modification du contrat type

Je ne connais pas le contrat-type de Pim (mais je suis certaine qu'il est excellent).
Néanmoins, je puis vous dire que vous pouvez prévoir une durée de 18 mois. A la fin, si aucune des deux parties ne donne un congé trois mois avant l'échéance, ce contrat deviendra un bail de 9 ans dont les 18 premiers mois sont écoulés. la réglementation applicable changera assez radicalement puisqu'il ne s'agira plus d'un bail de courte durée mais d'un bail de 9 ans (qui est la règle dans le système actuel du bail de résidence principale)

Le locataire doit assurer ses "risques locatifs", c'est à dire sa responsabilité civile en cas de dommage causé à l'immeuble dont il serait responsable (notamment l'incendie), et le contenu du logement, soit ses propres biens.

Vous pouvez tout à fait décider de commun accord de mettre fin au bail actuel. Cela se fait par un document signé par le bailleur et le locataire actuel. Ensuite, vous signez un nouveau contrat avec le nouveau locataire.
En ce qui concerne la garantie locative, elle peut rester au nom du locataire actuel en précisant qu'elle garantit le nouveau bail mais je vous conseille de la mettre au nom de la nouvelle locataire, c'est plus clair! De même, il faut que les locataires se mettent en rapport avec la compagnie d'assurances pour régulariser la situation.

Reste la question de l'état des lieux. Je vous conseille de préciser dans le nouveau bail que l'état des lieux qui a été fait au début du bail actuel reste valable. Si vous n'avez pas fait d'état des lieux, ou qu'il n'est pas suffisamment détaillé, c'est l'occasion, je vous conseille vivement d'en faire faire un, de préférence par expert, c'est à votre avantage! Il faudrait dans ce cas régler la question des éventuels dégâts locatifs que vous constateriez maintenant. Evidemment, s'il n'y a pas d'état des lieux ou qu'il est mal fait, les dégâts seront par définition difficiles à prouver!