Modèle de compromis de vente

grmff · #1 20-11-2008 23:30:33

Bonsoir

En relisant attentivement le modèle de compromis de vente "Région wallonne" de Pim, je constate, m'étonne et m'interroge sur les points suivants:
1. On y parle pas mal de zone d'habitat et autres termes cadastraux et notariaux. Est-ce bien nécessaire pour un appart dans une copropriété?
2. On mentionne que le fond de réserve doit revenir au vendeur. Pourquoi ne pas laisser le choix?
3. La date mentionnée sur le document est le mois de juin. La date mentionnée sur le site est le mois d'octobre. Je suppose que le modèle n'a pas été corrigé et que c'est juste un oubli
4. Pas de mention du certificat énergétique (qui paye?)
5. Pas de mention du certificat de vérification de l'électricité par un SECT (qui paye?)
6. Pas de mention de qui supporte les coûts de rénovation de l'installation électrique si elle n'est pas conforme
7. Pas de modèle de clause suspensive

Des commentaires utiles, quelqu'un? (Moi? Investir à nouveau? quelle idée...)

PIM · #2 21-11-2008 09:41:25

1. On y parle pas mal de zone d'habitat et autres termes cadastraux et notariaux. Est-ce bien nécessaire pour un appart dans une copropriété?

Il faut déjà faire 3 modèles selon les régions. On ne va pas, en +, faire des modèles différents pour appartements / maisons / terrains, etc.
Donc certaines clauses sont générales et d'autres spécifiques.
Sans que l'un ne contrarie l'autre.

2. On mentionne que le fond de réserve doit revenir au vendeur. Pourquoi ne pas laisser le choix?

Si la dérogation n'est pas prévue de manière expresse au compromis de vente, c'est l'inverse qui se produit (à savoir le fonds de réserve n'est pas à rembourser).
Je vous concède que l'on pourrait prévoir expressément les 2 possibilités, de manière à ce que les parties agissent en connaissance de cause.
Mais, en pratique, c'est le vendeur qui a investi dans le fonds de réserve et c'est l'acquéreur qui en profitera...

3. La date mentionnée sur le document est le mois de juin. La date mentionnée sur le site est le mois d'octobre. Je suppose que le modèle n'a pas été corrigé et que c'est juste un oubli

La date mentionnée partout est octobre 08 (sauf à un endroit: à la fin: c'est un oubli que je vais corriger)

4. Pas de mention du certificat énergétique (qui paye?)

Pas encore en vigueur

5. Pas de mention du certificat de vérification de l'électricité par un SECT (qui paye?)

C'est indiqué dans le dernier paragraphe juste avant le sous-titre "occupation" (page 3)

6. Pas de mention de qui supporte les coûts de rénovation de l'installation électrique si elle n'est pas conforme

cela relève du droit commun

7. Pas de modèle de clause suspensive

Effectivement. Je suppose que vous songez à celle liée à l'obtention du prêt hypothécaire.
A l'occasion, j'en publierai une sous forme de document séparé.

Gof-2118 · #3 21-11-2008 15:55:06

PIM a écrit :

Citation :7. Pas de modèle de clause suspensive
Effectivement. Je suppose que vous songez à celle liée à l'obtention du prêt hypothécaire.
A l'occasion, j'en publierai une sous forme de document séparé.

Dans ce cas, ne vaut-il pas mieux remplacer la notion d'acompte par celle de garantie ? Le fisc considère en effet que lorsqu'il y a paiement d'un acompte, le contrat reçoit un début d'exécution, en sorte que la clause suspensive est qualifié par lui de résolutoire, en sorte que les droits d'enregistement sont dus.

La clause pourrait être du style : Le prix est payable au moment de la signature de l’acte authentique, sous déduction d’une somme de ... euros zero centimes (€ ...,00), que l'acheteur consigne ce jour et jusqu’à la passation de l’acte authentique de vente , à titre de garantie de l’exécution de ses engagements, chez ....

Bien à vous,

PIM · #4 21-11-2008 16:02:45

Gof a écrit :

Dans ce cas, ne vaut-il pas mieux remplacer la notion d'acompte par celle de garantie ? Le fisc considère en effet que lorsqu'il y a paiement d'un acompte, le contrat reçoit un début d'exécution, en sorte que la clause suspensive est qualifié par lui de résolutoire, en sorte que les droits d'enregistement sont dus.

Je ne partage pas du tout votre point de vue à ce sujet. Mais je n'ai pas vraiment le temps maintenant pour développer.

En très bref: les droits d'enregistrements ne sont dus qu'à dater du caractère définitif de la vente. Et s'il y a une condition suspensive , le délai ne commence à courir qu'à partir de sa "réalisation".
Il ne s'agit pas d'une condition résolutoire.

Si je puis me permettre, je vous conseille, à ce sujet, la lecture du "Manuel des droits d'enregistrement" (3e édition) d'André Culot (Ed. Larcier) ((cfr sur Pim "livres utiles")

Gof-2118 · #5 21-11-2008 17:35:15

Ce n'est pas mon point de vue, mais celui du fisc.

Je suis tout à fait d'accord avec le fait que si les parties au contrat entendent y insérer une condition suspensive, qu'il faut respecter cette volonté. Ce n'est jamais que l'application du principe de la convention-loi.

Vous n'ignorez cependant pas que le fisc est un tiers au contrat de vente et n'est, de ce fait, pas obligé d'accepter la qualification que les parties donnent à leurs conventions. Il y a une jurisprudence en faveur de la position de l'administration qui a entendu requalifier une condition suspensive en condition résolutoire, au motif que le contrat avait reçu un début d'exécution du fait du paiement d'un acompte. Je vais tenter de retrouver les références.

Bien à vous,

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