Besoin d'avis

Quand on va chez l'acupuncteur, on n'espère pas un traitement osthéopathique.

Quand on va chez le banquier pour son investissement, on n'espère pas qu'il encourage un achat immobilier d'investissement.

Quand on va sur un site de convaincu d'immobilier, il ne faut pas espérer recevoir des conseils qui vont à l'encontre de ce qu'ils croient.

D'abord, les découragements:
Oui, l'investissement locatif est risqué.
Oui, c'est du boulot.
Oui, il y a des impayés.
Oui, j'ai déjà eu des locataires qui me laissaient une ardoise de plusieurs milliers d'euros.
Oui, j'ai un abonnement en justice de paix.
Oui, on tombe parfois dur des sales cons qui cassent tout en partant.
Oui, j'ai déjà dû aller jusqu'à l'expulsion.
Oui, je connais des gens qui sont passés à un fifrelin de la faillite personnelle parce que leur locataire ne payait pas.
Oui, certains finissent pas perdre leur âme et en arrivent à jeter les mauvais payeurs par la fenêtre, même du deuxième étage.

Ensuite, les encouragements:
Intéressant financièrement? Oui, l'investissement locatif reste intéressant.
Mieux que les actions en bourse? Il serait idiot et irresponsable d'emprunter pour acheter des actions. Pas de l'invest immobilier. Le remboursement du PH est fait par le locataire (mais le risque est pris par le propriétaire...)
Sympa? Oui, c'est agréable de fournir un toit à une famille.
Problème de justice? Non, la justice n'est pas si lente.
Des ardoises en masse à éponger? Franchement, dans la masse, j'ai pas à me plaindre. Les ardoises s'allongent lentement, et ce n'est pas une grosse somme à sortir d'un coup.
Des dégats locatifs? Oui. Mais rien d'insurmontable à ce jour. Je connais personnellement deux cas de locataires qui avait tout détruit dans le logement. Le proprio, dégouté à revendu illico. Mais deux cas sur combien? Franchement, pas des masses.

Bref, il faut bien se renseigner, aller en visiter pas mal, se faire conseiller par des agents immobiliers passionnés par ce métier, faire des visites comme "faux candidat locataire" pour voir le genre de job à faire.

Et puis, si cela a l'air trop beau, y croire et foncer.

Je ne suis pas d'accord. Il vaut mieux 2 petits appartements qu'une grosse maison, à prix égal et à revenus égaux.

En effet, si vous avez un mauvais payeur, c'est plus facile si il reste d'autres payeurs...

Si le mauvais payeur est l'occupant de votre grosse maison, ça la fout mal.
Si le mauvais payeur est un des 3 occupants de vos apparts, c'est différent.

Idem en cas de vide locatif. Si la maison est vide, c'est grave. Si un des apparts est en location, c'est 3x moins grave.

Evidemment, je rejoins Cochise: 3x plus de locataire, 3x plus de travail... mais 10x moins de risque.

La motion est donc approuvée à l'unanimité. (mais on ne compte pas les abstentions?)

Tout d'abord, merci d'avoir répondu.

Effectivement, je me doutais qu'ici j'aurais l'avis de convaincus 

Concernant ce qui a été dit, je crois aussi qu'un seul bien c'est moins de souci (si ça se passe bien) et plus si ça ne se passe pas bien vu qu'il n'y a aucun autre locataire pour *compenser*.

Mais dans mon cas, et contrairement à vous, je n'ai pas l'intention d'acquérir plusieurs bien par la suite (de toute façon, c'est pas avec ce que je gagne comme fonctionnaire que je le pourrais  ). D’ailleurs, si je le pouvais, j’agrandirais en premier pour ensuite envisager l’investissement locatif…Sauf que dans cet ordre là, aucune banque ne m’accordera un second prêt avec déjà un premier sur le dos… Alors qu’avec l’investissement locatif, les loyers devraient me permettre de faire les travaux au bout de quelques années et ce, sans devoir contracter un second emprunt (ou alors il sera moindre vu que j’aurais un apport personnel conséquent).

La question que je me pose c'est plus: Emprunter pour agrandir ma maison OU emprunter pour un investissement locatif.

Dans le 1er cas, satisfaction personnelle et beaucoup de plaisir et dans le second, maintient de mon niveau de vie et possible bénéfice une fois l'emprunt remboursé. Mais avec évidement la crainte de mal tomber ou de faire des erreurs de novice et de m'en mordre les doigts par la suite.

En cas d'investissement locatif, si ça se passe bien je m'en féliciterais évidement...Mais dans le cas contraire, ça m'ennuierais de me dire que j'aurais mieux fait d'agrandir ma maison plutôt que de m'embarquer dans cette galère...

Cela étant, je suis bien conscient que personne n'a de boule de cristal. L'objet de ma présence ici était plus de savoir si mon raisonnement se tenait où si naïvement, j'oubliais certains paramètres.

Aussi, comment fixer le loyer... Bon j'ai bien fait une recherche sur *louer commune XXX* et suis tombé sur une série d'annonce avec des prix compris entre 400 et 500€ mais est ce que ces gens arriveront à louer à ce prix? Est il aisé de trouver des locataires? Comment procéder (petites annonces, sites spécialisés)? Par ce que forcément, si c'est pour mettre des mois à trouver un locataire ou devoir louer trois fois rien... Le but n'est pas de faire fortune mais au moins que ça soit rentable... Je ne demande même pas a gagner de l'argent (gagner la maison au final me suffit) mais au moins de ne pas en perdre (logique  ).

Ca fait un moment que je songe à l'investissement locatif (et le même temps a agrandir  ) et j'ai déjà loupé quelques occasions qui me semblaient intéressantes (petites maisons entre 45.000 et 60.000 €). A côté de ça, je ne m'intéresse pas à certaines de ces maisons car la commune est à mon avis trop pauvre (Seraing-Ougrée etc ... Oui, j'suis de la région liégeoise  ) Et que le risque serait important de devoir louer à moins de 400€ et donc de perdre de l'argent par rapport au prêt.

Hormis l'emprunt hypothécaire et le rafraîchissement de la maison avant location, quels seraient les frais auxquels je n'aurais pas pensé?

Bref, agrandir me ferait très plaisir, mais financièrement, ça va me coûter et il n'y aura aucune rentrée, de là mon raisonnement. En me disant qu'avec les loyers mis de côtés, je pourrais in fine agrandir quand même.

En fait, l'investissement locatif, c'est un peu comme si je mettais moi-même 400-450€ de côté tous les mois et agrandissait quand j'ai assez de sous pour... Sauf qu'ici c'est le locataire qui le fera pour moi pendant que je paie le prêt et qu'au final, 20 ans plus tard, j'aurais une seconde maison dans mon patrimoine.

Grave erreur. Les prêteurs sont très content d'être face à un salaire garanti à vie et une garantie de pension costaude...

Simplement par ce que je suis trop prudent pour ça 

J'y ai bien évidement pensé mais avec cette formule, au moindre pépin, je suis dans le pétrin. Un locataire qui ne paie pas, ou simplement des travaux sur ma maison ou la maison en location. Un accident qui me forcerait à remplacer ma voiture, des problèmes de santé etc.

Bref, si je regarde les maisons à 40-65000 € c'est simplement par ce que même en cas de souci avec le locataire, je peux assumer seul les mensualités en ayant toujours un minimum de 1000€ de rentrées.

Si pour une raison ou l'autre, je me retrouvais a devoir assumer des mensualités de 750€ / mois, ça passerait peut être 2-3 mois mais après ça serait la misère.

Pour ce qui est de l'investissement personnel, j'ai en gros de quoi payer les frais liés à l'emprunt et à l'inscription hypothécaire (Enfin pas tout à fait mais si ce projet se réalise, ce ne sera pas pour demain  )