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Devenir syndic

Babiroussa
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Devenir syndic

Bonjour,

J'habite une copropriété de +- 30 lots.  Je souhaiterais en devenir syndic (non-professionnel) lors de la prochaine AG, qui voit se finir le mandat actuel de notre syndic professionnel.  Dont l'efficacité est très contestée: jamais le temps, documents en retard, refus de communiquer.... Ce mandat est rémunéré +- 5.000 €/an

Puis-je devenir syndic (sans être agréé I.P.I.) si je me mets comme indépendant à titre complémentaire ?

Merci de vos précieuses réponses...

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grmff
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Re : Devenir syndic

Oui.

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SNPC
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Re : Devenir syndic

Vous pouvez exercer la fonction de syndic dans un immeuble où vous êtes copropriétaire, sans remplir les conditions d'inscription à l'IPI.
Le mieux serait effectivement que vous soyez indépendant à titre complémentaire.
Par ailleurs, il serait très souhaitable (et sans doute cela sera-t-il bientôt obligatoire) que vous soyez assuré pour votre responsabilité dans l'exercice de cette fonction.
Enfin, soyez conscient du fait que vous serez tenu à l'égard de l'ACP aux mêmes obligations qu'un syndic professionnel.


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

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grmff
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Re : Devenir syndic

Personnellement, je suis syndic à titre gratuit d'une copropriété dont je suis copropriétaire. Il n'y a pas besoin alors d'être indépendant complémentaire.

L'assurance RC "Syndic" est accessible même si vous êtes syndic à titre gratuit, quelque soit votre statut (employé, ouvrier, indépendant, chomeur, pensionné, etc.)

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Babiroussa
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Re : Devenir syndic

Merci Grmff et SNP pour vos conseils.

Il est évident qu'une assurances est indispensable.  Mais pas question de faire ca a titre gratuit, vu le travail que cela représente tout de même.  Mais j'hésite entre le "bénévolat"  + un abattement de charges et une activité indépendante à titre complémentaire.  Le "revenu" pour moi serait presque le même, mais la 1ère solution serait bien moins couteuse pour la copropriété.

Pensez-vous qu'un abattement des charges communes puisse être envisageable (et légal) ?

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grmff
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Re : Devenir syndic

L'abattement de charge serait illégal et problématique. En cas de contestation, vous l'auriez dans l'os.

Or, la définition d'une copropriété, c'est qu'il y a toujours un emmerdeur de service...

Ceci dit, on peut se faire défrayer (remboursement des frais réels) et dédommager pour autant que cela ne représente pas plus de 1000€/an (à vérifier pour le montant exact)

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luc
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Re : Devenir syndic

Grmff a écrit :

(...)
Or, la définition d'une copropriété, c'est qu'il y a toujours un emmerdeur de service...
(...)

Petite nuance. Dans un groupe la psychologie de masse est d'application.

Dans une masse celui qui n'est pas d'accord avec le pouvoir en place et ose le dire est traité comme ... .

La masse silencieuse (80%) ne bougera pas. Elle explosera dès que les problèmes sont mis à nu.

Il faut donc, comme dans une vraie démocratie, tenir compte avec la majorité ET la minorité.

Un vrai syndic, tant professionnel que bénévole, devra être neutre, impartial et ne tenir compte de l'intérêt de la copropriété, ce qui est autre chose que la somme des intérêts des copropriétaires.

Il devra donc, dès le début déterminer le cadre dans laquelle il va travailler et être prêt à démissionner de sa fonction, si on veut lui obliger de sortir de son cadre.

Dans ce contexte il est utile de lire et relire l'article 544 du Code Civil.

Art. 544. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Cet article est la base de la souveraineté "encadré" de l'AG et de fait limité par les mots ... pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Qu'allez vous faire si l'AG décide souverainement de ne pas tenir compte avec une loi, parce que cela "coûte".

Démissionner? Rester et courir le risque que l'Art. 577-8 est employé contre vous?

Art. 577-8
(...)
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
(...)


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Devenir syndic

Mon cher Luc,

Ce n'est pas que je ne suis pas d'accord avec votre "petite" nuance. C'est qu'elle n'aide pas du tout l'intervenant et son questionnement sur le mode de rénumération du syndic non pro.

L'idéal est de rester dans le sujet. C'est sans doute la meilleure aide qu'on puisse lui donner. Pour tout le reste, on peut lui conseiller de parcourir le salon "Copropriété", histoire de voir ce qui l'attend.

Bien à vous

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luc
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Re : Devenir syndic

Grmff a écrit :

Mon cher Luc,

Ce n'est pas que je ne suis pas d'accord avec votre "petite" nuance. C'est qu'elle n'aide pas du tout l'intervenant et son questionnement sur le mode de rénumération du syndic non pro.

L'idéal est de rester dans le sujet. C'est sans doute la meilleure aide qu'on puisse lui donner. Pour tout le reste, on peut lui conseiller de parcourir le salon "Copropriété", histoire de voir ce qui l'attend.

Bien à vous

Mon cher Grmff,

Je crois que ma réponse, bien que indirecte, était "on topic". D'abord c'était pas moi qui a commencé d'élargir le sujet vers "l'emmerdeur de service".

Ma référence à l'article 544 CC était surtout fait pour indiquer que l'ACP doit appliquer tous les lois, donc y compris la déclaration des honoraires de son syndic au fisc.

En plus l'honoraire mensuel par appart (13 à 14 €) indique plutôt un problème au niveau de l'AG de l'ACP qu'au niveau du syndic professionnel de l'ACP.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Devenir syndic

Babiroussa a écrit :

Merci Grmff et SNP pour vos conseils.

Il est évident qu'une assurances est indispensable.  Mais pas question de faire ca a titre gratuit, vu le travail que cela représente tout de même.  Mais j'hésite entre le "bénévolat"  + un abattement de charges et une activité indépendante à titre complémentaire.  Le "revenu" pour moi serait presque le même, mais la 1ère solution serait bien moins couteuse pour la copropriété.

Le statut social du bénévolat n'est pas d'application pour le syndic ni pour un intermédiaire entre le syndic et la copropriété  (membres d'un conseil de gérance, ...).

Donc les revenus éventuels, autre que le remboursement de frais réels,  sont taxable à partir du premier euro.

Si la fiche 281.50 (ou autre) n'est pas fait alors ... c'est considéré et taxé comme des commissions sécrètes dans le chef de l'ACP.

Voir la réponse du ministre des Finances du 29.04.2008 à la Chambre - question 08/093.

Babiroussa a écrit :

Pensez-vous qu'un abattement des charges communes puisse être envisageable (et légal) ?

Un abattement est une note de crédit ou un avantage en nature. Et donc ... taxable (voir plus haut).


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Devenir syndic

A titre d'information complémentaire concernant le statut du volontaire dans le contexte d'une copropriété, un extrait assez long d'un document parlementaire.

Je sais que je sors du sujet selon certains, mais personnellement je ne le crois pas.

Question parlementaire à la Chambre N° 145 du 07.05.2008:

Immeuble à appartements. — Surveillance par les
habitants. — Statut de volontaire. — Indemnités de
frais forfaitaires.

Dans un immeuble à appartements, il arrive régulièrement
qu’outre un syndic officiel et une femme de ménage, un habitant surveille également, sur une base volontaire, les activités dans l’immeuble. Il vérifie que les poubelles sont sorties et rentrées ou s’en charge luimême.

Il veille à ce que la femme de ménage dispose
du matériel de nettoyage nécessaire. Il est la personne
de contact à laquelle s’adressent les autres habitants
lorsque la porte de garage ou l’ascenseur ne fonctionne
pas. Il est l’intermédiaire entre les autres habitants et le
syndic. E´ tant donné qu’il connaıˆt l’immeuble, il assiste
le syndic en demandant, par exemple, des offres de
prix et en fournissant des explications aux entrepreneurs
à cet effet. Tout au long de l’année, ces activités
lui occasionnent des frais modiques, tels que des frais
de déplacement, de téléphone, d’affranchissement, etc.

1. Estimez-vous qu’une telle personne peut être
qualifiée de volontaire en vertu de la loi du 3 juillet
2005 relative aux droits des volontaires ?

2. En résulte-t-il que la personne morale
«association des copropriétaires » peut octroyer à cette
personne des indemnités de frais forfaitaires non
imposables de maximum 28,48 euros par jour et de
1 139,02 euros par an (indexées 2007) ?


Réponse de la vice-première ministre et ministre des
Affaires sociales et de la Santé publique du 15 juillet
2008, à la question no 145 de M. Bart De Wever du
7 mai 2008 (N.) :

En réponse à vos questions, je peux vous communiquer
les informations suivantes.

1. L’article 3, 1o, de la loi du 3 juillet 2005 relative
aux droits des volontaires détermine ce qu’il faut
entendre par activité de volontariat.

Le volontariat est notamment une activité exercée
sans rétribution, ni obligation au profit d’une ou de
plusieurs personnes (autres que celle qui exerce
l’activité), d’un groupe ou d’une organisation ou
encore de la collectivité dans son ensemble.

Un résident qui supervise ou surveille le matériel de
nettoyage utilisé par le personnel d’entretien, qui vérifie
que les poubelles sont sorties ou rentrées, ou s’en
charge lui-même, fournit ces services en partie également
dans son propre intérêt et pour son propre
compte. Ce résident n’est dès lors pas un volontaire au
sens de la loi.

2. C’est pourquoi, les activités mentionnées ci-dessus
ne peuvent pas être considérées comme des activités de
volontariat au sens de la loi susvisée du 3 juillet 2005.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Devenir syndic

C'est bien dans la droite ligne du sujet. C'est la première fois que je vois ce genre de chose.

N'étant pas familier des questions parlementaires, auriez-vous un lien pour que je puisse me faire une idée concrète et complète de la réponse?

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PIM
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Re : Devenir syndic

luc a écrit :

Je sais que je sors du sujet selon certains,

que du contraire !
Merci pour l'info.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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grmff
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Re : Devenir syndic

C'est bien dans la droite ligne du sujet. C'est la première fois que je vois ce genre de chose.

A me relire, je constate que je pourrais être mal interprété si on désire mal m'interpréter....

Quand je dis que c'est la première fois que je vois ce genre de chose, je parlais (évidemment) des informations stupéfiantes et bien à propos données par Luc.

Je ne voulais certainement pas dire que c'était la première fois que Luc était dans la droite ligne du sujet.

J'espère que vous aviez bien compris...

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luc
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Re : Devenir syndic

Grmff a écrit :

Citation :C'est bien dans la droite ligne du sujet. C'est la première fois que je vois ce genre de chose.
A me relire, je constate que je pourrais être mal interprété si on désire mal m'interpréter....

Quand je dis que c'est la première fois que je vois ce genre de chose, je parlais (évidemment) des informations stupéfiantes et bien à propos données par Luc.

Je ne voulais certainement pas dire que c'était la première fois que Luc était dans la droite ligne du sujet.

J'espère que vous aviez bien compris...

Mon cher Grmff,

Je l'avais compris dans le sens indiqué par vous. C'était pour moi aussi une découverte et cela surtout grâce à vous. Vous m'avez un peu taquiné. Au lieu de polémiser, j'ai voulu donner les faits,  comme c'est mon habitude. 

Graduellement j'ai constaté, en cherchant ces faits, que plus d'info était publiquement disponible ou devenu disponible depuis ma dernière analyse rapide de cette problématique en début 2008 (questions parlementaires 2008, FiscoNetPlus début 2009, ...).

Quelques liens à visiter dans ce contexte (exemple concret de la Chambre - liens similaires dans les autres parlements):

Recherche si vous connaissez le N° du bulletin des questions et réponses
La Chambre - Bulletins des questions et réponses - Législature : 52 (2007-2011)

Recherche si vous connaissez le nom du parlementaire, en visitant le premier lien et en suivant le lein approprié comme les liens 2 et 3 qui suivent (concernant le sujet):
1. Liste des parlementaires
2. Fiche du parlementaire concerné
3. Liste des questions écrites de Bart De Wever

Recherche des questions et réponses par mot-clè
Liste des mots-clefs - Bulletins des questions et réponses - Législature : 52
Les mots clés donnés par La Chambre sont bénévolat et appartement, et pas copropriété, pour ce groupe de questions. (PS Cette base de données  des mots-clés n'est actuellement pas disponible pour quelques heures).

Le jeu complet d'informations que j'ai trouvé (partiellement hors sujet) est passé au CNIC pour en faire un article.

Si utile ("on topic") je mentionnerai cette info sur ce forum, comme d'habitude.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Devenir syndic

J'ai jeté un coup d'oeil à la loi pendant que vous écriviez votre message. Je me rends compte que les syndics bénévoles ne rentrent effectivement pas dans le cadre de la loi.

Mais à bien lire la loi, on se demande si les législateurs n'ont pas confondu "bénévoles" et "touristes"...

En effet, le "bénévole" ne peut avoir aucune obligation... Pour moi, dans toute organisation, on a l'obligation de respecter les règles de l'organisation: horaire (choisi volontairement à la base), règles de fonctionnement, etc.

Si Oxfam travaille avec des bénévoles, j'imagine mal ne pas être soumis à certaines obligations d'ouverture des magasins...

J'imagine mal la Croix-Rouge laisser à l'appréciation de savoir qui vient quand pour les permanences...

A bien lire la loi, personne n'est bénévole... sauf si il travaille seul... et encore.

Perso, je suis syndic bénévole et non défrayé... Je ne serais pas protégé par la loi en question? C'est absurde je trouve...

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luc
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Re : Devenir syndic

Grmff a écrit :

J'ai jeté un coup d'oeil à la loi pendant que vous écriviez votre message. Je me rends compte que les syndics bénévoles ne rentrent effectivement pas dans le cadre de la loi.

Mais à bien lire la loi, on se demande si les législateurs n'ont pas confondu "bénévoles" et "touristes"...

En effet, le "bénévole" ne peut avoir aucune obligation... Pour moi, dans toute organisation, on a l'obligation de respecter les règles de l'organisation: horaire (choisi volontairement à la base), règles de fonctionnement, etc.

Si Oxfam travaille avec des bénévoles, j'imagine mal ne pas être soumis à certaines obligations d'ouverture des magasins...

J'imagine mal la Croix-Rouge laisser à l'appréciation de savoir qui vient quand pour les permanences...

A bien lire la loi, personne n'est bénévole... sauf si il travaille seul... et encore.

Perso, je suis syndic bénévole et non défrayé... Je ne serais pas protégé par la loi en question? C'est absurde je trouve...

C'était aussi mon opinion, mais ... dans la réponse du ministre on retrouve:

Le volontariat est notamment une activité exercée sans rétribution, ni obligation au profit d’une ou de plusieurs personnes (autres que celle qui exerce l’activité), d’un groupe ou d’une organisation ou encore de la collectivité dans son ensemble.

Mis en relation avec des info sur FiscoNetPlus de 1999 et les dispositions du Code Civil concernant les mandats, on doit, selon moi, interpréter le mot "obligation" dans le sens d'une obligation qui découle d'un mandat accordé par l'ACP (donné par l'AG et/ou syndic).

On est libre de s'engager comme mandataire d'une association, mais un mandataire a, dès qu'il a accepté ce mandat, des obligations envers le mandant.

Ce que le volontaire, qui a promis de mettre les chaises en place pour une activité, n'a pas.

La frontière est mince, comme la différence entre 51% et 49%, mais elle est réelle.

Un des spécialistes dans cette matière est la députée NYSSENS. Une intervention d'elle, lors de la commission parlementaire, qui discute la réforme de loi de 1994, en date du 01.04.2009 était pour moi incompréhensible et contradictoire.

Cette interprétation était confirmé par le député présent du MR.

Elle devient, après lecture des textes cités, maintenant à 100% compréhensible. Mme NYSSENS avait et a raison.


Cordialement,

Luc

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