cour couverte et absence de permis de batir

santino · #1 07-10-2008 13:59:28

Bonjour à tous,

D'avance merci pour les réponses que vous apporterez à mon souci.

Il y bientôt un an, j'ai fait l'acquisition d'un appartement à Bruxelles.
Cet appartement est composé d'une chambre et d'une cour (en plus des autres pièces habituelles), l'ancien propriétaire a couvert la cour en construisant une sorte de plafond étanche, solide, etc.

Le souci, il n'a pas demandé de permis de bâtir au moment de la construction. Au moment de l'achat, il nous a simplement dit qu'il était ingénieur civil et que ce genre de construction ne demandait pas permis.

Aujourd'hui, l'eau s'infiltre en cas de fortes pluies dans ce plafond parce que
le 'roofing' a été posé à l'envers.
Quelle n'est pas ma surprise d'apprendre de mon courtier qu'il ne s'agit pas d'un vice caché puisque cette construction n'a pas été mentionnée dans l'acte de base !

Bref, je vais pouvoir payer les dites réparations. J'ai déjà dû payer pour une fuite d'eau connue par ce propriétaire mais pas mentionnée à la visite et surtout pour un entretiuen de chauffage qui n'avait plus été fait depuis 3 ans. Problème connu de l'individu mais pas mentionné.
J'avoue que ce coup-ci je vois rouge...

Mes question s sont donc les suivantes:

- Dois-je détruire cette construction, sachant que le prix d'achat a été calculé sur base du fait qu'il y avait deux chambres ?
- Ai-je un recours contre l'ancien propriétaire qui m'a vendu un bien en mentant sur un des points les plus essentiels ?
- Puis-je obtenir un permis de bâtir a posteriori ?
- Ce genre de construction fait-il souvent l'objet de demande de permis ?

Encore merci pour vos futures réponses.

Bien à vous,
SB

PIM · #2 07-10-2008 17:17:28

Sans avoir vu les lieux, difficile de se prononcer.
Vous devriez prendre contact avec votre notaire (vous aviez le vôtre ou est-ce le même que celui du vendeur ?)

Outre la probable nécessité d'avoir un permis d'urbanisme, il y a aussi probablement la nécessité d'une autorisation de la copropriété: il y a un syndic professionnel agréé IPI ?

Par ailleurs, l'affirmation du courtier (= celui de la copropriété ?) disant que ce n'est pas couvert car les lieux ne sont pas repris dans l'acte de base.... cela me paraît, à tout le moins , un peu court comme argument.

Qu'il vous montre la clause dans la police d'assurance selon laquelle l'immeuble n'est couvert qu'à concurrence des parties décrites....

A mon avis, vous êtes embarqué dans une fameuse galère juridique à étages multiples et cela vaudrait la peine de prendre un avocat pour défendre vos intérêts.

ps: en matière d'infraction urbanistique, il n'y a pas prescription.

Gof-2118 · #3 07-10-2008 22:26:27

PIM a écrit :

ps: en matière d'infraction urbanistique, il n'y a pas prescription.

parce que l'infraction est continue (et ne cesse donc jamais) ...

Lecture conseillée :

COBAT , art. 98 et suivants, et art. 280 et suivants.

Votre titre de propriété comprend en principe une déclaration du vendeur selon lequel il a exécuté les travaux en conformité des normes qui s'appliquent en matière d'urbanisme.

Si le corps d'annexe a été construit en dépit de ces normes, le vendeur a commis une faute contractuelle dont vous pouvez lui demander de rendre compte.

Mais avant de sortir les obusiers, vérifiez tout de même si les travaux en cause n'étaient pas dispensés de permis d'urbanisme :

lecture utile : arrêté d'exécution du COBAT

Bien à vous,

luc · #4 08-10-2008 07:25:31

J'ajoute à l'excellente explication de Gof qu'il faut aussi vérifier si l'ACP (= l'AG) a autorisé ces transformations.

Le permis d'urbanisme n'est qu'un permis, pas plus ni moins. On ne doit pas exécuter un permis, mais le permis vous autorise à faire quelque chose pendant une période spécifique (généralement deux ans).

Dès qu'une partie commune est impliquée, ou une servitude commune, il faut une autorisation des copropriétaires. Cette autorisation se prouve par une décision de l'AG.

Dans le cas de demande d'un certificat elle peut-être remplacé par un "avis au copropriétaire", jointe à la demande du certificat.

Voir: Annexe II de l’AGRBC du 29 avril 2004 déterminant la composition
du dossier de demande de certificat d’urbanisme.

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