Fin de bail avec dégradations importantes

phil7578 · #1 29-07-2008 05:17:02

Bonjour,

Notre locataire étranger (européen non-belge) a signé un bail 3-6-9 en janvier 2003 pour une résidence secondaire. Le bail n'est pas enregistré. En mars 2008, il a arrêté le versement des loyers et a tout déménagé en juin 2008. Il n'y avait pas d'état des lieux d'entrée, mais il a fait remplacer la cuisine équipée... qu'il a emportée en faisant de grosses dégradations à l'immeuble qui est inlouable. Il n'a pas envoyé son renon ni rendu les clefs. On a proposé une transaction (deux mois d'indemnité et un forfait pour la cuisine, sa réponse ne rencontre pas nos arguments).

- Le bail court-il toujours? Doit-il y mettre fin formellement? Autrement dit, les loyers sont-ils encore dus?
- On a les factures de l'ancienne cuisine équipée (qu'il trouvait 'vieille') et des photos de celle qu'il avait installée. Doit-on porter plainte pour vol et dégradation d'immeuble, pour donner de l'étoffe à notre dossier?
- Comment faire libérer la garantie locative, qu'il 'laisse' en compasation aux loyers non payés (ce qui est illégal)?
- Peut-on encore faire enregistrer le bail depuis sa faute grave, et cela améliorerait-il notre position (c'est une résidence secondaire, non principale) pour l'obliger à exécuter le contrat jusqu'à la fin et nous mettre en meilleure position de négociation?

Merci de vos conseils éclairés.

grmff · #2 29-07-2008 06:46:37

- Le bail court-il toujours? Doit-il y mettre fin formellement? Autrement dit, les loyers sont-ils encore dus?

Certains diront que le bail court toujours et qu'il est prudent d'y mettre fin formellement.
D'autres, dont moi, considéreront qu'il est prudent de limiter votre perte et de remettre le bien en état le plus vite possible.
Puisque vous avez encore visiblement un contact avec lui (si sa réponse ne vous satisfait pas, c'est qu'il vous répond...)
A mon sens cependant, les loyers restent dûs tant que le bien n'est pas remis en état de location.

- On a les factures de l'ancienne cuisine équipée (qu'il trouvait 'vieille') et des photos de celle qu'il avait installée. Doit-on porter plainte pour vol et dégradation d'immeuble, pour donner de l'étoffe à notre dossier?

Vous devez porter l'affaire devant le juge. S'il est encore domicilié en Belgique, ce n'est pas compliqué. Sinon, je en sais pas...

- Comment faire libérer la garantie locative, qu'il 'laisse' en compasation aux loyers non payés (ce qui est illégal)?

Soit il vous confirme par écrit que la garantie locative peut être libérée à votre profit, soit vous devrez avoir un jugement en main.

- Peut-on encore faire enregistrer le bail depuis sa faute grave, et cela améliorerait-il notre position (c'est une résidence secondaire, non principale) pour l'obliger à exécuter le contrat jusqu'à la fin et nous mettre en meilleure position de négociation?

L'enregistrement du bail ne vous apportera rien. Ce n'est pas parce qu'il n'est pas enregistré qu'il est nul...

phil7578 · #3 30-07-2008 21:18:54

Grand merci de cette réponse précise et rapide. Comme le bien est loué en Belgique et que le bail a été signé en Belgique, je pense que la justice de paix où la maison est située est compétente (malgré que le locataire soit domicilié à l'étranger, je vais vérifier).

Question subsidiaire: Comment le locataire aurait-il dû mettre fin formellement au bail? Il a gardé ses clefs, n'a pas libéré la garantie et a répondu unilatéralement, à notre mise en demeure, que le bail avait pris fin dès lors qu'il avait vidé les lieux. Sa rupture de bail est fautive, mais son bail courrait-il jusqu'au terme de son contrat (ça m'arrangerait bien :-) )...

grmff · #4 30-07-2008 22:53:47

Comment le locataire aurait-il dû mettre fin formellement au bail? Il a gardé ses clefs, n'a pas libéré la garantie et a répondu unilatéralement, à notre mise en demeure, que le bail avait pris fin dès lors qu'il avait vidé les lieux. Sa rupture de bail est fautive, mais son bail courrait-il jusqu'au terme de son contrat

C'est un bail de résidence secondaire. La loi sur les résidences principales ne s'y applique donc pas. Sinon, on vous aurait d'ailleurs dit que les baux 3-6-9 n'existent plus depuis 1991...

Il n'y a pas de forme légale pour mettre fin formellement. L'usage est l'emploi du recommandé.

Pour savoir si le bail court jusqu'au terme, ou si une rupture est possible plus tôt, il faut vous référer au bail. C'est le bail qui fait loi. La loi elle-même ne prévoit rien. QUe dit votre bail à ce sujet?

Gof-2118 · #5 31-07-2008 11:53:38

S'agissant d'un bail de droit commun, il faut se référer aux termes du bail pour déterminer les modalites à respecter pour y mettre fin (à quel moment, moyennant quel délai de préavis, selon quelle forme etc.).

A défaut de convention, le bail sera réputé conclu au mois, avec un délai de préavis d'un mois.

Pour la compétence du tribunal, il y a un autre fil de discussion qui traite de la question (droit international privé), mais que je n'ai pas (encoreà retrouvé).

Gof-2118 · #6 31-07-2008 14:38:10

Voici le lien vers l'autre fil de discussion.

Bien à vous,

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