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Le changement de la loi de 1994: dépôt de 43 amendements

luc
Pimonaute non modérable
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Le changement de la loi de 1994: dépôt de 43 amendements

Le vendredi 13 mars les signataires initiaux de la proposition de loi SNP, telle la députée NYSSENS et le député-vice-président du SNP HAMAL, ont déposé une série de 43 amendements, dont une série de corrections techniques, mais aussi des amendements qui changent fondamentalement la proposition.

Voir: Doc 1334/004

Quand on analyse le texte concret de ces amendements on ne peut constater que les députés veulent qu'on fasse marche arrière et qu'on retourne à la situation de juste après le première guerre mondiale: la loi sur la copropriété ordinaire du 8 juillet 1924, autrement dit l'article 577-2 du Code civil.

Donc les signataires de ce projet veulent en fait restaurer la cogérance et confier de fait le pouvoir au sein de la copropriété à une petite minorité: les hommes de qualité choisi par le promoteur ou coopté par le groupe, qui ne peuvent être contrôlé eux-mêmes parce qu'ils sont de qualité.

En fait un retour au Moyen Âge et son système féodal.

Juridiquement tout est "en ordre", mais sur le plan social une catastrophe nous attend.

Des travaux pourront être exécutés au sein de la copropriété qui ne seront plus porté, comme depuis 1994, par une majorité réelle, mais seulement par le pouvoir en place.

Il suffira d'avoir par exemple un vote pour, pas de vote contre et 99 abstentions.

Les copropriétaires de la majorité silencieuse seront réduit à un rôle avec moins de droits qu'un locataire.

Ce dernier peut encore voir les factures. Le copropriétaire aura théoriquement ce droit, mais l'application devra être vérifié par ce petit groupe.

C'est eux qui auront le droit exclusif à donner un avis au syndic.

Si le syndic suit cet avis, il ne pourra plus être mis responsable. Donc l'article 577-8 § 5 ("Le syndic est seul responsable de sa gestion") sera un leurre.

Ce qui était probablement le bût de tout cette proposition. Rendre les syndics irresponsables.

Donc le SNP (et donc le MR) ont obtenu de fait la création d'un Conseil d'Administration, qui a de fait tous les pouvoirs, sans que juridiquement cela soit le cas.

Dans des cours d'économie du 20ème siècle on explique très bien comment on peut manipuler et dominer avec 1% un groupe complet, en utilisant la structure que les amendements veulent maintenant imposer de fait.

Mais même au Moyen Âge des mots ne pouvaient pas à la fin camoufler la réalité.


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SNPC
Pimonaute intarissable
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Re : Le changement de la loi de 1994: dépôt de 43 amendements

Luc a toujours une manière "à l'emporte-pièce" qui ne manque pas d'humour mais souvent de nuances.

Il est exact que suite à de nombreux contacts avec des personnes intéressées - et notamment des copropriétaires, les auteurs de la proposition suggèrent de permettre à l'AG de déléguer certaines tâches au conseil - actuellement dit de gérance.
Il est à remarquer que même si dans certaines copropriétés il existe une controverse au sujet de l'action du conseil, dans d'autres les choses se passent bien et les copropriétaires soyuhaitent pouvoir attribuer des missions ponctuelles à ce dernier.

Les auteurs de l'amendement ont jugé bon de donner suite à ce souhait. L'équilibre n'est pas facile à trouver  et il faut tenter de prévoir un maximum d'hypothèses. Rappelons que l'AG reste souveraine et que c'est elle seule qui peut prendre ce type de décision. Par ailleurs, la loi française, à laquelle de nombreux commentateurs de la proposition se réfèrent régulièrement, comporte une disposition semblable.

Pour le reste, je serais intéressée de connaître toutes les propositions d'amendement qui sembleraient poser problème. Les auteurs de la proposition en seront informés et examineront les remarques formulées.

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Le changement de la loi de 1994: dépôt de 43 amendements

D'abord je veux féliciter les parlementaires NYSSENS (qui a ouvert la porte), HAMAL (qui a fait de ce projet une priorité gouvernementale 2007-2011) et VAN NIEUWKERKE (qui a élargit le débat et l'a fait sortir de son carcan juridique) d'avoir investit leur temps précieux dans le projet d'un modernisation du statut de la copropriété et de ses intervenants.

En marge je remercie aussi l'Institut des experts-comptables (IAB-IEC)  pour avoir apporté probablement la solution au quadrature du cercle dans le contexte de la copropriété forcée.

SNP a écrit :

Luc a toujours une manière "à l'emporte-pièce" qui ne manque pas d'humour mais souvent de nuances.

Utiliser la phrase "Tout va bien, Madame la Marquise" indique que quelqu'un décrit une situation qui ne correspond pas à la réalité.

On peut en gueuler, en pleurer ou en rire. Je préfère en rire, puisque la vérité fera surface, tôt ou tard, nonobstant des agissements réactionnaires.

Avec raison on a toujours critiqué, depuis ma présence sur ce forum, mes interventions très nuancées, mais en fait trop longues.

Sur ce forum j'ai lentement appris a m'exprimer "à l'emporte-pièce" sans beaucoup de nuances.

Vos interventions concernant la problématique du contrat de location étaient un des modèles.

Je me suis en fait conformé au style de ce forum.

SNP a écrit :

Il est exact que suite à de nombreux contacts avec des personnes intéressées - et notamment des copropriétaires, les auteurs de la proposition suggèrent de permettre à l'AG de déléguer certaines tâches au conseil - actuellement dit de gérance.
Il est à remarquer que même si dans certaines copropriétés il existe une controverse au sujet de l'action du conseil, dans d'autres les choses se passent bien et les copropriétaires soyuhaitent pouvoir attribuer des missions ponctuelles à ce dernier.

Je constate que vous parlez d'un coup des auteurs de la loi et plus du SNP.

Cette proposition indique la méconnaissance, volontaire ou non, de la fonction du syndic provisoire adjoint (Art. 577-8 §6). Naturellement un syndic adjoint ne peut pas faire partie de ce conseil, dés sa nomination jusqu'au moment de sa décharge plus trois mois.

Cela empêche la centralisation de trop de pouvoir dans les mains d'une personne. Ce qui était la volonté du législateur de 1994.

SNP a écrit :

Les auteurs de l'amendement ont jugé bon de donner suite à ce souhait. L'équilibre n'est pas facile à trouver  et il faut tenter de prévoir un maximum d'hypothèses. Rappelons que l'AG reste souveraine et que c'est elle seule qui peut prendre ce type de décision. Par ailleurs, la loi française, à laquelle de nombreux commentateurs de la proposition se réfèrent régulièrement, comporte une disposition semblable.

Souveraine? NON. AG autonome: OUI. Tout juriste effectivement spécialisé dans l'immobilier sait cela. Relisez le texte complet de l'article 544 du Code civil.

SNP a écrit :

Pour le reste, je serais intéressée de connaître toutes les propositions d'amendement qui sembleraient poser problème. Les auteurs de la proposition en seront informés et examineront les remarques formulées.

J'ai déjà informé le CNIC de mon opinion. Je crois que probablement cette semaine un texte du CNIC, qui sera en principe la synthèse des remarques que le CNIC a reçu de différentes sources, sera transmis aux signataires de la proposition de loi, aux signataires des amendements et à la présidente de la commission compétente.

Je suis membre tant du SNP et du CNIC.

Mais je commence à douter de rester membre du SNP, quand je constate que le SNP change tellement d'opinion, comme dans la procession d'ECHTERNACH.

Finalement je constate que c'est la première fois, pour autant que je sache, que le Code civil protégerait le groupe le plus fort contre le groupe le moins fort et veut obliger ce dernier groupe à se taire.

C'est en fait un retour au Moyen-Age.

Ne me dites pas que je n'utilise pas de nuances.

Citez moi un amendement non-technique, proposé par le SNP (= son vice-président), qui protège le groupe le moins fort contre le groupe le plus fort.

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ejeune
Pimonaute
Lieu : paris
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Re : Le changement de la loi de 1994: dépôt de 43 amendements

Bonjour à tous,

Petit nouveau sur votre forum, j'ai l avec attention les nouvelles-nouvelles dispositions concernant votre loi sur la copropriété.
En effet, je vais essayer d'apporter un oeil exterieur modestement par rapport à notre loi de 1965. Eh oui je suis de l'autre côté de la frontière.

En relisant l'ensemble des propositions, on sent nettement l'influence de laloi de 1965. Néanmoins, on s'aperçoit de la volonté parrallèlement de ne pas autant la compléxifier.

Observations:
Comptabilité:

S'agissant de la comptabilité: on voit apparaître la notion de budget prévisionnel et en même temps la notion de compte trimestriel lorsqu'il est proposé ARt 7 dans la mission du syndic "administrer les fonds ...le fonds de roulement....".
Il serait à mon sens souhaitable de déterminer une bonne fois pour toute les règles comptable en copropriété.
Il existe 2 modes: comptes trimestriels ou comptes annuels. 
Rendre obligatoire les comptes annuels en terme de gestion d'immeuble géré en copropriété est beaucoup plus intéressant à la fois pour les copropriétaires et pour les gestionnaires syndic.

Le fait de ne rien indiquer dans les propositions me semblel une lacune.

Mutations:
Un amendement laisse le soin de régler dans le règlement de copropriété au Notaire???? la prise en charge des coûts liés à la vente pour l'acheteur . En gros on botte en touche. J'ai bien étudié les derniers éléments de jurisprudence qui a décidé......de ne rien décidé (Le juge de paix de Lennik-St-Quentin dans une décision rendue le 6 avril 1998) et cour de cass arrêt du 23 février 2001

Il me semble qu'il faudrait déterminer clairement que tous lesfrais inhérents à une vente soit pris en charge par le copropriétaire vendeur. Après tout c'ets parce qu'il décide de vendre que le notaire, le syndic pour le compte de l'ACP doivent remplir tout un tas de tâches.

Par ailleurs, j'ai églement vu qu' en matière de mutation il éatit très difficile de connaître les dates réelles de mutation pour un syndic.

L'objet de l'article 12 est-il de faire peser une obligation au notaire par exemple.. de rendre opposablela vente à l'ACP. Il est bon de faire porter sur le notaire cette obligation.
De pus cela permet d'éviter de nombreux conflits sentre vendeurs et acquéreurs lors de la vente concernant l'obligation et la contribution à la dette.

Conseil de gérance- copropriété:

J'ai bien lu les observations de Luc.

Passionné de coprorpiété dans le monde, j'observe la chose suivante. En changeant la dénomination du conseil de gérance en conseil de coprorpiété, il ressort une hésitation sur le mode gestion des coprorpiété en Belgique.
Soit le modèle français, allemand... soit le modèle anglo-saxon.
Le premier nous le connassons tous.
Le second: considérer le conseil de copropriété en un board à même de prendre toutes les décisions. le syndic n'étant qu'un simple exécutant et prestataires de services (comptables, juridiques et financier).

Il faudrait préciser quel est le véritable mode de gestion.

Voilà en quelques lignes et pour seulement quelques points de la loi, mes observations.

Je reviendrai pour une synthèse un peu plus détaillée.

Bravo pour votre forum.

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pfffff
Pimonaute bavard
Inscription : 20-08-2008
Messages : 258

Re : Le changement de la loi de 1994: dépôt de 43 amendements

Bonjour,

Mon petit écot candide (et pas très "enrobé") à la discussion :

n°2) charges "en fonction de la valeur des parties privatives et/ou de l'importance des parties communes pour chaque partie privative."

> Ca reste très flou comme critère.
S'agissant de charges qui ne pourront (à tout le moins) souvent faire l'objet que d'une approche forfaitaire, la question peut se poser de savoir s'il ne faut pas préciser les clés de répartition.
A titre de simple comparaison, voyez les articles 28 et 29 de l'arrêté de l'exécutif bxlois du 26/9/96 sur le logement social, qui s'est essayé à ce difficile exercice. Evidemment, on pourra en contester la +- grande proximité avec la réalité...comme toute répartition forfaitaire.
A mon premier avis, on peut résumer cette problématique comme un choix entre le diktat de la majorité de la nation ou le diktat de la majorité de la maison (agrémenté d'un risque accru de jurisprudences différentes selon les cantons, en cas de recours des minorisés...). De quoi faire qqes fiévreux débats.

n°4) contrat écrit du syndic >>> à défaut de quoi que se passe-t-il ? Comme c'est présenté, c'est une obligation sans sanction et, donc, sans réelle portée.

n°9) domicile ou "bureau" du syndic>>> aucune signification juridique > domicile ou "siège social" ?

n°17) "sans préjudice du double quorum" >>> bin, si, précisément, en préjudice du double quorum... + je suppose que "au début de l'AG" et "lors de l'ouverture de la séance" visent une même réalité...

Je dois m'arrêter là pour l'instant.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Le changement de la loi de 1994: dépôt de 43 amendements

Pffff a écrit :

Je dois m'arrêter là pour l'instant

Dommage.
C'était intéressant et bien vu.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 591

Re : Le changement de la loi de 1994: dépôt de 43 amendements

Dommage.
C'était intéressant et bien vu.

Absolument. Je suis ravi que le forum de Pim.be attire des gens qui permette un dialogue de qualité.

Et bienvenue à "ejeune" sur le forum

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pfffff
Pimonaute bavard
Inscription : 20-08-2008
Messages : 258

Re : Le changement de la loi de 1994: dépôt de 43 amendements

A mon tour de proclamer, sèchement pcq je suis un peu bourru, que ce site fourmille d'attraits et d'estimés contradicteurs. J'y ai déjà bien appris et bien ri. Je reviendri.

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Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 155

Re : Le changement de la loi de 1994: dépôt de 43 amendements

J'entends bien que ce n'est pas parce que cela va mal dans quelques copropriétés, qu'il faut légiférer à tout vent. D'accord, mais dans ce cas, on devait s'épargner une révision de la loi. L'audition des Juges de paix confirme ce que je dis.
Il n'empêche que dans ma copropriété, nous avons eu notre AG le 21 mars.
Voici quelques faits réels (j'insiste sur le mot réel).

Lors du premier vote, le président de l'AG qui est le président du conseil de copropriété, dit : nous vous demandons d'approuver ce point. Qui est contre ? Je prends la parole pour faire observer au président que la procédure de vote n'est pas correcte. Il doit demander qui est pour et qui s'abstient, également. Il me répond que c'est lui le président et qu'il décide du mode de vote. Il recommence ; Qui est contre ? Je n'accepte pas sa méthode et alors le syndic se lève et dit qu'il va faire appel à la Polioe, sous le prétexte que je trouble l'AG et que je veux prendre la place du président. La Police est venue !!!!!!!!!

Lors de l'approbation du bilan, nous démontrons qu'il y a de l'argent qui n'est pas repris dans les comptes de gestion. Le syndic répond que cet argent sert à boucher des trous et qu'il s'agit de la trésorerie ! En réalité une caisse noire gérée par le syndic avec la complicité du conseil de copropriété.

Travaux : je m'inquiète du montant important dépensé en mise en conformité de l'installation électrique depuis 3 ans et d'un nouvel appel de fonds de 12.000 € avec toujours la même explication. Le syndic répond qu'il a fait installer un central téléphonique sous la recommendation d'un membre du conseil de gérance. L'achat et l'installation de ce central, n'a jamais été mis à l'ordre du jour. Le syndic demande l'autorisation de recevoir l'aide d'un copropriétaire, pour étudier les travaux d'isolation. Ce copropriétaire sera rénuméré de 3.000 e et assuré. On vote un appel de fonds pour ce poste de 11.000 €. Détail reçus : isolation des points sensibles du bâtiment.

Un copropriétaire demande de faire mettre à l'ordre du jour le point suivant : Combien avons-nous déjà dépensé en frais de justice suite à l'acharnement de certains copropriétaires. Réponse du syndic : +/- 37.600 €. Le président de la séance fait mettre au vote la proposition suivante :
Le syndic demande d'avoir l'autorisation de l'assemblée d'initier des actions en justice pour tenter de réduire ou à tout le moins de combattre cet acharnement. Il a expliqué au préalable, qu'ils n'avaient aucune idée de l'action qu'ils pouvaient entreprendre.

Suite a des problèmes avec le fils d'une propriétaire, on modifie le réglement de copropriété en y ajoutant un article 32. On y dit que l'habitation de la résidence est exclusivement réservée à des personnes du troisième âge qui doivent y être domiciliées.

Sur examen d'une demande faite au syndic, des personnes plus jeunes peuvent résider dans la copropriété si leur état physique ou neurologique nécessite des services permanents de la résidence.

Un cp fait remarquer qu'il faut tenir compte de la loi sur la discrimination. Le président du conseil de gérance répond, qu'il est bien d'accord, et que pour éviter tout problème, que ce texte sera examiné avec le syndic par après et éventuellement modifié. Le texte présenté a été approuvé à 97,5 %, comme tous les autres points d'ailleurs.

Nous demandons l'application de l'article 577-5 § 3. Le syndic répond qu'il est en conformité totale avec la loi de 1994.

Au nom de la démocratie et de la participation active du conseil de copropriété qui nous a recommandé d'approuver tous les points mis à l'ordre du jour, la minorité doit s'incliner et surtout ne plus aller contester en justice les décisions, faute de quoi, ils finiront leurs jours au fond d'une oubliette. Les travaux  d'excavation sont en cours, on demandera l'approbation quand tout sera fini (profondeur +/- 250 mètres).

Je ne vois pas du tout en quoi la révision de la loi va améliorer cette situation. Pis elle va la conforter.
Merci aux auteurs et au "SNP". Le 7 juin je m'en souviendrai.

Alors que je faisais référence à un article paru dans le journal "Le Cri" du SNP, sur les dettes des copropriétaires, le syndic m'a répondu qu'il n'avait rien à cirer de l'avis de mes amis du "SNP".
Je rassure les syndics professionnels, le nôtre ne l'est pas. Donc tout lui est permis, il n'est responsable de rien, le conseil de copropriété n'est responsable de rien, les copropriétaires ne sont responsables de rien, car ils délèguent leurs pourvoirs à des irresponsables.
Qui est responsable en définitive dans cette copropriété ? Peut-être les 2.5 % d'opposants.

A part cela "Tout va très bien Madame la Marquise". "Sauf que les écuries ont brûlé".

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