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Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

Bonjour,

Un nouveau contrat de bail de résidence principale a été signé le 24 juillet dernier et l'état des lieux a été effectué par un expert le 30 juillet.
A l'heure actuelle, l'expert ne m'a toujours pas envoyé son rapport, or si mes informations sont exactes, en tant que propriétaire, je dois enregistrer le contrat avec l'état des lieux d'entrée dans un délai de 2 mois, c'est à dire avant le 24 septembre. Cependant, comme cette maison a été refaite entièrement à neuf, certains travaux étaient encore en cours lors de l'état des lieux d'entrée et nous avons convenu de le modifier pour tenir compte des derniers parachèvements puisque tant le locataire que le propriétaire ont un délai de un mois pour amender ce rapport d'expertise.
Comme la version finale du rapport d'expertise ne sera probablement pas terminée avant le 24 septembre, peut-on fournir à l'enregistrement un pré-rapport? Faut-il ensuite y retourner avec la version finale?

Merci d'avance.

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Gof-2118
Pimonaute
Inscription : 27-10-2008
Messages : 1

Re : Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

Vous êtes obligé en effet d'enregistrer le contrat de location dans un délai de deux mois, du moins si vous voulez éviter que le preneur résilie le contrat sans délai ni indemnité, ainsi que l'amende fiscale.

S'il est vrai qu'il est obligatoire d'y annexer l'état des lieux, la loi ne prévoit aucune sanction spécifique du fait de son absence. En d'autres termes, que l'état des lieux soit annexé ou non, cela ne change strictement rien, si ce n'est que vous risquez éventuellement d'énerver le juge qui aurait à connaître d'un contentieux éventuel. Mais même dans cette hypothèse, vous avez un argument raisonnable à faire valoir.

Enregistrez donc le bail sans plus attendre, en y annexant les annexes obligatoires (extrait code du logement et AR de 1997). Dès que l'état des lieux sera en ordre, vous l'enregistrerez également, en apportant la preuve de l'enregistrement du bail, ce qui devrait assurer la gratuité de ce second enregistrement.

Entre-temps, il serait utile d'avoir un accord écrit avec le preneur à propos des modalités de l'état des lieux et ses répercussions sur l'enregistrement du bail.

Bien à vous,


Gof.

La vie c'est comme un boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber (Forrest Gump)

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

Bonjour,

N'ayant reçu l'état des lieux que le 19 septembre alors que le bail avait été signé le 24 juillet et ayant ensuite demandé à mon entrepreneur de mettre en ordre les quelques manquements relevés, j'avais pu obtenir du Bureau d'Enregistrement, d'enregistrer le contrat de bail à lui-seul dans un premier temps avant le 24 septembre et de postposer celui de l'Etat des Lieux à une date ultérieure.

Ne voulant prendre aucun risque par rapport à la nouvelle loi sur les loyers de 2007, j'ai renvoyé au début de la semaine passée l'ELE, en 3 exemplaires, comme demandé, aux fins d'enregistrement même s'il restait encore et toujours quelques points en suspens.

J'ai eu la très désagréable surprise de recevoir le tout par retour de courrier avec une lettre stipulant que l'enregistrement n'avait pu être effectué étant donné que cet ELE n'avait pas été signé par les parties "comme tout contrat se doit de l'être".

Je suis très étonnée, car j'ai aussi remis en location un appartement à Woluwé-Saint-Pierre après cette nouvelle loi et procédé à l'enregistrement du bail et ELE en janvier 2008 alors que cet ELE n'était pas signé par les parties! Cela n'a posé aucun problème et d'ailleurs, je n'ai jamais vu auparavant d'ELE signés par les parties!

Qu'en pensez-vous?

Puis-je attendre que tous les travaux soient terminés de manière à ce que l'expert puisse finaliser cet ELE, que les parties la signent et l'envoyer ensuite?

Je pense que cette nouvelle loi a été votée "à-la-va-vite" sans se soucier des retombées et ni du flou juridique qui laisse chaque bureau d'enregistrement libre de l'interpréter comme ils l'entendent. Cela pose aussi des problèmes aux Experts qui n'arrivent pas à se plier à ces délais.

Merci en tout cas de vos conseils.


Bien cordialement,

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Gof-2118
Pimonaute
Inscription : 27-10-2008
Messages : 1

Re : Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

Voici ce dicte l'article 1730 du Code civil :

Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement.

Vous devez donc établir cet état des lieux dans un délai de rigueur, mais rien ne vous empêche de prévoir dans cet état des lieux qu'un avenant sera établi et soumis à enregistrement aussitôt que tels et tels travaux seront terminés.

Par ailleurs, un état des lieux qui n'est pas signé par les parties n'a en effet pas beaucoup de sens.

En ce qui concerne le coût d'un enregistrement différé d'un état des lieux, je reproduis ci-après un extrait de la circulaire 2007/12 de la direction de l'administration des affaires fiscales :

En ce qui concerne l'enregistrement de l'état des lieux, ce sont les règles suivantes qui s'appliquent, peu importe que le contrat de bail se réfère ou non à l'état des lieux :

a)      lorsque l'état des lieux a trait et est joint à un contrat de bail qui, conformément à l'article 161, 12°, du C. enreg est enregistré gratuitement, l'administration admet que la gratuité de l'enregistrement vaut aussi pour l'enregistrement de l'état des lieux ;

b)     si 'état des lieux n'est pas présenté à l'enregistrement avec le contrat de bail visé sous a), c'est alors le droit fixe général qui est dû sur l'état des lieux sauf si lors de la présentation à l'enregistrement de l'état des lieux :

-  le contrat de bail enregistré que l'état des lieux concerne, est présenté en original ou en copie ;

ou que

- le demandeur y a joint, conformément à l'article 168 du C .enreg. une déclaration écrite dans laquelle il déclare que l'état des lieux concerne un contrat de bail qui a déjà été enregistré gratuitement par application de l'article 161, 12°, du C. enreg. ;

c)      lorsque l'état des lieux concerne et est joint à un contrat de bail autre qu'un contrat de bail visé au a), c'est en principe le droit fixe général qui est dû pour l'état des lieux. »

Bien à vous,


Gof.

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PIM
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Re : Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

C'est un état des lieux d'entrée qui a été établi par un expert (auquel cas sa seule signature devrait, me semble-t-il suffire) ?
Ou un ELE réalisé contradictoirement entre parties (bailleur & preneur) ? (auquel cas il devrait effectivement être signé par les 2).


Erik DECKERS
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Panchito-9340
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Re : Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

Il s'agit bien d'un état des lieux rédigé par expert officiel. Il a envoyé son rapport tant à mon locataire qu'à moi-même en signalant aux parties qu'elles avaient chacune un mois pour lui faire parvenir leurs éventuelles remarques. Cet expert fut choisi de commun accord comme, par ailleurs, stipulé dans le contrat de bail.

Bien cordialement.

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Gilles01
Pimonaute assidu
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Re : Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

mon expert travaille comme ça aussi

il enregistre tout par dictaphone et ensuite on reçoit quelques semaines après l'état des lieux d'entrée par écrit.....et on peut y mettre nos remarques avant de le signer


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immorp
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Re : Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

Si l'état des lieux est réalisé par un expert unique désigné dans le bail, il ne doit bien entendu être signé que par ce seul expert, et non plus par les parties.
Il y a à l'enregistrement des employés qui n'y connaissent pas grand chose...

Petite info en ce qui concerne Bruxelles: Si vous enregistrez le bail et l'état des lieux en retard (Plus de deux mois après la signature du bail), ce qui somme toute est assez courant, l'amende prévue n'est pas appliquée...


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Gilles01
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Re : Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

mes états des lieux d'entrée sont réalisés contradictoirement avec expert unique accepté par les deux parties et doivent être signés par les deux parties avant d'être enregistrés, selon mon expert

il conseille même de signer chaque page


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immorp
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Re : Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

Gilles01 a écrit :

mes états des lieux d'entrée sont réalisés contradictoirement avec expert unique accepté par les deux parties et doivent être signés par les deux parties avant d'être enregistrés, selon mon expert

il conseille même de signer chaque page

C'est la première fois que j'entends ça. Mes états des lieux sont toujours, jusqu'à présent, enregistrés avec la seule signature de l'expert.
Mes baux mentionnent bien entendu l'expert désigné par les parties et les annexes, dont l'état des lieux d'entrée.


www.immorp.com

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Francis
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Re : Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

J'ai même vu des états des lieux non signés, même par l'expert et enregistrés.  Je crois que même des baux non signés pouraient être enregistrés vu le peu de contrôle de l'enregistrement.


Francis

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

Bonjour,
Par curiosité intellectuelle, je viens de me connecter avec ma carte d'identité sur My MinFin, qui regroupe toutes les informations relatives au contribuable et en particulier les contrats de bail enregistrés. A ma grande surprise, j'y ai retrouvé tous mes baux sauf celui-ci dont il est question dans ce post. Serait-ce du au fait qu'ils avaient refusé d'enregistrer l'Etat des lieux d'entrée car non signé par les parties (mais uniquement par l'expert) ? Bizarrement, ils m'avaient pourtant renvoyé mon contrat de bail avec le cachet de l'enregistrement. Il s'agit du bureau de Charleroi. Finalement suis-je en règle ou pas?

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 557

Re : Pièces à joindre pour enregistrer un contrat de bail (rés. princ.)

Une de mes clientes vient de m'aviser que le bureau de l'enregistrement d'Ixelles avait refuser d'enregistrer l'état des lieux que j'avais dressé (à titre d'expert unique dument mandaté) parce que je n'avais pas signé ou paraphé toutes les pages.  C'est du n'importe quoi.  Il y a une obligation d'enregistrer certains documents mais pas d'en vérifier la teneur ni la validité, me semble-t-il?


Francis

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