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Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

ele
Pimonaute assidu
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Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

Bonjour,

Nous avons vendu une maison à un couple non marié. 16 juillet 2008: signature du compromis.  Crédit hypothécaire accepté.
16 septembre 2008: date fixée pour signature de l'acte. Deux heures avant le rendez-vous, Monsieur l'acquéreur m'appelle pour dire qu'il se sépare de sa compagne, qu'ils ne vont pas signé. Il me dit qu'il va réintroduire une demande pour obtenir le prêt hypothécaire seul cette fois-ci. Quelles sont les conséquences pour nous? on nous a parlé de conséquences fiscales, la vente étant parfaite mais non exécutée. Pouvons-nous exiger l'exécution forcée? Notre notaire n'a pas l'air inquiet mais mois je le suis car:
- mon prêt continue à courir
- j'ai un loyer à payer pour la nouvelle maison que nous louons.

des avis éclairés?

merci

ele

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PIM
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

- Difficile de répondre sans examiner les pièces du dossier.
Quelques pistes de réflexion, cependant.


* région concernée ? (si Flandre, les règles fiscales en cas de problème avec le compromis, sont plus souples)

* Fiscalement: les droits d'enregistrements sont dus dans les 4 mois et apparemment, vous avez encore 2 mois "de bon" pour résoudre le problème

* chaque partie a son propre notaire ?

* madame ex-compagne a signé le compromis de vente aussi ? Si oui (sous réserve d'analyse des documents), elle reste solidairement tenue. Ce n'est pas votre problème qu'ils se séparent.

* le délai raccourci de 2 mois pour passer l'acte est un délai contractuel ? (prévu au compromis).
Si le délai n'est pas respecté, vous devez adresser une mise en demeure à chacun des 2 acquéreurs (séparément).

* prenez contact avec la Legal Hotline comme expliqué ici

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ele
Pimonaute assidu
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

PIM a écrit :

- Difficile de répondre sans examiner les pièces du dossier.
Quelques pistes de réflexion, cependant.


* région concernée ? (si Flandre, les règles fiscales en cas de problème avec le compromis, sont plus souples)

* Fiscalement: les droits d'enregistrements sont dus dans les 4 mois et apparemment, vous avez encore 2 mois "de bon" pour résoudre le problème

* chaque partie a son propre notaire ?

* madame ex-compagne a signé le compromis de vente aussi ? Si oui (sous réserve d'analyse des documents), elle reste solidairement tenue. Ce n'est pas votre problème qu'ils se séparent.

* le délai raccourci de 2 mois pour passer l'acte est un délai contractuel ? (prévu au compromis).
Si le délai n'est pas respecté, vous devez adresser une mise en demeure à chacun des 2 acquéreurs (séparément).

* prenez contact avec la Legal Hotline comme expliqué ici

La région concernée est Bruxelles, madame ex-compagne a signé le compromis. Le délai raccourci pour signer l'acte était prévu pour le 15 octobre au plus tard dans le compromis de vente (nous sommes encore dans les temps) mais les acquéreurs ont demandé la date du 16 donc septembre car ils souhaitaient entrer dans la maison rapidement. Nous avons chacun notre notaire.
Last but not least, j'ai déjà pris contact avec la hotline (avec mon tél portable) et proximus m'a bloqué ma ligne car j'ai dépensé 224 euro pour 20 minutes...
Le notaire des acquéreurs me dit: si monsieur n'(obtient pas son prêt seul, la vente est nulle et non avenue!! Vous recevez une indemnité de 10% et l'affaire est réglée. Deplus, il semblerait que nous vendeurs soyons solidairement responsables pour le paiement des frais d'enregistrement si mr et mme ne sont pas solvables... mais ils le sont puisqu'ils ont reçu un prêt assez élevé!

merci néanmoins

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PIM
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

Le notaire des acquéreurs me dit: si monsieur n'(obtient pas son prêt seul, la vente est nulle et non avenue!! Vous recevez une indemnité de 10% et l'affaire est réglée.

Ben voyons ! N'importe quoi !

Et votre propre notaire, qu'en dit-il ?

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ele
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

PIM a écrit :

Citation :Le notaire des acquéreurs me dit: si monsieur n'(obtient pas son prêt seul, la vente est nulle et non avenue!! Vous recevez une indemnité de 10% et l'affaire est réglée.

Ben voyons ! N'importe quoi !

Et votre propre notaire, qu'en dit-il ?

Mon notaire me dit que si dans deux semaines je n'ai pas de nouvelles de Mr l'acquéreur (qui souhaite acheter la maison seule), on se voit et on décide de la suite des événements.
Honnêtement, j'espère qu'il aura son prêt. Dans le cas contraire, si la vente est considérée comme parfaite d'un point de vue légal, peut-on les obliger à signer l'acte par voie judiciaire ou autre?

je trouve également le notaire des acquéreurs très désinvolte à l'égard de tout cela...

merci encore

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PIM
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

L'idéal, c'est évidemment que Mr obtienne son prêt.
Mais, si on est pointu (voire prudent), si l'acte authentique se signe avec Mr tout seul, il faudrait tout de même que vous soyez prémunis d'un éventuel retour de flamme de Madame ex-compagne qui pourrait toujours prétendre co-acquérir...

Il ne suffit de la bonne parole de Mr acquéreur. Il faut des documents probants.

Et, en même temps, n'acceptez pas dès à présent que Mme-ex-compagne dispsaraisse dès à présent du circuit, car il vaut mieux se retrouver avec 2 acquéreurs solidaires....

si la vente est considérée comme parfaite d'un point de vue légal, peut-on les obliger à signer l'acte par voie judiciaire ou autre?

Qu'est-il prévu au chapitre "sanctions" du compromis signé ?

Normalement, vous avez le choix :
- soit demander en justice la résiliation aux torts de l'acquéreur
- soit demander l'exécution forcée

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ele
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

oui, vous avez raison, je suis très prudente et j'espère que tout rentre dans l'ordre....je vous tiens au courant si cela vous intéresse...
Je n'ai pas le compromis sous les yeux.

merci


PIM a écrit :

L'idéal, c'est évidemment que Mr obtienne son prêt.
Mais, si on est pointu (voire prudent), si l'acte authentique se signe avec Mr tout seul, il faudrait tout de même que vous soyez prémunis d'un éventuel retour de flamme de Madame ex-compagne qui pourrait toujours prétendre co-acquérir...

Il ne suffit de la bonne parole de Mr acquéreur. Il faut des documents probants.

Et, en même temps, n'acceptez pas dès à présent que Mme-ex-compagne dispsaraisse dès à présent du circuit, car il vaut mieux avec 2 acquéreurs solidaires....

Citation :si la vente est considérée comme parfaite d'un point de vue légal, peut-on les obliger à signer l'acte par voie judiciaire ou autre?

Qu'est-il prévu au chapitre "sanctions" du compromis signé ?

Normalement, vous avez le choix :
- soit demander en justice la résiliation aux torts de l'acquéreur
- soit demander l'exécution forcée

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PIM
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

je vous tiens au courant si cela vous intéresse...

Oui. Bonne idée. Cela intéressera plusieurs visiteurs du forum.

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PIM
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

Last but not least, j'ai déjà pris contact avec la hotline (avec mon tél portable) et proximus m'a bloqué ma ligne car j'ai dépensé 224 euro pour 20 minutes...

C'est impossible.
Je ne sais pas d'où vous sortez ces chiffres.

Le tarif, pour appeler une ligne surtaxée 0903 (comme la Legal Hotline) est annoncé par l'opérateur au moment de l'appel.

Exemple:
* au départ d'une ligne fixe Belgacom, le prix est de 1,5 € tvac/minute
* au départ d'un Gsm, le prix est de 3 € (tvac) / minute.

Donc, 20 minutes au départ d'un Gsm = 60 euros (et pas 224).

Et sur ces 60 euros, une partie revient au service fourni et l'autre à Belgacom.

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Gof-2118
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

PIM a écrit :

Mais, si on est pointu (voire prudent), si l'acte authentique se signe avec Mr tout seul, il faudrait tout de même que vous soyez prémunis d'un éventuel retour de flamme de Madame ex-compagne qui pourrait toujours prétendre co-acquérir...

Pim à raison d'attirer votre attention sur cette question.

Comme soulevé, la vente est parfaite dès que l'on s'est entendu sur la chose et sur son prix. S'agissant d'une vente immobilière, celle-ci est soumise à droits d'enregistrement. Le taux à Bruxelles est de 12,5 % sur le prix, l'acheteur pouvant néanmoins obtenir un abattement sous certaines conditions.

Dans le présent cas, deux personnes se sont portées acheteur et si il est civilement possible de revenir, de commun accord, sur les termes de la vente, fiscalement cela n'est pas le cas. Autrement dit, si l'on veut respecter pleinement les règles du jeu, les acheteurs doivent d'abord acquérir ensemble le bien, quitte à ce que l'un cède aussitôt ses parts à l'autre. Cette deuxième cession est également soumise à droits d'enregistrement, qui s'élèvent cette fois à 1 % de la valeur du bien.

Vous devez être d'autant plus prudent parce que vous êtes, à l'égard du fisc, solidaire pour le paiement des droits d'enregistrement pour l'achat. En cautionnant un autre manière de traiter cette vente que celle exposée ci-avant (d'abord achat par les deux, quitte pour ceux-ci de sortir immédiatement de l'indivision), vous vous rendez coupable d'une fraude fiscale et ça, ça peu coûter très très cher (je ne comprends dès lors pas la position du notaire, mais n'hésitez pas à lui demander qu'il vous confirme tout ça noir sur blanc, avec le fiat de son receveur de l'enregistrement ; vous verrez bien ce qu'il vous répondra dans ce cas là).

Finalement, la manière dont les acheteurs s'arrangent entre eux ne vous concerne absolument pas. Ils ont signé ensemble et doivent assumer les conséquences de leurs engagements. Peut-être pensaient-ils que ce bel achat allait consolider ce couple qui était déjà au bord du gouffre ? En tout cas, depuis lors, ils ont fait un beau pas en avant.

Néanmoins, une autre solution serait, pour l'acheteur, de s'acquitter des droits d'enregistrement dans le délai légal (4 mois) et ensuite de solliciter la dissolution judiciaire du contrat de vente. Si elle est demandée dans l'année, une demande en restitution des droits pourrait être sollicitée et obtenue. Mais cette procédure-ci ne vous arrange pas à vous, vu vos propres engagements financiers.

Conclusion : prudence, prudence, prudence, et lisez sur fisconet.be les articles 19, 32, 35 et 41 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

(je ne comprends dès lors pas la position du notaire, mais n'hésitez pas à lui demander qu'il vous confirme tout ça noir sur blanc, avec le fiat de son receveur de l'enregistrement ; vous verrez bien ce qu'il vous répondra dans ce cas là).

haha.gif

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ele
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

PIM a écrit :

Citation :Last but not least, j'ai déjà pris contact avec la hotline (avec mon tél portable) et proximus m'a bloqué ma ligne car j'ai dépensé 224 euro pour 20 minutes...

C'est impossible.
Je ne sais pas d'où vous sortez ces chiffres.

Le tarif, pour appeler une ligne surtaxée 0903 (comme la Legal Hotline) est annoncé par l'opérateur au moment de l'appel.

Exemple:
* au départ d'une ligne fixe Belgacom, le prix est de 1,5 € tvac/minute
* au départ d'un Gsm, le prix est de 3 € (tvac) / minute.

Donc, 20 minutes au départ d'un Gsm = 60 euros (et pas 224).

Et sur ces 60 euros, une partie revient au service fourni et l'autre à Belgacom.

Dans tous les cas de figure, l'opérateur a coupé ma ligne, m'a demandé une provision de 350 euro alors que je suis restée au téléphone 2x 10 minutes. je me suis immédiatement exécutée puisque je n'avais plus de portable.

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grmff
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

Ce serait pas mal que vous regardiez votre facture et que vous nous fassiez un feed-back de ce problème...

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ele
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

Grmff a écrit :

Ce serait pas mal que vous regardiez votre facture et que vous nous fassiez un feed-back de ce problème...

Dès que je reçois ma facture, je vous tiens au courant  wink

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ele
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Re : Acte authentique non signé par défaut de l'acquéreur?

Pour ceux que cela intéresse...

Je reçois avant hier un appel de Mme l'acquéreur qui me demande en pleurant de trouver un accord à l'amiable car son compagnon l'avait quittée sur le champ le jour de la signature de l'acte. je suis restée intransigeante même si je comprends sa peine. Hier soir, rebondissement. M. l'acquéreur me téléphone pour me dire qu'ils ont trouvé une solution, qu'ils vont signer l'acte. Je viens d'avoir un appel de mon notaire, la date de la signature de l'acte est fixée au 8 octobre. J'espère que les acquéreurs auront la bonne idée de se disputer le 9 octobre la prochaine fois...

merci à tous pour les conseils éclairés

ele


ele a écrit :

Grmff a écrit : Ce serait pas mal que vous regardiez votre facture et que vous nous fassiez un feed-back de ce problème...

Dès que je reçois ma facture, je vous tiens au courant  wink

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