Revente sous régime TVA

olivierrase · #1 13-08-2008 08:40:44

Je suis propriétaire d'un bien neuf (moins de 2 ans) que j'avais donc acheté sous régime TVA. Il semblerait donc que je sois obligé de le vendre à nouveau sous ce même régime, le bien ayant moins de 2 ans et est donc encore considéré comme neuf.

La question que je me pose est la suivante:

Je dois donc affciher un pris hors TVA tout en demandant un pric TVAc.
Disons qu'il y a 2 ans j'ai acheté ce bien 200000€ + 42000€ (21% de TVA) donc 242000€ TVAc et que maintenant je sois en mesure de le vendre 250000€ + 52500€ (21% de TVA) donc 302500€ TVAc.
Je voudrais comprendre comment se passe le paiement de la TVA pour l'acheteur et le remboursement de la TVA pour moi. est-ce que je vais payer 52500€ à la TVA pour ensuite retoucher 42000€ de la TVA? Si c'est le cas je perds près de 10000€.

J'espère que vous m'avez suivis et que vous serez en mesure de m'aider.

Bien à vous
Olivier Rase

PIM · #2 13-08-2008 09:14:55

- Il n'y a pas d'obligation de revendre sous régime TVA. C'est facultatif, mais il faut le prévoir:
* en ayant fait les démarches pour avoir le statut d'assujetti occasionnel (art. 8 code tva)
* en avoir informé les candidats-acquéreurs
* le mentionner explicitement dans le compromis de vente
* décomposer le prix pro fisco (partie terrain soumise aux droits d'enregistrement et partie construction soumise à tva)

- Le délai pour pouvoir revendre sous régime tva est prévu par le même article 8: "au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment"

- la logique fiscale de la tva est qu'elle n'est due qu'une seule fois, par le consommateur final.
Donc, dans votre exemple chiffré (qui ne me paraît pas tout à fait juste car il manque la partie terrain non soumise à la tva, mais soit):

* si revente traditionnelle (complètement sous droits d'enregistrement et pas de tva): votre prix de revient est de 242.000 € (car tva payée non récupérable dans ce cas) et vous revendez 250.000 : votre bénéfice = 8.000 euros.

* si revente sous régime tva (supposons que 250.000 euros = uniquement la partie constructive): votre prix de revient est de 200.000 (+ 42.000 euros de tva récupérable). Bénéfice = 50.000 euros.

Vous récupérez la TVA à concurrence de celle que vous avez payé.

olivierrase · #3 13-08-2008 09:31:56

Donc si je vous suis bien, il est plus intéressant de le revendre sous régime TVA. Il faut juste que je calcul bien "mon coup".
Comme je récupérer la TVA que j'ai payée il y a 2 ans (soit dans mon exemple 42000€), je dois m'assurer qu'au minimum le prix que je demande hors TVA + ces 42000 soit au moins supérieur à mon emprunt.

PIM a écrit :

- Il n'y a pas d'obligation de revendre sous régime TVA. C'est facultatif, mais il faut le prévoir:
* en ayant fait les démarches pour avoir le statut d'assujetti occasionnel (art. 8 code tva)
* en avoir informé les candidats-acquéreurs
* le mentionner explicitement dans le compromis de vente
* décomposer le prix pro fisco (partie terrain soumise aux droits d'enregistrement et partie construction soumise à tva)
- Le délai pour pouvoir revendre sous régime tva est prévu par le même article 8: "au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment"
- la logique fiscale de la tva est qu'elle n'est due qu'une seule fois, par le consommateur final.
Donc, dans votre exemple chiffré (qui ne me paraît pas tout à fait juste car il manque la partie terrain non soumise à la tva, mais soit):
* si revente traditionnelle (complètement sous droits d'enregistrement et pas de tva): votre prix de revient est de 242.000 € (car tva payée non récupérable dans ce cas) et vous revendez 250.000 : votre bénéfice = 8.000 euros.
* si revente sous régime tva (supposons que 250.000 euros = uniquement la partie constructive): votre prix de revient est de 200.000 (+ 42.000 euros de tva récupérable). Bénéfice = 50.000 euros.
Vous récupérez la TVA à concurrence de celle que vous avez payé.

PIM · #4 13-08-2008 09:38:19

Donc si je vous suis bien, il est plus intéressant de le revendre sous régime TVA

.... plus intéressant pour vous, pas pour l'acquéreur (21 % de tva au lieu de 12,5 % de droits d'enr.).... sauf si vous en tenez compte dans votre fixation du prix de vente .

Il faut évidemment que le produit de la vente soit supérieur au montant des inscriptions hypothécaires.

Consultez votre notaire avant d'agir.

olivierrase · #5 13-08-2008 13:22:15

Merci pour vos réponses.

J'avais encore une petite question concernant la composition du prix (construction / terrain). Je connais la valeur de départ des 2 mais comment j'évalue la valeur actuel du terrain, y a t'il des règles a respecter à ce sujet?

Olivier

PIM a écrit :

Citation :Donc si je vous suis bien, il est plus intéressant de le revendre sous régime TVA
.... plus intéressant pour vous, pas pour l'acquéreur (21 % de tva au lieu de 12,5 % de droits d'enr.).... sauf si vous en tenez compte dans votre fixation du prix de vente .
Il faut évidemment que le produit de la vente soit supérieur au montant des inscriptions hypothécaires.
Consultez votre notaire avant d'agir.

PIM · #6 13-08-2008 13:35:28

Je connais la valeur de départ des 2 mais comment j'évalue la valeur actuel du terrain, y a t'il des règles a respecter à ce sujet?

Respectez la même proportion qu'à l'origine.
(exemple: 25 % terrain + 75 % construction)

PIM · #7 13-08-2008 18:44:59

Les modalités pratiques (qui doit faire quoi et quand ?) sont bien expliquées dans la brochure

"Guide fiscal de votre habitation (SPF Finances, 2008) Bonne synthèse de la fiscalité immobilière, déductions, etc.(PDF 414 Ko)"

téléchargeable sur Pim, à cette page-ci

(pages 28 à 32)

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