Sortie d'indivision

En effet, selon l’art. 815 du Code civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision; et le partage peut être toujours provoqué, nonobstant prohibitions et conventions contraires. ».

Une autre question est de savoir comment s’opère ce partage. Pour cela, il faut s’en référer au Code judiciaire.

Soit le partage se fait de manière amiable. Cela veut dire que les indivisaires s’entendent sur qui acquiert la totalité du droit possédé en indivision sur quelle chose déterminée à quelles conditions (soit par le partage effectif, soit par la sortie d’indivision sur la chose contre paiement d’une soulte, soit en vendant la chose et en répartissant le produit de la vente).

A défaut d’un accord amiable, le partage se fait judiciairement.

« En statuant sur la demande, le tribunal ordonne la vente des biens qui ne sont pas commodément partageables » (art. 1211 du Code judiciaire). Inversement, lorsque les choses en indivision sont commodément partageables, il est inutile de procéder à leur vente, mais il suffit de les attribuer aux différents indivisaires, en sorte que chacun acquiert la totalité des droits à raison de la valeur des parts indivises qu’il possédait.

Selon vos explications, les quatre appartements possédés en indivision pourraient être partagés en les attribuant en propriété non indivise aux différents indivisaires. La jurisprudence s’est déjà prononcé en ce sens dans un cas similaire au vôtre.

A partir de cet enseignement, vous pourriez, avec votre frère, convenir de la désignation d’un ou de plusieurs experts, qui rendent un avis sur la valeur des quatre appartements. Les appartements seraient ensuite attribués en sorte que chaque propriétaire indivisaire obtienne des appartements d’une valeur équivalente à ceux obtenus par l’autre.

Pour opérer ce partage, il faut en effet placer le bâtiment sous le régime de la copropriété forcée visée aux articles 577-3 et suivants du Code civil. Cela se fait en recourant à un notaire et, au besoin, à un géomètre-expert immobilier. Le premier se charge de la rédaction des statuts (acte de base et règlement de copropriété) dans la forme authentique, le second à établir les tantièmes de chaque appartement dans les parties communes (escaliers, façades, toitures, fondations, etc.). D’autres intervenants pourraient vous informer davantage sur le coût d’une telle opération, qui tourne en général entre les 1000 et 1500 eur.

Une fois le partage opéré, chacun des copropriétaires (et non plus propriétaires indivisiares) peut décider de vendre ses lots ou pas.

Etant donné que le partage ne suppose pas la mutation d’une propriété immobilière, elle n’est pas soumise à fiscalité en tant que telle. (Mais il peut être intéressant pour votre frère de racheter vos parts indivises en ce que les droits d’enregistrement ne s’élèvent dans ce cas qu’à 1 % en lieu et place de 12,5 %.)

J’espère que ces quelques explications éclairent quelque peu votre lanterne.

Bien à vous,