Quelle rentabilité ?

Les bons locataires sont l'affaire du propriétaire lorsqu'il fait sa sélection...  Dans une certaine mesure, on pourrait rêver d'excellents locataires dans un quartier pourri, ce qui maximiserait le rendement par un prix d'achat très bas, mais serait irréaliste, pour d'évidentes raisons sociologiques.

Permettez-moi dès lors, cher Francis, d'affiner ma question: vos 15 %, combien font-ils aujourd'hui, ou plutôt feraient-ils, si vous deviez acheter votre bien aujourd'hui ?

Merci pour vos lumières :-)

Rendement locatif.

Quel calcul de rendement locatif ?  sur base du prix d’achat hors frais, avec frais de notaire, des travaux ?  Sur base des loyers réels, potentiels ?  sous déduction de quel frais ? assurances, gestion, entretien, etc.

On peut très bien trouver un achat avec une rentabilité initiale faible et même très faible qui évolue en très bonne rentabilité.  Le contraire est également vrai.  La comparaison en immobilier est très difficile voir presque impossible (j’ose le dire, comme expert !).  Un bien n’est pas l’autre, même 2 appartements identiques dans le même immeuble sont différents, quant bien même cette différence est ici assez réduite.

J’ai vu, il y a quelques semaines un immeuble de rapport à Bxl avec une rentabilité prouvée de 12% (px d’achat hors frais et loyers d’après bail).  Le problème était dans les travaux qui seront urgent dans 2 ou 3 ans et dans des aménagements intérieurs non autorisés par l’urbanisme (et qui n’auront jamais l’autorisation).  Bref, sauf à revendre rapidement avec une petite plus value à un pigeon, une très mauvaise affaire.  Aux dernières nouvelles, le bien est toujours en vente !

La valeur d’un investissement dépend également de la personnalité de l’investisseur.  Il faut tenir compte de la disponibilité en temps, en argent, les connaissances techniques et légales, la recherche d’un boni à court, à moyen ou à long terme.  Bref, chaque cas est particulier. 
Tenant compte de la conjoncture actuelle, je ne serai pas surpris de retrouver d’ici peu des immeubles de rapport revendus par des investisseurs amateurs déçus des rendements et dépassés par la gestion.  Des affaires seront peut-être à faire !

Pour ce qui est de mon achat de 1997, le même immeuble n’aurait aujourd’hui qu’un rendement de 7 à 8 % même si je l’ai amélioré et que j’en ai augmenté les loyers

Ne pas oublier que l'investissement dans la brique est un investissement de bon père de famille qui se justifie pleinement par la protection du patrimoine contre l'inflation.

Outre les 4-5% de rendement "brut", il y a aussi la plus value de la brique...

Tout à fait. Revendre et placer "pépère" sur un compte d'épargne à 4,25 et racheter dans quelques années quand le cycle immobilier approchera son plus bas.

L'immobilier suit effectivement l'inflation ... mais sur le long terme.
L'immo stagne en valeur nominale depuis 1 an (cf Trevi) ce qui signifie une baisse de près de 6% en valeur courante.