Groupe de Travail IPI "Administrateurs de biens"

Cher Luc,

Le groupe de travail est un groupe Interne à L'IPI. Il a pour rôle d'informer le Conseil National et de lui faire des propositions sur les matières qui touchent à l'administration de biens.

Il est composé de MM Walter Devlies, Thierry Elsneer, Michael Powis de Tenbossche, Luc Van Damme et Jacques Wollaert. J'ai le plaisir de présider ce groupe.

bien à vous

Être bref est beau, mais c'est parfois trop opaque. Soyons donc un peu plus clair et explicite ... Citons d'abord le texte des articles concernées.

Dans mon AG c'est le cas. Une flopée de décisions nécessitent actuellement une majorité de 90% ou 100%. Lisez le dernier article de votre règlement de copropriété. Vous serez surpris.

Ayant quand même fait il y a quelques années l'analyse des avantages pro et contra, vu que je suis directement concerné, je ne suis pas contre le slogan "Keep it simple" du CIB. Mais ... il faut rester équitable et pas déséquilibrer un peu plus les copropriétés, en prenant une mesure isolée.

Cette simplification va simplifier les tâches du syndic, mais ... en même temps changer profondément le contrat initial entre des parties, conclu il y a quelques années. Vous serez surpris des effets concrets.

Conclusion personnelle:

Un tel changement profond ne peut être que d'ordre impératif, vu que l'article 577-14 reste d'application. Mais on a vu avec un tas de choses ce que vaut une loi impérative.

Et le législateur ne prend une telle décision que quand une partie significatif est trop lésé par les textes actuels. Je ne crois pas que les syndics ne se trouvent pas dans une telle position inférieure.

Yves,

Quelle est la motivation pour que, selon le groupe de travail de l'IPI présidé par vous,  les statuts doivent être changé d'office pour un point pratiquement au seul avantage des syndics (= moins de travail).

D'abord est-ce changement selon vous d'ordre impératif (ou non)? Devra ce changement subir le même sort que les seigneuries (structures illégaux continuent à exister légalement ...)?

Puis il y a t'il des propositions similaires, fait par l'IPI, qui rendent l'ensemble des propositions IPI plus équilibré envers tous les parties en cause?

Par exemple une proposition qui règle d'une façon automatique la responsabilité d'un syndic en cas de faute professionnelle (involontaire ou non) envers l'ACP par son assurance RC sans devoir passer par une procédure judiciaire? En fait pourquoi l'IPI n'a-t-il pas proposé de rendre cette assurance obligatoire pour au moins les syndic, professionnels ou non?

Cher Luc,

Premièrement, un version nérlandophone su texte sera disponnible. Vous avez eu la version francophone car publié dans un ouvrage francophone. Ce qui semble logique.

Le débat est ouvert. Nous aurons certainement la possibilité de confronter nos points de vue.

Bien à vous,

Même si le représentant connu de l'Absa sur notre forum a été élu comme membre effectif du nouveau Conseil National (qui entre en fonction en février prochain) (à propos : toutes nos félicitations à l'élu) , il ne faut tout de même pas présumer de son pouvoir de décision au sein de l'Ipi.... 

D'ailleurs, on se demande ce que va devenir l'IPI après les récentes élections... (mais c'est un autre débat et je n'ai pas de nouvelles fraîches à ce sujet)

Si le texte concerné était disponible sur le site de l'Absa, ce serait déjà pas mal, non ?...

Mon Cher Yves,

C'est un sophisme ... (je sais que je me répète ... ).

Vous savez qu'un organisme public comme l'IPI, dont votre commission fait partie, se doit d'être transparent de par la loi.

Vous savez aussi qu'une asbl, comme l'ABSA, dont vous êtes le secrétaire,  et le CNIC, dont je suis un des administrateurs, doit être transparent envers ses membres par la voie des ses organes. La composition des organes statutaires et la distribution des fonctions statutaires est mentionné sur le site de CNIC

La composition du groupe de travail WGT577 est connu par ceux qui doivent la connaître au sein de l'asbl CNIC.

Vous savez très bien pourquoi c'est ainsi. Vous appliquez je crois cette méthode pour le comité qui approuve les candidatures des futurs membres-experts-syndics de l'ABSA, suivants les mesures imposé par FEBEX, dont l'ABSA fait partie.

Plus concrètement vous voulez en fait selon moi savoir si des agents immobiliers agréés font partie du WGT577. Il est clair que cela na sera pas communiqué.

Ce qui me surprend actuellement est que la proposition de changement de la loi de 1994 proposé par  secrétaire général de l'ABSA, membre de ce forum, n'a pas (encore) été reflété sur le site de l'ABSA ni sur le site du BIV-IPI, ni dans une autre publication publiquement accessible de ces deux organisations.

C'est quand même une proposition quand changera la vie d'au moins 1/3 des Belges.

Cette proposition, publié en français, dans un livre disponible partout mais assez cher, dont l'auteur n'est pas une des 2 organisations précités, ne peut donc être considéré qu'une proposition privé.

En plus j'ai des doutes quand au contenu de cette proposition.

En effet la proposition est écrite dans un langage assez opaque et à double fond. Il faut lire et relire le texte. Ce qui fait que je croyais d'abord que 90% de la proposition allait dans un sens positif, mais maintenant, après une lecture approfondi, je constate que seulement 10% va dans le bon sens  (= dans un sens qui améliore l'administration et conservation d'une copropriété forcée).

J'ai la perception que ce projet a été écrit dans l'unique bût d'améliorer le rendement financier d'une agence immobilière.

Je suis d'accord qu'une agence de syndics doit avoir un rendement positif, mais on peut atteindre ce but d'une autre manière.

On serait beaucoup plus loin si les institutions actuelles avaient appliqué la loi existante loyalement. Dans ce cas on n'aurait pas du changer la loi.

Là je rejoins certainement Grmff.

Un exemple concret et général?

Comparez le projet initial du code de déontologie de 2006 avec la version approuvée en 2006. Mon expérience m'indique que le BIV-IPI a raté à ce moment une chance réelle et unique de démontrer qu'ils sont des vrais professionnels et soient capable de correctement défendre les intérêts de leurs mandataires, qui sont de fait entre autres indirectement les ACP.

A ce moment  le BIV-IPI  a selon moi perdu le droit moral à parler au nom des copropriétaires, tant bailleurs (= avec des administrateurs de biens comme régisseurs) que résidents.

C'est donc logique que des copropriétaires demandent à créer un institut de copropriétaires et syndics, et demandent ainsi de fait que le BIV-IPI ne peut plus s'immiscer dans le fonctionnement des syndics de l'ACP dans toute la Belgique.

Parce que fondamentalement le BIV-IPI n'a pas (encore) compris que la loi de 1994 a fondamentalement changé la donne.

Avant on parlait d'un syndic d'immeuble (voir l'AR de 1993 qui organise l'IPI)
 
Après la loi de 1994, d'application depuis le 01.08.1995, on parle d'un syndic d'ACP (voir art. 577-11 CC):

Il est temps que le BIV-IPI applique la loi ... et rien d'autre.

Essayer d'avoir le monopole est certes un bût légitime (voir l'éditorial d'un livre d'un membre de l'ABSA, membre suppléant de la Chambre Exécutive), mais le faire sur le dos des copropriétaires c'est autre chose ...

En plus ce bût va en contresens avec la législation européenne.

Ce que je trouve "bizarre" est que l'IPI actuelle et/ou l'ABSA actuelle veulent supprimer la possibilité pour les statuts d'une copropriété de déterminer lui-même la mission du syndic.

Je cite la loi actuelle (Art. 577-4 §1 - 2ème alinéa - 4° ):

En supprimant cet article le syndic professionnel peut imposer sa méthode de travail à l'ACP sans en référer à l'AG.

En plus l'article qui permet de déterminer les tâches du syndic bénévole est ainsi supprimé.

Cette méthode de travailler va obliger une discussion du contrat du syndic au sein de l'AG suivante (mettre ce point concret sur l'ordre du jour et en joignant une copie de la proposition à l'invitation).

Il sera donc impossible de nommer un syndic directement à l'AG.

Merci ABSA/IPI pour ce cadeau empoisonné.

Quand je lis plus loin que l'IPI/ABSA veulent changer l'article 577-8 §4 5° de la loi, alors je constate que le problème qui a fait naître la loi de 1994 va refaire inévitablement surface si on change la loi comme l'IPI/ABSA le veulent sous la bannière de l'efficacité.

N'a-t-on vraiment pas encore compris ???

Heureusement il y a des éléments très positifs dans ce projet de l'ABSA et IPI:

Je constate que la version de l'article 577-6 §8, proposé par l'IPI/ABSA, va probablement  interdire de fait que le syndic-courtier d'assurances, qui est et syndic et courtier d'assurances pour l'ACP, soit présent à l'AG.

Ce constate donc qu'en pratique l'ABSA et IPI sont dans la réalité partisan d'une interdiction de cumul effectif.

Félicitations! Un banc en avant pour l'ABSA/IPI.

Il faut être pragmatique: il est insensé d'avoir un syndic qui peut être interdit d'être présent lors des AG. On sera obligé de choisir un syndic qui n'est pas courtier d'assurances, ni directement ni indirectement.

Sur la transparence: ne serait-il pas temps que les mandataires de l'IPI publient leurs mandats comme les mandataires politiques le font?

C'est vraiment un secret qu'on est en même temps administrateur dans une société de rénovation de terrasses et syndic-expert?

Si non, alors il ne peut y avoir un problème de publication.

Si oui, alors il y a vraiment un problème.

Les experts-comptables, n'ont certainement pas ce problème ... je crois que chez eux l'interdiction de cumul est d'application.

En effet la publication de la liste des mandats publics  est le seul moyen pour faire connaître aux copropriétaires, qui dépose plainte à l'IPI, de savoir qui est en face de lui comme rapporteur de l'IPI, ou aux candiadats-acheteurs, ... de savoir qui est qui?

Idem pour d'autres fonctions similaires de l'IPI (assesseur, ...) et à l'Institut des copropriétaires et syndics.

Et pourquoi pas le syndic d'ACP, qui exerce effectivement le métier. Je suis conscient qu'il y a peut-être des problèmes techniques qui rendent cela impossible.

On pourrait limiter cette publication aux grandes ACP (de par exemple +200 lots privatifs d'appartements et garages avec droit de vote).

Facile à contrôler l'existence de l'inscription à la liste publique des mandats, en utilisant efficacement la BCE.

Voici le lien vers le document concerné (format pdf), à savoir le texte intégral de la proposition IPI.

c'est très limite ;-)