accord tacite avec ancien propriétaire est-il valable?

Qu'en est-il dit dans l'acte de base notarié au sujet de cette cave ?

Voyez l'article 1er de la loi hypothécaire : un droit réel immobilier n'est opposable à tiers que s'il est constaté par acte authentique (en règle, devant notaire) et transcrit à l'enregistrement.

Dans tous les autres cas, le droit ne peut pas être opposé à toute personne qui n'était pas partie au contrat constituant l'usufruit.

Bien à vous,

Chère Corinne,

Sur le plan juridique, votre dossier semble être en béton. Mais sur le plan de la vie en communauté, c'est en effet une autre question. L'on ne change pas les petites habitudes construites ces 20 dernières années, sous peine de voir une guerre des nerfs déclenchée qui ferait pâlir les acteurs de la guerre froide).

Si vous deviez décider de laisser la cave à cette personne (à mon avis, les tantièmes à raison de cette cave ne doivent pas être énormes), il est néanmoins important qu'elle reconnaisse qu'il s'agit d'un simple droit de jouissance non transmissible, toujours révocable (à telle ou telle condition). Elle doit en outre s'obliger par écrit à ne pas prescrire (la prescription est l'acquisition d'un droit, de propriété par exemple, par le simple écoulement du temps = 30 ans sans "juste titre").

Voyez l'article 2262 du Code civil :

Bien à vous,

Sauf qu'un accord porte sur un droit immobilier n'est opposable à tiers que du fait de la transcription de l'acte contenant l'accord. La transcription d'un acte n'est possible que s'il est authentique.

Cher Luc,

Je crains qu'il y a confusion. Rappelons le faits communiqués par Corinne.

Le propriétaire de l'immeuble bâti a cédé, il y a 20 ans, un appartement, créant ainsi une copropriété forcée.

Verbalement, il a cédé l'usufruit d'une cave, qui d'après les statuts est pourtant commune. Cela semble pourtant être en règle, puisque c'est de l'accord unanime de tous les CP de l'époque.

Si cette convention est valable en soi, malgré l'absence d'un écrit (rappelons que la vente est un contrat consensuel), il aurait néanmoins fallu la constater par authentique et transcrire celui-ci, si l'on voulait l'opposer à tout tiers.

En l'espèce, Corinne devient, avec une autre personne, CP des deux appartements restants. Son titre de propriété ne mentionne clairement pas l'accord intervenu entre son vendeur et le 3e CP. Ce 3e CP n'a donc pas de droit d'usufruit qui est opposable à Corinne.

Mais il est compréhensible que si Corinne adopte une position stricte, cela pourrait déboucher à une guerre des voisins et puisqu'elle ne semblait pas non plus vraiment compter sur la cave en question, elle pourrait laisser les choses en l'état. Mais dans cette hypothèse, elle doit empêcher à tout prix que le 3e CP prescrive (et il n'est qu'à 10 ans du délai de prescription).

Franchement, le surcoût que vous supportez pour cette cave n'en est pas un.

Si la cave redevient commune, rien ne change pour votre coût.

Si il devait payer pour cette cave, ce serait forcément ridiculement faible et négligeable. Je viens de vérifier dans une acte de base que j'ai sous les yeux. La valeur relative d'une cave, au m2 est de 1/5 de la valeur relative d'un appart.

Faites le calcul de la part des caves, histoire de voir.

Et puis, faites le calcul d'une dispute: obligation de passer par un syndic (à quel coût pour 3 apparts et une pétaudière? 300€ / mois?) obligation de modifier l'acte de base (coût notaire: +/- 1500€, coût géomètre: idem), et une ambiance de merde dans votre copropriété.

Franchement, quand vous avez acheté, vous saviez que cette cave était commune?

A mon avis, à force d'être à cheval sur des principes à la noix, votre éthique va vous coûter très cher, vous pourrir la vie, pourrir la vie de vos voisins, engraisser vos avocats, notaires et autre géomètre, sans parler de votre cardiologue.

Il faut raison garder!

Il n'y a pas confusion. c'était un test. Je vous taquinais.

Je voulais vérifier si ma position concrète (obligation de transformer des décisions semblables d'AG dans un acte de base additionnel) est réaliste et juridiquement fondée.

La position que j'ai décrite est celle d'un ex-syndic professionnel (et maître de stage agréé IPI) de mon ACP, et soutenu par d'autres collèges à lui.

Quand a envénimer les choses. Assez souvent on est, dans ce stade, déjà psychologiquement mis "dans le coin" que cet argument n'a plus de valeur réelle.

Est pris qui croyais prendre