LESION? Que faire?

poupoule13 · #1 26-10-2008 17:45:20

Bonjours,

Voici ma situation: le 2 mars 2007, je vend une maison située à Uccle que j'ai hérité 10 ans avant. Résidant à Anvers et ne connaissant pas le cours du marché immobilier sur Bruxelles, je décide de contacter une agence immobilière qui me fait une éstimation du bien qui est de 400.000€. On se met d'accord des conditions et on décide de l'afficher à 450.000€. La maison se vend en un mois sans clause suspenssive. Soit, je m'appercois de mon erreur seulement il y a deux mois en lisant un périodique immobilier flammand sur les prix de l'immobilier Bruxellois et je me rend compte que le prix est beaucoup trop faible. La maison est de 250m2 avec un jardin de 8,50 ares constructible sur 6 ares 50.... Que faire et surtout comment procéder??

Bien à vous.

Gof-2118 · #2 26-10-2008 19:45:25

Si vous estimez que la situation que vous décrivez est un cas de lésion, vous avez très peu de chance d'obtenir gain de cause. En effet, et sans entrer dans le détail, la lésion n'est en règle pas une cause de rescision des contrats. Une exception légale est prévue en matière immobilière. Elle est traitée aux articles 1674 et suivants du Code civil. Je vous conseille vivement cette saine lecture.

Vous remarquerez qu'aux fin d'obtenir les rescision du contrat de vente (son annulation si vous voulez), vous devez prouver une lésion de plus de 7/12e, ce qui est énorme, car cela voudrait dire que votre immeuble valait au moins 960.000 à l'époque de la vente. En outre, la lésion n'est admise que par jugement.

Une autre question est évidemment de savoir si vous avez été correctement conseillé par l'agent, qui en tant que professionnel de l'immobilier, a une obligation de conseil et d'information vis-à-vis de son client et porte une responsabilité de ce fait.

kaplan · #3 27-10-2008 12:04:02

GOF ,

Sauf erreur de ma part ,la valeur vénale du bien serait plus proche de 700.000 euros que de 960.000 euros non?

S'il il a vendu le bien 400.000 euros pour qu'il y ait lésion ( 7/12ème ) il faut que le bien soit estimé à +-700.000 euros non ?

PS :Est ce que l'acquéreur n'a pas eu des problêmes avec l'enregistrement ?( N'a t-il pas du payer un supplément de DE ? )

Bien à vous.

Gof-2118 · #4 27-10-2008 13:48:47

La lésion est acceptée dès lors qu'elle atteint 7/12e de la valeur. Donc le prix de vente doit être égal ou inférieur à 5/12e de cette valeur. Par conséquent, il y a lésion en matière immobilière lorsque le prix de vente est de 400.000,00€, alors que la valeur est de :

€400.000 : 5 x 12 = €960.000,00.

Ceci dit, la question de savoir ce qu'a pensé le receveur de l'enregistrement de cette opération est tout à fait pertinente.

kaplan · #5 27-10-2008 14:15:20

J'ai jamais été bon en math wink

PIM · #6 27-10-2008 14:22:34

Voir à ce sujet cet article (format pdf) de Me Bernard Louveaux

poupoule13 · #7 27-10-2008 20:59:56

Voici une information que j'ai appri aujourd'hui:
La maison a été vendu le 15 mars 2008 au prix de 500.000 euro. Attention hors le terrain qui est donc de 6 ares 50. Donc si je me trompe pas: pour un terrain, on peut prévoir 700 euro le m2?????????
L'agent a un devoir de conseil donc envers qui dois je me retourné et surtout si celà vaut la peine d'introduire une procédure à cause de ma négligence???
Merci pour l'interet que vous portez à ma situation.

poupoule13 · #8 27-10-2008 21:05:24

Petite question: 7/12 de 450.000 est 262.000 donc 712.000.

Le bien doit etre estimer à 712.000???????????????????????

Ha oui, je n'ai jamais entendu parler du receveur.

Bien à vous.

Gof-2118 · #9 27-10-2008 22:00:29

La lésion se calcule selon la valeur de l'immeuble, pas sur base du prix de vente.

Voyez l'exemple ci-dessous et celui repris dans l'article de Bernard Louveaux.

Mais qu'est ce qui vous fait dire que vous avez fait une si mauvaise affaire ? Il faut savoir que fixer une valeur est loin d'être science exacte et des écarts jusqu'à 15, voire 20 %, me semblent tout à fait acceptables.

N'avez-vous demandé l'opinion que d'un seul agent ? Et quel était l'intérêt de l'agent à vendre en deça du prix du marché, sachant qu'en général, sa rétribution consiste en un pourcentage du prix de vente ?

PIM · #10 27-10-2008 22:29:56

poupoule13 a écrit :

Voici une information que j'ai appri aujourd'hui:
La maison a été vendu le 15 mars 2008 au prix de 500.000 euro. Attention hors le terrain qui est donc de 6 ares 50.

Comment cela "hors terrain" ???
Si l'immeuble a été vendu à 500.000, c'est terrain compris. Faudra que vous m'expliquiez comment vous parvenez à déterminer le prix de vente hors terrain...

Et si vous l'avez vendu vous-même un an auparavant à 450.000 €, et qu'il l'a revendu 500.000 €, je ne vois vraiment pas où est la lésion. Il a même quasi perdu de l'argent (n'oubliez pas les frais d'acte, etc.)

poupoule13 · #11 28-10-2008 19:23:22

Cher monsieur De Decker,

Il y a 10 ans, j'ai hérité d'une maison en coin sur un terrain de 10 ares. La suite vous la connaissez. J ai appris dernièrement que la maison a été revendu au prix de 500.000€ avec un terrain de 200m2. Donc j'ai offert le reste qui est un terrain constructible de 650m2.
J ai simplement été très mal conseiller par l'agence immobilière vu que si à ce jour la maison a elle seule s'est vendu à 500.000€ et que moi la meme maison je l'ai vendu 8 mois avant avec un surface beaucoup plus importante au prix de 450.000€.

Bien à vous.

PIM a écrit :

poupoule13 a écrit : Voici une information que j'ai appri aujourd'hui:
La maison a été vendu le 15 mars 2008 au prix de 500.000 euro. Attention hors le terrain qui est donc de 6 ares 50.
Comment cela "hors terrain" ???
Si l'immeuble a été vendu à 500.000, c'est terrain compris. Faudra que vous m'expliquiez comment vous parvenez à déterminer le prix de vente hors terrain...
Et si vous l'avez vendu vous-même un an auparavant à 450.000 €, et qu'il l'a revendu 500.000 €, je ne vois vraiment pas où est la lésion. Il a même quasi perdu de l'argent (n'oubliez pas les frais d'acte, etc.)

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