Pas de syndic?

grmff · #1 05-12-2008 23:54:46

Je viens vers vous pour un cas non fictif, mais assez particulier.

Imaginez un propriétaire qui construit un immeuble, il y a 15 ans. Mettons de 8 niveaux (rez+7). Quelques années plus tard, il vend un plateau à la fois. Il reste proprio de 4 niveau sur 8.

Comme il y a une énorme pub sur une des ses façades, l'intégralité des frais est couverte par les rentrées. C'est ce que le proprio d'origine prétend. Il refuse de convoquer une AG. Un membre de sa famille est le syndic, occupant l'immeuble. Mais il n'y a pas un papier pour en attester.

Vu les circonstances, comme il n'y a pas d'appel de fonds, les propriétaires récents ne se tracassent pas. Pas d'AG, pas de décompte. Pas d'appel de fonds. Pas de conseil de gérance pour un immeuble détenu par moins de 5 propriétaires.

Un morceau de façade tombe, et s'écrase sur une voiture. On a de la chance, ce n'est pas sur une personne... Mais tout de même.

Après questionnement du syndic, on se rend compte que l'immeuble n'est pas assuré. Qui est responsable?

En outre, après déplacement de la police sur place, et du syndic, celui-ci décide que cela peut attendre et qu'il n'a pas que cela à faire. Il reste encore des morceaux de façade prêt à tomber... mais pas si prêts que cela selon le syndic.

Si quelqu'un est tué, qui sera responsable?

Que doit faire un proprio minoritaire en ce cas pour se prémunir?

Ce cas étant réel et en cours, vous m'excuserez de ne pas donner tous les détails.

Baxter · #2 06-12-2008 00:50:08

Après questionnement du syndic, on se rend compte que l'immeuble n'est pas assuré.

Et personne au sein de l'ACP ne s'est inquiété de ne pas avoir de prime d'assurance incendie à payer ?

C'est un syndic professionnel ?

luc · #3 06-12-2008 10:05:43

Qui est affiché comme syndic dans le hall d'entrée? Le syndic (qui est probablement une sorte de concierge bénévole) ou le propriétaire majoritaire ou personne?

Il faudra aller chez le Juge de Paix pour faire nommer un syndic judiciaire (= essayer de régulariser le syndic de fait à partir de la date du jugement).

Pour les pierres dangereuses on peut déposer plainte chez le bourgmestre (et/ou le service d'urbanisme). Attention: évitez de mentionner le syndic de fait. La plainte à plus de chances à aboutir si elle est déposé par une autre personne que lui et que la demande de syndic judiciaire (= une requête unilatérale) est fait par cette personne.

Actuellement cette copropriété est sous le coup de l'Art. 577-2 = solidarité entre les copropriétaires en cas de problèmes, vu que c'est une association de fait.

Gof-2118 · #4 06-12-2008 11:35:04

Je conseillerais la victime, j'agirais également sur le plan pénal.

Sur le plan pénal, j'aurais tendance à considérer que la responsabilité de chaque copropriétaire, informé de la situation, mais s'abstenant de prendre les dispositions qui s'imposent aux fins de limiter, voire d'éradiquer les sources du danger pour les personnes et les biens, est engagée

Art. 418. du Code pénal : Est coupable d'homicide ou de lésion involontaires, celui qui a causé le mal par défaut de prévoyance ou de précaution, mais sans intention d'attenter à la personne d'autrui.

Une fois la responsabilité du ou des copropriétaires démontrée, le faute civile n'est plus à prouver non plus, en sorte que non seulement le copropriétaire sera d'indemniser la victime, mais également d'un emprisonnement (sans doute avec sursis) et à tout le moins d'une amende (art. 419 et suivants du Code pénal).

Art. 1386. du Code civil : Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.

Peu importe que l'immeuble soit placé ou non sous le régime de la copropriété forcée visée aux articles 577-3 et suivants, j'appliquerais l'article 577-2, § 6

§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.

Je saisirais en outre le juge sur pied des articles 1035 et suivants du Code judiciaire (procédure en référé), aux fins d'obtenir l'autorisation d'engager les travaux de réparation à charge de la copropriété.

La gestion en tant que telle de la copropriété pourrait faire l'objet d'une procédure (extra-)judiciaire distincte.

grmff · #5 06-12-2008 19:16:24

Merci pour vos infos et commentaires. C'est exactement ce que je pensais.

J'oubliais de préciser que la copropriété n'est pas en Belgique...

Je reviendrai vers vous pour vous donner la suite des opérations.

luc · #6 07-12-2008 13:24:29

gof a écrit :

Sur le plan pénal

je croyais que je parlais trop du pénal ... .

J'oubliais de préciser que la copropriété n'est pas en Belgique...

J'ai oublié de dire qu'exactement ce cas vient de se passer dans une copropriété bruxelloise dont quelqu'un de la famille d'un de mes beau-fils est copropriétaire.

Cette personne a vendu son appartement dans un complexe de très haute standing, vu qu'elle n'arrivait pas à faire comprendre la logique (tel que expliqué par gof) au syndic ni au CdG, ni à l'AG vu l'ambiance créé par le syndic et les membres du conseil de gérance.

Ce complexe, situé dans un domaine de haut standing, est en outre administré par 4 ACP. Qui ne devrait être qu'une ACP si on croit les spécialistes du colloque récent à Courtrai. Le problème technique, à l'origine du fait que des pierres tombent du toit, était connu par le syndic d'une des ACP (qui avaient vu le problème à temps), mais il n'avait pas communiqué ce fait aux autres ACP.

Ce beau complexe est actuellement an train de dégrader, vu ce problème et encore d'autres du même genre. Ils subissent le fait que des copropriétaires fortunés quittent ce complexe, qui n'ont plus l'âge de se battre contre des abus.

La moyenne d'âge dans le copropriétés est pour le copropriétaires: 60 ans (la moyenne entre le plus jeune de 30 ans et le plus âgé de 90 ans).

Pas de syndic?

Pas de syndic?

Re : Pas de syndic?

Re : Pas de syndic?

Re : Pas de syndic?

Re : Pas de syndic?

Re : Pas de syndic?

Pied de page des forums