achat en nos noms par notre maman

bonsoir, je vous explique mon "problème"

ma mère souhaiterait acheter un immeuble de rapport mais le mettre au nom de ses 2 enfants (dont je fais partie) pour éviter de payer des droits lors de son décès. Le problème est que pour l'achat de cette immeuble c'est elle qui emprunte car nous sommes tous les 2 encore étudiant à l'unif...
Est-ce que la banque acceptera que nous empruntions ma soeur et moi pour acheter cet immeuble et que ma mere se mette en garantie ? on m'a aussi parler d'une formule nue propriété-usufruit ?

si une personne qui s'y connait pourrait m'expliquer et me conseiller ...
d'avance merci