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demande de rabais du loyer - bail en cours

riri
Pimonaute assidu
Inscription : 07-11-2006
Messages : 93

demande de rabais du loyer - bail en cours

Bonjour,
Mon locataire depuis 3 ans remarque autour de lui nombre d'appartements à louer  dont le prix est inférieur à ce qu'il paie actuellement.
Il me dit qu'il me remet son préavis si je n 'aligne le loyer sur ce qu'il a repéré de comparable soit pour moi une diminution de 250 à 300 €/mois.
Je ne sais pas qui j'aurai s'il part (locataire impeccable, solvable) je devrais sans doute diminuer le loyer pour éviter un chômage locatif (+ frais + commission d'agence etc etc .), bref je préfère accepter.

Mais maintenant comment formuler cela :  un avenant au bail ?
Résiliation du premier bail et rédaction d'un nouveau bail

Voilà merci de vos lumières

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Baxter
Pimonaute bavard
Inscription : 01-02-2006
Messages : 389

Re : demande de rabais du loyer - bail en cours

- bail de 9 ans, je suppose
- une réduction de 250/300 euros par rapport à quel loyer total ?
- avez-vous vérifié vous-même les points de comparaison invoqués ?
- quid de l'indexation ?

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riri
Pimonaute assidu
Inscription : 07-11-2006
Messages : 93

Re : demande de rabais du loyer - bail en cours

Baxter a écrit :

- bail de 9 ans, je suppose
- une réduction de 250/300 euros par rapport à quel loyer total ?
- avez-vous vérifié vous-même les points de comparaison invoqués ?
- quid de l'indexation ?


Bail de 9 ans, exact

Le locataire négocie ; si je n'accepte pas, il partira et étant donné qu'il offre de bonnes garanties, je préfère le garder surtout en cette période.

Je voudrais établir avec lui une convention (nouveau bail ou avenant ?)
- nouveau prix  et ma contrepartie serait qu'il reste minimum deux ans (il sera indexé une fois le 1er janvier 2010)

Mais c'est là que je reste coincée car ce contrat n'est pas classique.

Merci de votre aide

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : demande de rabais du loyer - bail en cours

Bonjour,

Consentir une réduction de 300€ me semble considérable.
Tout dépend évidemment de quel loyer de départ est-il question ici.

Pourriez-vous nous fournir cet élément primordial?

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riri
Pimonaute assidu
Inscription : 07-11-2006
Messages : 93

Re : demande de rabais du loyer - bail en cours

Panchito a écrit :

Bonjour,

Consentir une réduction de 300€ me semble considérable.
Tout dépend évidemment de quel loyer de départ est-il question ici.

Pourriez-vous nous fournir cet élément primordial?

Je dois descendre de 1.700 € à 1.400 ..

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : demande de rabais du loyer - bail en cours

Je dois descendre de 1.700 € à 1.400 ..

Donc il vous demande une réduction de 18%... Pensez-vous vraiment que sur les 3 dernières années, la valeur locative de votre bien ait diminué de 18%?

D'autrepart il n'y a rien de plus ardu que de comparer des biens immobiliers entre eux.

Dites-lui que vous êtes sceptique quant à la "comparabilité" de votre bien avec les autres qu'il dit avoir repérés et demander lui les adresses exactes de manière à ce que vous puissiez vous-même y jeter un coup d'œil.

De plus 2 appartements situés dans le même quartier, disposant du même nombre de chambres (+ terrasse? + garage?) et éventuellement de la même superficie peuvent être évalués fort différemment en fonction de la vétusté, du niveau de rénovation, de l'équipement, des finitions etc...

D'autrepart, s'il jugeait que le prix lui convenait parfaitement il y a 3 ans (+ adaptation annuelle à l'index), pourquoi n'en est-il plus satisfait à présent? Est-ce lui qui paie un loyer pareil ou sa société? Peut-être y a't-il depuis peu certaines restrictions quant aux indemnités de logement allouées par sa société?

Excusez-moi, mais personnellement je trouve que votre locataire n'est pas aussi "impeccable"...s'il ne justifie pas de manière détaillée sa demande.

Qu'en pense l'agence qui vous a servi d'intermédiaire à l'époque? Elle est probablement en mesure de vous fournir une fourchette de prix.

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riri
Pimonaute assidu
Inscription : 07-11-2006
Messages : 93

Re : demande de rabais du loyer - bail en cours

Panchito a écrit :

Citation :Je dois descendre de 1.700 € à 1.400 ..

Donc il vous demande une réduction de 18%... Pensez-vous vraiment que sur les 3 dernières années, la valeur locative de votre bien ait diminué de 18%?

D'autrepart il n'y a rien de plus ardu que de comparer des biens immobiliers entre eux.

Dites-lui que vous êtes sceptique quant à la "comparabilité" de votre bien avec les autres qu'il dit avoir repérés et demander lui les adresses exactes de manière à ce que vous puissiez vous-même y jeter un coup d'œil.

De plus 2 appartements situés dans le même quartier, disposant du même nombre de chambres (+ terrasse? + garage?) et éventuellement de la même superficie peuvent être évalués fort différemment en fonction de la vétusté, du niveau de rénovation, de l'équipement, des finitions etc...

D'autrepart, s'il jugeait que le prix lui convenait parfaitement il y a 3 ans (+ adaptation annuelle à l'index), pourquoi n'en est-il plus satisfait à présent? Est-ce lui qui paie un loyer pareil ou sa société? Peut-être y a'til des restriction aux niveau des "allowances" allouées par sa société?

Excusez-moi, mais personnellement je trouve que votre locataire n'est pas aussi "impeccable"...s'il ne justifie pas de manière détaillée sa demande.

Qu'en pense l'agence qui vous a servi d'intermédiaire à l'époque? Elle est probablement en mesure de vous fournir une fourchette de prix.

Oui je sais mais cela ne me convient pas du tout à l'heure actuelle de me retrouver avec un appartement vide sur le dos, d'y faire des frais de remise en état locatif, peinture et coût d'agence.

Je suis prête à faire une croix pour deux ans avec un loyer revu à la baisse
mais c'est la formule que je dois adopter. Je lui loue durant deux ans au nouveau prix (sauf index janvier 2010), en contrepartie, il s'engage à rester jusqu'au 31 décembre 2010.
Normalement je tombe dans un bail de neuf ans donc je ne peux mettre de date de départ. S'il est de parole, il le respecte sinon je n'ai aucun recours.

Bref je cherche une solution.

Merci

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 11-06-2014
Messages : 780

Re : demande de rabais du loyer - bail en cours

Je présume qu'il s'agit de la résidence principale du locataire, en sorte que la législation sur ce type de résidence trouve à s'appliquer.

Indépendamment de toute considération portant sur l'opportunité de la réduction de loyer, la question de la révision du loyer est réglée par la loi :

Révision du loyer et des charges.

§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.

A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.

Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.).

Le juge statue en équité.

L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.

Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.

Dans le cas de l'article 3, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.

Les autres paragraphes ne sont pas d'application et ils ne sont dès lors pas reproduits. L'article 8 concerne le bail de rénovation et ne trouve dès lors pas non plus à s'appliquer.

La demande de révision du loyer est donc strictement réglementée. Elle peut être convenue, sans motif, entre le 9e et le 6e mois avant chaque expiration d'un triennat. A défaut d'accord, c'est le juge qui peut accorder la réduction du loyer, mais uniquement en raison de circonstances nouvelles (ce qui n'est pas le cas d'après les quelques explications fournies).

Il ne faut pas non plus perdre de vue que la disposition évoquée est de droit impératif, en sorte que toute convention contraire est nulle, mais de nullité relative. Concrètement, cela veut dire que la nullité ne trouve à s'appliquer que si l'une des parties au contrat l'invoque expressément devant le juge, ce dernier ne pouvant pas la soulever d'office. Il s'ensuit que si vous accordez la réduction de loyer, celle-ci sera nulle si le prescrit de la loi (essentiellement la période durant laquelle la réduction a été négociée) n'a pas été respecté, mais la nullité ne s'appliquerait que si vous l'invoquez devant le juge.

Il est rappelé que le caractère impératif de la loi visait à protéger tant les intérêts des bailleurs que ceux des preneurs. Il s'agissait en effet de dégager un équilibre entre des intérêts qui n'étaient pas nécessairement convergents. Il n'y a donc pas, en principe, de partie faible qui seule pourrait invoquer la nullité.

Ceci est donc la théorie. En pratique, deux solutions s'offrent à vous :

1/ vous êtes rigoriste et vous promettez une entrée en négociation à la prochaine échéance fixée par la loi (entre le 9e et 6e mois précédant l'expiration d'un triennat). Une fois ce délai arrivé, vous négociez de bonne foi une réduction éventuelle, selon l'état du marché à ce moment.

2/ Vous prenez le "risque" (mais en vérité c'est surtout le locataire qui prend ce risque, puisqu'il n'y a que vous qui avez vraiment intérêt à soulever la nullité de la convention) d'accorder la réduction dès maintenant.

Bien à vous,


Le chocolat etc.

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 06-07-2006
Messages : 2 732

Re : demande de rabais du loyer - bail en cours

S'il voulait vraiment déménager, il l'aurait fait.
Négociez! Il sera peut-être content avec 150 ou 200€, ca lui évite pas mal de frais, de démarches et de devoir faire des caisses.


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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riri
Pimonaute assidu
Inscription : 07-11-2006
Messages : 93

Re : demande de rabais du loyer - bail en cours

Consultation impeccable
Merci, c'est très clair

Gof a écrit :

Je présume qu'il s'agit de la résidence principale du locataire, en sorte que la législation sur ce type de résidence trouve à s'appliquer.

Indépendamment de toute considération portant sur l'opportunité de la réduction de loyer, la question de la révision du loyer est réglée par la loi :

Citation : Révision du loyer et des charges.

§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.

A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.

Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.).

Le juge statue en équité.

L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.

Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.

Dans le cas de l'article 3, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.

Les autres paragraphes ne sont pas d'application et ils ne sont dès lors pas reproduits. L'article 8 concerne le bail de rénovation et ne trouve dès lors pas non plus à s'appliquer.

La demande de révision du loyer est donc strictement réglementée. Elle peut être convenue, sans motif, entre le 9e et le 6e mois avant chaque expiration d'un triennat. A défaut d'accord, c'est le juge qui peut accorder la réduction du loyer, mais uniquement en raison de circonstances nouvelles (ce qui n'est pas le cas d'après les quelques explications fournies).

Il ne faut pas non plus perdre de vue que la disposition évoquée est de droit impératif, en sorte que toute convention contraire est nulle, mais de nullité relative. Concrètement, cela veut dire que la nullité ne trouve à s'appliquer que si l'une des parties au contrat l'invoque expressément devant le juge, ce dernier ne pouvant pas la soulever d'office. Il s'ensuit que si vous accordez la réduction de loyer, celle-ci sera nulle si le prescrit de la loi (essentiellement la période durant laquelle la réduction a été négociée) n'a pas été respecté, mais la nullité ne s'appliquerait que si vous l'invoquez devant le juge.

Il est rappelé que le caractère impératif de la loi visait à protéger tant les intérêts des bailleurs que ceux des preneurs. Il s'agissait en effet de dégager un équilibre entre des intérêts qui n'étaient pas nécessairement convergents. Il n'y a donc pas, en principe, de partie faible qui seule pourrait invoquer la nullité.

Ceci est donc la théorie. En pratique, deux solutions s'offrent à vous :

1/ vous êtes rigoriste et vous promettez une entrée en négociation à la prochaine échéance fixée par la loi (entre le 9e et 6e mois précédant l'expiration d'un triennat). Une fois ce délai arrivé, vous négociez de bonne foi une réduction éventuelle, selon l'état du marché à ce moment.

2/ Vous prenez le "risque" (mais en vérité c'est surtout le locataire qui prend ce risque, puisqu'il n'y a que vous qui avez vraiment intérêt à soulever la nullité de la convention) d'accorder la réduction dès maintenant.

Bien à vous,

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riri
Pimonaute assidu
Inscription : 07-11-2006
Messages : 93

Re : demande de rabais du loyer - bail en cours

Je sais je réfléchis au pour et contre pour lui comme pour moi, mais je voulais me rattacher à une base légale que Gof vient de me donner.
Merci

cochise a écrit :

S'il voulait vraiment déménager, il l'aurait fait.
Négociez! Il sera peut-être content avec 150 ou 200€, ca lui évite pas mal de frais, de démarches et de devoir faire des caisses.

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