Vieux bail et précompte

Glurps... j'ai enduit quelqu'un d'erreur...

Je peux vous citer tel quel sur un autre forum?

Juste une question de plus en passant. Si le précompte n'a jamais été mis à charge du locataire malgré le contrat, et que le nouveau proprio décide de le demander, il y a une base juridique pour le refuser? Combien d'années en arrière on peut revenir?

(pour les chocolats, désolé, c'est une question de locataire. Avec une réponse pareille, on aura droit à rien du tout.... snif...)

J'ai un vague souvenir que la prescription est de 5 ans.

A vérifier.

J’ai reflechi (pffff) et reviens comme promis.

La première question consiste donc à savoir si la non réclamation de cette charge, dont je confirme la légalité dès lors que le bail date de 1988 (voir l’article 14 des dispositions transitoires, qui est sans équivoque possible) emporterait son extinction.

Ma réponse est résolument non. Il ne peut être déduit du manque d’action d’un créancier que celui-ci renoncerait purement et simplement à une disposition contractuelle donnée, avec pour effet corrélatif la réformation de ce contrat.

Par contre, l’inaction du créancier mue, de par l’écoulement du temps, l’obligation contractuelle en obligation naturelle (art. 1235, al. 2 du Code civil), en sorte que le débiteur qui exécuterait volontairement le paiement d’une dette qui n’est plus exigible, ne pourrait répéter celle-ci.

Ces considérations préliminaires nous amènent au cœur du problème qu’est l’écoulement du temps. Le paiement du précompte immobilier est une charge, au contraire d’un loyer. La question est donc de savoir si la dette se prescrit par cinq (prescription spéciale de l’article 2277 du Code) ou par dix (prescription générale) ans. Ce n’est pas la première fois d’ailleurs que cette question se pose dans ce forum. J’ai donc poussé un peu plus loin les pérégrinations.

Il semblerait que la jurisprudence reste partagée sur le sujet, ainsi que la doctrine d’ailleurs. Un premier point de vue consiste à considérer que les charges suivent les mêmes principes en matière de prescription de loyers. Il semblerait que cette opinion soit dominante. Un autre courant va analyser la qualification juridique sous-jacente aux charges et, selon le cas, appliquer la prescription décennale ou quinquennale.

Selon un arrêt de la Cour de cassation du 13 mars 2008, l’article 2277 « vise à protéger le débiteur à terme contre l'augmentation constante de sa dette due au fait que des sommes d'argent deviennent payables sur la base d'un même fondement juridique, à des échéances successives qui sont fixées par année ou à des termes périodiques plus courts. La seule circonstance qu'une dette est calculée par année ou à des termes périodiques plus courts n'implique pas nécessairement que cette dette constitue une dette payable périodiquement au sens de l'article 2277 du Code civil. »

En ce sens, l’on pourrait en effet considérer qu’une dette d’impôt n’est pas nécessairement « une dette payable périodiquement », en ce sens qu’elle fait l’objet d’une loi qui doit être conforme à l’article 171 de la Constitution (« Les impôts au profit de l'Etat, de la communauté et de la région sont votés annuellement. Les règles qui les établissent n'ont force que pour un an si elles ne sont pas renouvelées. »)

Un arrêt de la Cour constitutionnelle pourrait cependant nous éclairer utilement : « Le critère sur lequel est fondée la distinction en cause, déduit du caractère de capital ou de revenu de la créance, n'est pas pertinent par rapport à l'objectif de l'article 2277 du Code civil, qui est à la fois d'inciter le créancier à la diligence et de protéger le débiteur contre l'accumulation de dettes périodiques sur une période trop importante. En effet, par rapport à cet objectif, la dette relative à des fournitures de téléphonie mobile est semblable aux dettes visées par l'article 2277 du Code civil, puisque dès lors qu'elle est périodique et que son montant augmente avec l'écoulement du temps, elle risque de se transformer, à terme, en une dette de capital à ce point importante qu'elle pourrait causer la ruine du débiteur. (…) La Cour observe toutefois que le texte de l'article 2277 du Code civil n'exclut pas son application aux dettes périodiques relatives aux fournitures de téléphonie mobile en ce qu'elles ont pour caractéristique d'augmenter avec le temps. » (arrêt n° 13/2007 du 17 janvier 2007).

Si l’on retient donc ce dernier critère, à savoir la dette qu augmente avec le temps, il y a lieu de s’attacher au premier point de vue, quand bien même la charge en cause serait une dette d’impôt. C’est cette solution qui me semble aujourd’hui la plus cohérente au regard de notre environnement juridique, considéré dans son ensemble.

Nous ne sommes cependant pas encore au terme de notre voyage en ce qu’il est admis que le bailleur doit assumer les conséquences du retard avec lequel il réclame les charges de son locataire (interprétation de l’article 1728ter du Code). En l’occurrence, l’absence de réclamer, depuis 1988, soit pendant vingt ans, le paiement du précompte immobilier, pour soudain réclamer se paiement pour les cinq, voire dix dernières années, pourrait être considéré comme un comportement peu raisonnable de la part du bailleur, mettant le débiteur, qui n’a pas d’obligation de porter le paiement de sa dette, faut-il le rappeler, dans une position financière très difficile, voire impossible. En ce sens, l’on pourrait reprocher au bailleur une exécution qui n’est pas celle d’un bon père de famille, raisonnablement diligent et avisé, ce qui aurait pour conséquence de neutraliser la prétention du bailleur sur un délai important.

Rien par contre ne s’oppose à ce que le bailleur réclame le précompte de l’année en cours.

(et si j'en reçois un jour, ma proposition tiens toujours...)

Incompréhensible. A quoi serait-ce dû ?

Je comprends bien vos arguments. Il faut toutefois partir du principe que toute la section relative au bail de résidence principale est une dérogation (et pas des moindres) au droit commun, et non seulement l'article 14 de la loi du 20 février 1991.

Contrairement aux récentes modifications législatives, celle de 1991 a fait l'objet d'un vaste débat préalable, où les différentes parties intéressées ont été entendues.

C'est dans ce contexte qu'il faut, par exemple, comprendre l'affirmation que la loi est impérative tant à l'égard du bailleur que du preneur. La loi était considérée, à cette époque, comme l'atteinte d'un fragile équilibre entre les droits du propriétaire de disposer librement de son bien, et ceux du preneur de pouvoir se loger de manière stable.

Comme les baux en question étaient soumis uniquement au droit commun (sauf quelques lois particulières temporaires en matière de blocage des loyers, qui ont surtout commencer à germer après la seconde guerre mondiale), la section nouvelle du Code civil pouvait être considérée comme un moment charnière.

Il était donc normal de ne pas aggraver la situation financière des bailleurs ayant conclu des baux avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi. D'où l'article 14 de cette section.

A l'époque, le bail était, en résumé, soit conclu pour une durée déterminée, soit pour une durée indéterminée.

Selon le § 2 de l'article 14, les baux à durée déterminée restaient soumis au droit commun, du moins jusqu'à leur renouvellement (d'où le "cependant"). Les baux à durée indéterminée étaient quant à eux d'office soumis à la nouvelle loi.

Mais dans les deux cas, le § 1er conserve toute sa vigueur, à savoir que l'article 5 de la nouvelle section ne s'applique pas aux baux conclus avant l'entrée en vigueur de celle-ci.

Et puisque l'on parle de l'effet des lois dans le temps, il n'eut pas été équitable, voire juste, de rendre la situation des bailleurs pire de par une loi qui se serait appliquée aux effets futurs de conventions anciennes. Ce n'est finalement que l'application de l'article 2 du Code civil.

Mais comme je perçois encore quelque sceptiscisme. C'est pourquoi je reproduis ci-après un extrait d'un jugement rendu par le tribunal civil de Verviers en date du 7 octobre 1998 : "La clause mettant à charge du locataire le  précompte   immobilier  contenue dans un  bail  écrit à durée déterminée conclu en 1985, tacitement reconduit en 1988 pour un terme fixé par l'usage des lieux et auquel a succédé, en 1991, un  bail  verbal à durée indéterminée continue à lier les parties au-delà de l'entrée en vigueur de la loi sur les  baux de résidence principale." (J.L.M.B., 2000, p. 905).

Par ailleurs, c'est la première fois que l'on me soulève le fait qu'un impôt foncier quelconque ne pourrait être considéré comme une charge locative. Ceci est au contraire très courant, notamment dans le cadre des baux commerciaux. Voyez à ce propos le bail commercial type proposé par PIM : "Tous les impôts et taxes généralement quelconques portant directement ou indirectement sur le bien loué seront dus par le Preneur."

Bien à vous,