Règlement d'ordre intérieur et bail

art. 577-10
... Toute disposition du règlement et toute décision de l'assemblée générale ... sont également opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel (e.a. le locataire) ... aux conditions suivantes:

1° en ce qui concerne les (actes) adoptés avant la concession du droit... par la communication ... faite par le concédant (le bailleur) ... de l'existence du règlement d'ordre intérieur...; le concédant est responsable vis à vis de l'ACP et du (locataire), du dommage né du retard ou de l'absence de communication

2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit ... par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic..."

Donc, pour les règlements qui existent au moment de la conclusion du bail il suffit de communiquer leur existence et c'est le bailleur qui est responsable, tandis que pour les dispositions adoptées pendant le cours du bail, c'est le syndic qui doit communiquer la disposition ou la décision elle-même (et non plus son existence).

Une des nouveautés de la loi de 1994 est de rendre opposable à des tiers, et en particulier au locataire, le règlement d'ordre intérieur de l'immeuble dès lors que les formalités mentionnées dans ma première réponse sont respectées. (Auparavant, il fallait que le bail rendre obligatoire le règlement et toutes ses modifications ultérieures, et il s'agissait d'une obligation qui ne concernait que le rapport entre le bailleur et le preneur).

Tout copropriétaire peut désormais agir en justice contre un locataire qui ne respecte pas le règlement. A noter qu'auparavant il était possible d'agir sur base de la théorie des troubles du voisinage mais on devait prouver qu'une rupture du règlement d'ordre intérieur était constitutive d'une faute, ce qui est désormais présumé du fait que le règlement s'applique de facto au locataire.

A noter qu'il sera souvent utile d'assigner le bailleur en intervention et garantie afin qu'il soit, le cas échéant, condamné à agir pour faire résilier le contrat en justice aux torts du locataire. A moins que, conformément à une jurisprudence récente et assez audacieuse, le juge n'accepte de résilier le bail à la seule demande du copropriétaire voisin! Mais même dans ce cas il y a intérêt à ce que le bailleur soit à la cause pour que la rupture du bail lui soit opposable. Cela lui permettra de faire valoir ses arguments mais aussi de demander des dommages et intérêts.