Colocation et départ de 2 des 3 colocataires: rupture de bail ?

beijing03 · #1 12-01-2009 11:49:08

Bonjour,

j'ai signé le contrat de bail type PIM LONGUE DUREE avec trois personnes (=colocataires) pour la location de ma maison en septembre 2008. le contrat est signé en responsabilité conjointe, la garantie locative (2 mois) est établie au nom des trois colocataires et le contrat est enregistré.
J'ai reçu un email m'informant qu'en mars (soit moins à peine 6 mois après la signature du nouveau bail) deux des trois colocataires vont quitter la maison pour cause d'emménagement avec son partenaire pour l'un et pour fin de contrat de travail pour l'autre.
Bien qu'ils m'assurent qu'ils vont retrouver d'autres colocataires, je n'apprécie pas tellement devoir refaire toutes les procédures de signature/enregistrement de bail, fermeture/ouverture de compte garantie bancaire en si peu de temps.
Il va falloir refaire un nouveau bail, alors peut-on considérer que le bail précédent est rompu et réclamer les indemnités de départ prévues par le bail. Quid alors de la personne qui reste et qui serait aussi pénalisée ? Et que faire alors qu'il n'y a que 2 mois de loyer bloqués, selon la loi?
merci

cochise · #2 12-01-2009 16:56:45

Vous n'êtes effectivement pas obligé d'accepter. Ils restent solidaires du bail, même s'ils s'en vont.

beijing03 · #3 12-01-2009 17:53:09

Ma question était aussi:

- le départ de 2 des 3 colocataires suffit-il pour dire que le bail est rompu ?

- pour ensuite activer la clause de résiliation avant la date du premier anniversaire

- et pour in fine changer de locataire.

merci

Gof · #4 12-01-2009 18:05:30

Pour votre information, une traduction (libre) d'un jugement intéressant du juge de paix de Roeselaere, à propos d'une cohabitation de fait en matière de baux de résidence principale, le bail prévoyant par ailleurs une clause de solidarité. Je vous passe le détail de la discussion, qui portait sur la question de savoir si un article du Code civil en matière de copropriété ordinaire trouvait à s'appliquer mutatis mutandis.

Le tribunal ne partage pas le point de vue de la doctrine (...) selon lequel le congé n'est valable que moyennant la collaboration des deux colocataires. (...) La règle de base est au contraire que chacun des locataires possède un droit personnel au bail et que chacun peut, indépendamment de l'autre, notifier le congé.

Cela ne veut cependant pas dire que les colocataires "sortants" ne sont pas tenus de respecter les règles du congé. Au contraire, ils doivent respecter les termes convenus ou fixés par la loi et notifier leur congé moyennant les délais de préavis fixés par la loi.

Vous pouvez donc, en d'autres termes, fixer les conditions auxquelles vous acceptez le congé anticipé.
Bien à vous,

grmff · #5 12-01-2009 18:39:09

Est-ce que ce jugement fait "jurisprudence"?

S'applique-t-il à votre avis dans le cas des époux mariés?

Que se passe-t-il si un des locataires envoie le congé, et que les deux autres ne prétendent pas partir? Est-ce que celui qui a donné le congé est libéré de ses obligations?

Gof · #6 12-01-2009 21:12:49

Grmff a écrit :

Est-ce que ce jugement fait "jurisprudence"?

Par la force des choses, une autre question étant de savoir s'il s'agit d'un courant dominant.

Je suit ce tribunal, à l'encontre apparemment d'un courant doctrinal majoritaire sur le fait que le principe selon lequel les droits liés au bail doivent s'exercer conjointement par les colocataires ne peut se déduire des articles du Code civil qui concernent la copropriété ordinaire. La question est évidemment de savoir si l'on peut contraindre une personne à rester dans le bail, alors que son ménage est dissout.

Grmff a écrit :

S'applique-t-il à votre avis dans le cas des époux mariés?

Les époux mariés ont l'obligation légale (qui est d'ordre public wink ) de cohabiter. Dans ce cas, lorsqu'il y mésentente sur le logement familial, seul le juge de paix à compétence pour trancher le différend, dans l'intérêt de la famille (art. 214). Mais en cas de séparation du couple, le juge autorise les époux de résider séparément l'un de l'autre. Dans ce cas, il me semble que l'époux qui a quitté le logement loué dispose d'un droit personnel à la renonciation, sans le concours de l'autre.

Grmff a écrit :

Que se passe-t-il si un des locataires envoie le congé, et que les deux autres ne prétendent pas partir? Est-ce que celui qui a donné le congé est libéré de ses obligations?

Bonne question. Le juge de paix précité a estimé que le bailleur qui ne prendrait pas en compte un congé de l'un des colocataires, pour faire appel à la clause de solidarité ultérieurement, commettrait un abus de droit, en ce qu'entre-temps, il aurait autorisé la persistance de la situation donnée, aggravant par là la situation du locataire sortant.

kaplan · #7 13-01-2009 11:11:37

Et admettons que le bailleur accepte le renom des 2 colocataires et que ces 2 colocataires trouvent 2 autres colocataires pour les remplacer.

Que faut il faire?
1/une annexe au bail signée par les parties
2/faire enregistrer cette annexe
3/faire un état des lieux de sortie pour les colocataires sortant
4/libérer la garantie locative des colocataires sortant sous déduction des dégats locatifs relevés dans l'EDL de sortie
5/reconstituer la garantie locative par les colocataires entrant

C'est bien la procédure à suivre ou faut il faire différement?

bien à vous.

Gilles01 · #8 13-01-2009 12:09:21

ouais ben dans la mesure du possible, j'éviterai de louer à des colocs

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