demande de rabais du loyer - bail en cours

Je dois descendre de 1.700 € à 1.400 ..

Révision du loyer et des charges.

§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.

A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.

Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.).

Le juge statue en équité.

L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.

Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.

Dans le cas de l'article 3, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.

Je présume qu'il s'agit de la résidence principale du locataire, en sorte que la législation sur ce type de résidence trouve à s'appliquer.

Indépendamment de toute considération portant sur l'opportunité de la réduction de loyer, la question de la révision du loyer est réglée par la loi :

Citation : Révision du loyer et des charges.

§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.

A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.

Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.).

Le juge statue en équité.

L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.

Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.

Dans le cas de l'article 3, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.

Les autres paragraphes ne sont pas d'application et ils ne sont dès lors pas reproduits. L'article 8 concerne le bail de rénovation et ne trouve dès lors pas non plus à s'appliquer.

La demande de révision du loyer est donc strictement réglementée. Elle peut être convenue, sans motif, entre le 9e et le 6e mois avant chaque expiration d'un triennat. A défaut d'accord, c'est le juge qui peut accorder la réduction du loyer, mais uniquement en raison de circonstances nouvelles (ce qui n'est pas le cas d'après les quelques explications fournies).

Il ne faut pas non plus perdre de vue que la disposition évoquée est de droit impératif, en sorte que toute convention contraire est nulle, mais de nullité relative. Concrètement, cela veut dire que la nullité ne trouve à s'appliquer que si l'une des parties au contrat l'invoque expressément devant le juge, ce dernier ne pouvant pas la soulever d'office. Il s'ensuit que si vous accordez la réduction de loyer, celle-ci sera nulle si le prescrit de la loi (essentiellement la période durant laquelle la réduction a été négociée) n'a pas été respecté, mais la nullité ne s'appliquerait que si vous l'invoquez devant le juge.

Il est rappelé que le caractère impératif de la loi visait à protéger tant les intérêts des bailleurs que ceux des preneurs. Il s'agissait en effet de dégager un équilibre entre des intérêts qui n'étaient pas nécessairement convergents. Il n'y a donc pas, en principe, de partie faible qui seule pourrait invoquer la nullité.

Ceci est donc la théorie. En pratique, deux solutions s'offrent à vous :

1/ vous êtes rigoriste et vous promettez une entrée en négociation à la prochaine échéance fixée par la loi (entre le 9e et 6e mois précédant l'expiration d'un triennat). Une fois ce délai arrivé, vous négociez de bonne foi une réduction éventuelle, selon l'état du marché à ce moment.

2/ Vous prenez le "risque" (mais en vérité c'est surtout le locataire qui prend ce risque, puisqu'il n'y a que vous qui avez vraiment intérêt à soulever la nullité de la convention) d'accorder la réduction dès maintenant.

Bien à vous,