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Frais de justice d'un syndic d'ACP

luc
Pimonaute non modérable
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Frais de justice d'un syndic d'ACP

J'ai vu une décision d'un assesseur d'une chambre exécutive de l'IPI.

Les frais de justice d'un agent immobilier, encouru dans sa fonction d'organe "syndic d'ACP", sont à charge de l'ACP, même s'il est cité séparément comme partie dans le procès.

En plus l'assesseur a approuvé le fait que tant l'ACP que le syndic avaient le même avocat, bien que les intérêts de l'ACP et de l'agent immobilier étaient divergentes, comme prouvé par le jugement lui-même.

Comme l'assesseur a classé la plainte du copropriétaire "sans suite", il en ressort que ni l'ACP ni les copropriétaires lésés peuvent faire annuler et/ou réviser cette décision.

L'assesseur a ainsi créé une jurisprudence, sans qu'elle a été testé contradictoirement au sein de l'IPI.

Il en a le droit, tel que confirmé par une lettre de l'ombudsman du Ministère de l'économie.

Il ne reste logiquement que la possibilité de ... déposer plainte au pénal pour fraude et abus de pouvoir contre ce syndic (et au civil contester à titre conservatoire la décision de l'AG, si elle a approuvé ces dépenses). Mesure très lourde, qui peut avoir des conséquences dramatiques pour l'agent concerné.

Pourquoi d'abord au pénal? Il s'agit ici en fait de détournement de fonds. Le juge civil n'est pas compétent, sauf si le détournement de fonds a été prouvé devant un juge pénal.

Pourquoi cette décision d'un assesseur est-il illogique? Puisque si on suit ce raisonnement le syndic n'a pas besoin d'une assurance "Responsabilité Civile" pour la branche "Syndic d'ACP", puisque tous ses frais sont à charge de l'ACP. En conséquence il devient un employé (de l'ACP) et n'est plus un indépendant. En effet un indépendant assume les risques de son métier.

Les frais de justice d'un syndic, cité séparément comme partie, sont selon moi provisoirement à charge du syndic, jusque le Juge en décide autrement.

C'est dans la logique des choses si on veut que le syndic s'active pour avoir le moins possible d'affaires en justice.

Mais ... l'IPI a, je crois, décidé en plus d'être de fait le courtier d'assurances préféré des agents immobiliers pour le contrat "Assurance RC". Et l'IPI a donc par ce fait tout intérêt à ce que les dépenses à charge de cette assurance soit diminuées (ou réduit à zéro), pour augmenter le nombre de ces clients.

C'est au moins un "ombre de soupçon de mélange d'intérêts" entre l'IPI dans sa fonction légale de contrôleur et sa fonction extra-légale de syndicat d'agents immobiliers.

Et un "ombre de soupçon de mélange d'intérêts" a été invoqué comme motif pour destituer un syndic, qui était copropriétaire d'un demi-douzaine de lots de parking dans cette copropriété (sur +200 lots de parkings).


Cordialement,

Luc

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Frais de justice d'un syndic d'ACP

Je ne connais pas cette affaire (cela ne me manque d'ailleurs pas  wink  ) et je ne sais pas comment vous faites pour prendre connaissance d'une décision d'un assesseur d'une chambre exécutive de l'Ipi.

Je ne puis cependant pas vous laisser entretenir des confusions dans les esprits de nos lecteurs.

- la chambre exécutive de l'Ipi est essentiellement sa branche "judiciaire". Les plaintes sont instruites en toute indépendance par un assesseur juridique (avocat ou magistrat), nommé par le Ministre de tutelle (et pas par l'Ipi). Les plaintes ne concernent que l'aspect disciplinaire du litige (essentiellement au regard du code de déontologie)


La procédure est expliquée sur le site de l'IPI: (je cite)
"Déroulement pratique de la procédure

1. Un accusé de réception de votre plainte vous sera adressé normalement dans les 15 jours.

2. Une copie de votre lettre de doléances (et des annexes éventuelles) est transmise à l’agent immobilier mis en cause, afin que ce dernier fasse part de sa position à la Chambre exécutive. Si vous souhaitez que votre plainte soit traitée de manière anonyme, nous tentons, dans la mesure du possible, de satisfaire à votre demande. Toutefois, dans une phase ultérieure éventuelle (renvoi devant la Chambre exécutive), nous devons légalement porter la totalité du dossier (y compris votre correspondance) à la connaissance de l’agent immobilier mis en cause, ce en vertu du droit de défense garanti par la loi.

3. Votre plainte est instruite par l’assesseur juridique, seul juge de l’opportunité des poursuites. Ce dernier peut désigner un membre de la Chambre, qui instruit l’affaire et lui en fait rapport.

4. Le rapporteur peut prendre toutes les mesures nécessaires dans le cadre de l’instruction et recueillir des informations supplémentaires auprès de vous, de l’agent immobilier concerné ou de tiers, faire une descente sur les lieux, organiser une confrontation, etc. L’instruction terminée, le rapporteur rédige un rapport.

5. A la réception de ce rapport, l’assesseur juridique peut soit classer le dossier sans suite soit renvoyer l’affaire devant la Chambre exécutive s’il estime que les faits constituent un manquement déontologique suffisamment grave.

6. Dans l’hypothèse d’un renvoi, l’agent est convoqué à comparaître lors d’une séance de la Chambre exécutive, lors de laquelle il est entendu (éventuellement assisté ou représenté par un conseil). Les audiences de la Chambre exécutive sont publiques. Vous êtes invité en qualité de plaignant, ce qui ne veut pas dire que vous êtes partie à la cause. Sauf autorisation du Président, vous n’avez pas le droit de prendre la parole. L’agent immobilier appelé devant la Chambre exécutive a le droit de demander que l’affaire soit traitée ‘à huis clos’. Dans ce cas, vous devez quitter la salle et ne pouvez donc assister à l’audience.

7. Le prononcé de la décision est toujours public. La date du prononcé vous est communiquée en temps utile, de sorte que vous puissiez être présent et ainsi entendre la décision de la Chambre. Vous ne pouvez obtenir copie ni de la décision ni du dossier.

8. L’agent immobilier peut, dans les 30 jours suivant la notification de la décision de la Chambre exécutive, interjeter appel devant la Chambre d’appel de l’IPI. L’assesseur juridique dispose également de ce droit de recours. La procédure est ensuite portée devant la Chambre d’appel.

9. L’agent immobilier appelé qui n’a été ni présent, ni représenté lors de l’audience de la Chambre exécutive, peut faire opposition dans les 30 jours suivant la notification de la décision. L’affaire revient alors à nouveau devant la Chambre exécutive.

10. On notera enfin que l’agent immobilier concerné, de même que le président de l’IPI conjointement avec un assesseur juridique peuvent introduire un pourvoi en cassation contre les décisions rendues en dernier ressort par les Chambres d’appel pour contravention à la loi ou non respect des formes substantielles ou prescrites à peine de nullité. Ils ont également 30 jours à partir de la notification de la dernière décision pour ce faire. Attention, le recours devant la Cour de cassation n’est pas suspensif: la sanction encourue est d’application jusqu’à ce que la Cour de cassation, le cas échéant, casse la décision intervenue.


- vous laissez entendre que l'intérêt de de l'Ipi serait d'avoir une sinistralité la plus basse possible, puisqu'elle agirait comme courtier: cette affirmation  n'a pas de sens (IPI n'intervient pas dans décision de l'assesseur, IPI n'est pas courtier d'assurances, etc.)


Erik DECKERS
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Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Frais de justice d'un syndic d'ACP

PIM a écrit :

Je ne connais pas cette affaire (cela ne me manque d'ailleurs pas ) et je ne sais pas comment vous faites pour prendre connaissance d'une décision d'un assesseur d'une chambre exécutive de l'Ipi.

J'ai pris connaissance de cette affaire d'une façon selon moi légalement correcte.

PIM a écrit :

Je ne puis cependant pas vous laisser entretenir des confusions dans les esprits de nos lecteurs.

C'est correct que des décisions confuses créent de la confusion dans les esprits des lecteurs de ce forum, quand ils en sont informé.

PIM a écrit :

- la chambre exécutive de l'Ipi est essentiellement sa branche "judiciaire". Les plaintes sont instruites en toute indépendance par un assesseur juridique (avocat ou magistrat), nommé par le Ministre de tutelle (et pas par l'Ipi). Les plaintes ne concernent que l'aspect disciplinaire du litige (essentiellement au regard du code de déontologie)

Il y a 4 assesseurs juridiques qui sont nommés par le Ministre. Le dernier vient d'être nommé le 24.04.2008 (Moniteur du 06.05.2008).

Je suis heureux que vous insistez sur le rôle judiciaire de cette Chambre. ce qui fait que ses membres ne peuvent pas intervenir dans le contexte "exécutive" du Conseil National.

PIM a écrit :

- vous laissez entendre que l'intérêt de de l'Ipi serait d'avoir une sinistralité la plus basse possible, puisqu'elle agirait comme courtier: cette affirmation n'a pas de sens

Elle a un sens. D'abord je n'affirme pas, mais je laisse entendre.

Ma conviction personnelle, mais je ne suis pas un juge, est basé, en plus des pièces que j'ai vues, sur les paroles suivantes du vice-président de l'IPI:

6minutes a écrit :

Le vice-président de l’IPI, Frank Thiers, a constaté lors d’une conversation avec 6minutes, (...)
En raison du grand nombre d’agents, une ‘police globale’ – souscrite par l’IPI – serait probablement bien meilleur marché que les polices actuelles, précise Monsieur Frank Thiers.

Source: 6minutes

Une personne morale qui souscrit un contrat pour le compte d'autres est selon moi un intermédiaire d'assurances (ou courtier selon le cas).

PIM a écrit :

IPI n'intervient pas dans décision de l'assesseur

Cela aurait dû être:
Ni le Conseil National ni le Bureau de l'IPI interviennent dans la décision de l'assesseur. Mais les membres (suppléants ou non) de la Chambre Exécutive concernée peuvent intervenir. Voir le point 3 à 5 de la procédure que vous citez.

PIM a écrit :

IPI n'est pas courtier d'assurances, etc.)

Une enquête administrative est en cours au sein de l'organisme de contrôle des assurances.


Cordialement,

Luc

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