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Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

celp2
Pimonaute
Inscription : 29-12-2008
Messages : 6

Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

Bonjour,

Je suis actuellement locataire d'un appartement à Bruxelles depuis 5 mois sous un bail de 3 ans avec 3 mois de préavis et les habituelles indemnités de 3, 2 et 1 mois.
Un bar vient d'ouvrir en dessous de chez nous et nous subissons d'importantes nuisances sonores en pleine nuit. La police est déjà venue mais j'ai appris qu'il n'y avait aucune contrainte communale concernant les horaires de fermeture de tels établissements.
En relisant mon contrat de bail à la recherche d'un éventuel salut, j'ai découvert qu'il y avait une erreur dans la date de fin du bail, la personne qui l'a rempli a indiqué 31 Juillet 20 011 au lieu de 31 Juillet 2011. Ce contrat a été signé par moi et par la propriétaire et nous n'avons rien vu.

Est-ce que par hasard cette erreur dans la date de fin du bail pourrait rendre le contrat caduque?
Merci d'avance pour votre aide!

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 11-06-2014
Messages : 780

Re : Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

Une erreur matérielle dans l'écrit n'est pas une cause de nullité ou de caducité du bail. En cas de doute, il faut avant toute chose rechercher l'intention commune des parties. Si une date d'entrée en vigueur est fixée et un délai de 3 ans prévu, cela me semble difficilement contestable. Si cela reste obscur, tout au plus pourrait on arguer que vous avez conclu un bail de 9 ans.

Le propriétaire du rez est-il le même que celui qui vous a loué votre logement ?


Le chocolat etc.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
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Re : Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

Est-ce que par hasard cette erreur dans la date de fin du bail pourrait rendre le contrat caduque?

Non.

Un bar vient d'ouvrir en dessous de chez nous et nous subissons d'importantes nuisances sonores en pleine nuit. La police est déjà venue mais j'ai appris qu'il n'y avait aucune contrainte communale concernant les horaires de fermeture de tels établissements.

- Est-ce le même propriétaire-bailleur que pour votre appartement ?
- Lors de la prise de location, ce local commercial était-il visiblement destiné à de l'Horeca ?
- S'il s'agit d'une copropriété, que prévoit l'acte de base/règlement de copropriété à propos du rez commercial ? (notamment en matière d'horaires, etc.)

ps: réponse postée en même temps que Gof...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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celp2
Pimonaute
Inscription : 29-12-2008
Messages : 6

Re : Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

Merci pour vos réponses express.
Oui, effectivement, le propriétaire est le même pour tout l'immeuble, y compris le rez de chaussée. Il n'y a donc pas de règlement de copropriété.

J'ai appelé un service de police local qui m'a indiqué qu'il n'y avait pas d'horaire maximal autorisé et que seules des plaintes répétées pourraient amener la police à saisir des PVs et que finalement le bourgmestre pourrait restreindre les horaires d'ouverture de l'établissement. J'ai un peu de mal à comprendre qu'on autorise des établissements à ouvrir de jour comme de nuit alors qu'ils sont installés dans des immeubles d'habitation.

Au moment de la prise de location, le local commercial était en travaux mais on peut considérer qu'il était visiblement destiné à de l'horeca. Le quartier étant résidentiel, les autres établissements de ce type ferment au plus tard à 23h, nous ne nous sommes donc à l'époque pas méfiés.
J'ai bien peur que nous nous dirigions vers de longues nuits d'insomnie...

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
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Re : Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

Avez-vous déjà fait part, par courrier, de vos récriminations à votre bailleur ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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celp2
Pimonaute
Inscription : 29-12-2008
Messages : 6

Re : Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

Pour l'instant, nous avons contacté la propriétaire par téléphone ou par email. En effet, l'établissement vient seulement d'ouvrir mais nous avons déjà été mis "en condition" depuis un mois environ car les tenanciers du bar se livraient à des travaux en pleine nuit (perceuse, marteau, etc). La propriétaire nous a dit avoir contacté le gérant de l'établissement afin de l'informer des horaires d'ouvertures autorisés.
Mais vu que je viens d'apprendre que la commune n'imposait pas d'heures de fermeture, je ne sais pas de quels horaires la propriétaire a pu discuter avec eux...
Quelle serait la marche à suivre selon vous?
Merci!

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kaplan
Pimonaute intarissable
Inscription : 23-04-2004
Messages : 675

Re : Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

Le bailleur ne doit il pas assurer la possession paisible des lieux au preneur ?

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 11-06-2014
Messages : 780

Re : Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

Dans ce cas précis, vous pouvez développer deux raisonnements, qui ne s'excluent d'ailleurs pas l'un l'autre.

1/ vis-à-vis du bailleur

Art. 1725 du Code civil : "Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel."

S'agissant d'un trouble de fait dont vous vous plaignez (autrement dit, ce n'est pas une prétention juridique qui s'oppose à votre droit au bail qui s'oppose à vous, mais un comportement qui n'a rien de commun avec votre bail), il semblerait donc que vous n'avez aucun recours contre le bailleur, puisqu'il ne vous doit aucune garantie de ce chef.

Une jurisprudence marginale, mais largement soutenue par la doctrine, estime cependant que la responsabilité du bailleur est engagée vis-à-vis de son preneur, lorsqu'il a permis la naissance du trouble, alors qu'il aurait pu l'empêcher. Il semblerait que ce soit le cas ici car, soit le bailleur aurait dû vous informer pleinement sur ses intentions au rez, soit il aurait dû interdire au preneur du rez de vous troubler dans une mesure qui excède ce que vous pouviez raisonnablement attendre de cette exploitation (car vous saviez qu'il allait y avoir une exploitation horeca).

2/ vis-à-vis du locataire du rez

L'art. 1725 vous accorde un droit propre à l'action contre cette personne du fait des troubles que vous subissez. Il ne faut pas pour cela s'adresser à la police (qui n'intervient qu'en matière d'infractions pénales), mais, si des négociations amiables n'aboutissent pas, au juge de paix.

3/ vis-à-vis du locataire du rez toujours

art. 544 du Code civil : "La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements."

La Cour de cassation en a déduit une règle implicite : si j'ai le droit de disposer de ma propriété de la manière la plus absolue, mon voisin dispose d'un même droit. Il doit donc exister un équilibre dans l'exercice des droits mutuels. C'est ce que l'on a appelé la théorie des troubles de voisinage.

Plusieurs auteurs estiment aujourd'hui qu'il s'agit d'un principe général de droit.

Il n'est plus contesté que l'égalité des voisins devant les charges de voisinage qui en résulte, donne également un droit à un locataire, qui est possesseur pour compte de son bailleur, à agir sur ce fondement.

Vous pouvez sur base de cette théorie réclamer une somme d'argent destinée à rétablir l'équilibre rompu, mais pas la cessation de l'activité si elle est légale.

Ce sont, je pense, les grandes lignes directrices qui devraient guider vos entretiens.


Le chocolat etc.

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Gilles01
Pimonaute assidu
Inscription : 07-10-2008
Messages : 187

Re : Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

pas très correct le bailleur

moi je loue 2 rez et un appart duplex au premier

je veille toujours, à ne pas prendre n'importe qui pour les 2 rez commerciaux, afin que l'activité ne nuise pas aux locataires de l'appart
et quitte à ce que mes rez restent vides un moment....mais je n'accepte pas Horéca, friterie ou snack pitta ,et encore moins magasin de nuit.......si j'avais voulu j'aurai pu louer dès que c'était vide à ces genres de commerces.........mais je sais que ça aurait emmerdé les locataires de l'appart dont je suis hyper satisfait

et attendre un peu a été une bonne idée, un rez est loué à un mag d'informatique, l'autre à une mutualité.....des commerces ou activités correctes avec heures d'ouverture raisonnables et qui ne causent pas de nuisances, ni aux voisins, ni aux locataires de l'appart


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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

Tout dépend aussi de la localisation de l'immeuble.  Si la rue comporte plein de commerces horeca, etc, ce n'est pas la même chose qu'une rue entièrement résidentielle.  et le commerçant, en plus, est étranger, cela devient très dur.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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celp2
Pimonaute
Inscription : 29-12-2008
Messages : 6

Re : Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

En fait, la rue est quasi entièrement résidentielle.
Que voulez-vous dire "si le commercant est étranger"?
La fréquentation du bar étant quasi nulle depuis son ouverture très récente, nous nous orientons vers deux espoirs : soit le bar ferme dans quelques mois faute de clients, soit nous essayons d'obtenir un arrangement auprès de la propriétaire. J'avoue que la perspective de rester encore 3 mois et de payer 3 mois d'indemnités à la propriétaire ne m'enchante pas énormément.

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Gilles01
Pimonaute assidu
Inscription : 07-10-2008
Messages : 187

Re : Résiliation bail 3 ans pour cause d'erreur dans la date de fin?

J'avoue que pour ma part, d'abord je veille à la tranquillité de mes autres locataires dans le même immeuble, ensuite que la solvabilité et le sérieux de mes locataires commerciaux a son importance et que j'ai pas trop envie non plus de me retrouver avec un couteau sur la gorge, le jour où je vais réclamer mes loyers impayés.........
Ben oui c  comme ça.......faut dire ce qui est....


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