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Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

Stockel1949
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Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

Bonjour,

Le syndic veut porter en compte à l'ensemble de la copropriété le supplément de franchise (4 x la franchise normale) que la compagnie nous porte en compte à chaque sinistre privatif "dégâts des eaux" pour conduites corrodées.

ient en mauvaus Je ne suis pas d'accord car j'ai été proactif et dès que j'ai su que les conduites d'eau chaude, froide et de chauffage était en mauvais état, j'ai fait remplacer les miennes à GRAND frais (saignées, nouveau parquet, etc ...).

Le syndic me confirme qu'il n'y a rien dans nos documents de base à ce sujet mais me fait part d'une jurisprudence constante (argument "bateau") à ce sujet.

Quelle est votre expérience ?

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PIM
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

La franchise n'est à supporter par la copropriété qu'en cas de sinistre dont la responsabilité est imputable à la copropriété.

Certaines compagnies, suite aux sinistres à répétition ayant la même cause  (par ex.: tuyaux de chauffage encastrés corrodés), refusent de couvrir (et n'acceptent même pas l'augmentation de franchise) : s'il y a un sinistre, le propriétaire-privatif concerné pourrait se retourner contre la copropriété responsable et chacun devrait y aller de sa poche.... même dans la poche de ceux qui auraient fait procéder au remplacement de leurs propres tuyaux...

C'est un peu le même genre de problème que pour ceux qui ont fait installer un chauffage central individuel, alors que l'immeuble est pourvu d'un chauffage collectif.

Le point de vue avancé par votre syndic me paraît pertinent.

Mais - comme toujours dans le salon pétaudière-copropriété - ce n'est qu'un avis (risqué) personnel  yikes


Erik DECKERS
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Propriétés Immobilières

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grmff
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

Je suis du même avis que Pim et que votre syndic.

La franchise majorée n'est que la possibilité de la copropriété de rester assurée à bon compte. Les suppléments de franchises doivent donc être considérés comme des "auto-assurance" de la part de la copropriété. C'est donc à cette dernière d'en supporter le coût.


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luc
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

Stockel1949 a écrit :

Bonjour,

Le syndic veut porter en compte à l'ensemble de la copropriété le supplément de franchise (4 x la franchise normale) que la compagnie nous porte en compte à chaque sinistre privatif "dégâts des eaux" pour conduites corrodées.

ient en mauvais Je ne suis pas d'accord car j'ai été proactif et dès que j'ai su que les conduites d'eau chaude, froide et de chauffage était en mauvais état, j'ai fait remplacer les miennes à GRAND frais (saignées, nouveau parquet, etc ...).

Le syndic me confirme qu'il n'y a rien dans nos documents de base à ce sujet mais me fait part d'une jurisprudence constante (argument "bateau") à ce sujet.

Quelle est votre expérience ?

La tuyauterie est probablement, selon votre description, partiellement privatif et partiellement commun.

Remplacer une partie sans rénover l'ensemble n'est pas une bonne idée. Cela peut même agraver la situation.

Concrètement a-t-on déja parlé de cela à l'AG?

Quelle était la décision de l'AG?

La franchise, oui ou non augmenté à 400%, est à charge à celui qui est à l'origine du problème, donc de l'ACP vu qu'il s'agit manifestement d'un manque d'entretien de la part de l'ACP de la tuyauterie commune. L'ACP est responsable légalement de la bonne conservation des parties communes.

Quand au niveau de la franchise: estimez vous heureux. J'ai déja vu des franchises de 5.000 € dans une ACP pour ce type de problèmes.

En plus vous pouvez vous attendre, si cela continue, que l'assurance rompt le contrat ou augmente la prime à 200% de la prime actuelle.

Si l'ACP exécute les travaux nécessaires, alors elle peut s'attendre à avoir des franchises/primes normales 3 ans après l'exécution des travaux nécessaires, éxécutés de préférence sous le contrôle d'experts en pathalogie de ce type de bâtiments. Cela coûte un peu plus, mais évite des problèmes plus tard.

PS: Je vois que les avis de PIM et de Grmff, posté en même temps que le mien, vont dans le même sens.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

La franchise, oui ou non augmenté à 400%, est à charge à celui qui est à l'origine du problème, donc de l'ACP vu qu'il s'agit manifestement d'un manque d'entretien de la part de l'ACP de la tuyauterie commune. L'ACP est responsable légalement de la bonne conservation des parties communes.

Et vous "entretenez" comment des tuyauteries en chape?

De plus, une fois que les tuyaux sont uniquement pour un appart, ils deviennent privatifs.

Que pensez-vous du principe d'auto-assurance de la copropriété?


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luc
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

Grmff a écrit :

(...)

Et vous "entretenez" comment des tuyauteries en chape?

De plus, une fois que les tuyaux sont uniquement pour un appart, ils deviennent privatifs.

Que pensez-vous du principe d'auto-assurance de la copropriété?

La partie en chape devra être fatalement rénové, s'il est usé, mais un entretien peut consister à essayer de diminuer la corrosion (et donc postposer la date de rénovation) si on l'applique systématiquement.

Des tuyaux qui desservent dans un circuit deux appartements, flats, restent communs.

Pour auto-assurer une copropriété il faut avoir un bon plan d'entretien, si non ce sera une déroute vers l'enfer, après quelques années "moins cher" en utilisant des méthodes de bricolage. Ceci dès qu'un incident se présente qui est trop cher pour l'auto-assurance, mais critique pour la conservation de la copropriété.

Une auto-assurance ne peut être une solution très temporaire en attente d'une rénovation en profondeur pour résoudre les problèmes techniques.

Une copropriété qui ne peut plus être assuré avec une prime normale est en difficulté, puisqu'elle est incapable d'assumer sa mission primordiale: "La conservation des parties communes de la copropriété".

Un manque d'entretien fait diminuer la valeur des appartements, qu'on le veut ou non.

Certes on peut le cacher à l'acheteur, mais si ce nouveau copropriétaire le constate plus tard, ce sera un candidat potentiel pour être un "emmerdeur". Le fait qu'il deviendra peut-être un emmerdeur sera  un effet de cette auto-assurance et pas la cause  ... .

Voulez vous éviter des problèmes?

1. Faites vous assurer par la voie d'un courtier indépendant, qui n'a aucun lien avec la copropriété.

2. faites analyser les recettes  et dépenses pour les incidents couverts par l'assurance.  Dès que ce que l'assurance paie pour des incidents privatifs ou commun dépasse les 50%, commence à suivre de près et d'urgence les causes de ces incidents. Demandez s'il faut un avis à un expert immobilier, spécialisé en pathologie de bâtiments.

Rénovez les parties en cause, si c'est une partie commune.

Si un lot privatif est en cause, appliquez les mesures statutaires prévues. L'augmentation de la prime pourra être mis, au moins partiellement à la charge de ce lot privatif, si vos statuts l'ont prévu, etc ...  ET si vous avez pris les mesures nécessaires (mise en demeure, ...).

3. si votre syndic centralise les récettes et dépenses des assurances sur un compte bancaire à son nom, soumettez à l'AG un point qui lui interdit à travailler ainsi. Cela vous permettra entre autres d'avoir le courrier avec le courtier dans les archives de l'ACP et de voir sur la liste des factures les montants versés et payés par l'assurance. Le montant versé à un lot privatif peut et doit être connu par les autres CP, puisqu'il peut-être à l'origine d'une augmentation de prime.


Cordialement,

Luc

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

un entretien peut consister à essayer de diminuer la corrosion (et donc postposer la date de rénovation) si on l'applique systématiquement.

Comment? QUu'appelez-vous "entretien"?

Franchement, si vous avez une méthode "d'entretien" des tuyauterie en chape qui rouille, je m'associe avec vous et on va devenir riche.

A moins que.... c'était un sophisme?


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luc
Pimonaute incurable
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

Grmff,

Revenons à la question initiale. J'ai mis le texte gras auquel j'ai répondu :

Stockel1949 a écrit :

Bonjour,

Le syndic veut porter en compte à l'ensemble de la copropriété le supplément de franchise (4 x la franchise normale) que la compagnie nous porte en compte à chaque sinistre privatif "dégâts des eaux" pour conduites corrodées.

ient en mauvaus Je ne suis pas d'accord car j'ai été proactif et dès que j'ai su que les conduites d'eau chaude, froide et de chauffage était en mauvais état, j'ai fait remplacer les miennes à GRAND frais (saignées, nouveau parquet, etc ...).

Le syndic me confirme qu'il n'y a rien dans nos documents de base à ce sujet mais me fait part d'une jurisprudence constante (argument "bateau") à ce sujet.

Quelle est votre expérience ?

Grmff a écrit :

(...)
Franchement, si vous avez une méthode "d'entretien" des tuyauterie en chape qui rouille, je m'associe avec vous et on va devenir riche.
(...)

Des gens deviennent déjà riche avec cette méthode. Lisez la la page suivante, sélectionné par un tirage au sort de Google.

Cet exemple est donné à titre indicatif pour prouver que des méthodes d'entretien existent. Je viens de le trouver sur l'internet suite à votre demande.

Si l'eau est de la même qualité que chez moi, alors il en aura besoin. Si une installation anti-calcaire est installé, alors il faut l'entretenir régulièrement, si non cela à un effet néfaste.

Il y a d'autres procédés possibles, dépendant du cas concret de corrosion.
Comme par exemple  la passivation.

Chaque procédé a ses mérites et désavantages.

Grmff a écrit :

(...)
A moins que.... c'était un sophisme?

Je ne le crois pas ....


Cordialement,

Luc

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Stockel1949
Pimonaute
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

Merci de vos réponses mais elles n'apportent qu'une solution partielle. On s'est égaré dans les conduites communes alors que je ne parle que des conduites privatives.

L'ensemble des conduites encastrées dans la chape sont "pourries" (rouillées intérieur et extérieur).

A l'occassion d'une petite rénovation de mon appartement personnel j'ai pris les devant et fait remplacer toutes les conduites privatives de mon appartement. J'ai donc été proactif et plus aucun dégâts des eaux privatifs pour conduite corrodée n'aurait plus lieu chez moi. Par contre la plupart des autres copropriétaires dorment sur leurs 2 oreilles  car la partie désagréable d'un sinistre dégats des eaux se passe généralement chez le voisin du dessous.
Je ne vois pas du tout pourquoi j'aurais à intervenir dans la franchise augmentée d'un dégat privatif survenu chez un autre copropriétaire. (c'est comme si je devais payer la franchise d'un accident automobile d'un voisin car il n'a pas pris de cours de conduite [d'eau ;-)] ).

Si le syndic ou une AG ne suivrait pas mon point de vue et modifierait, selon moi, la répartition des frais mon recours serait-il devant le juge de paix ?

Merci

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

Je serais votre voisin, je n'accepterais pas le dangereux précédent de modification de la répartition de charge sous ce prétexte.

Si  le chauffage est commun, et qu'une partie est répartie aux surfaces, mettre du double vitrage profitera à tout le monde et votre répartition de chauffage ne changera pas non plus!


Grmf!
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luc
Pimonaute incurable
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

Stockel1949 a écrit :

(...)
Je ne vois pas du tout pourquoi j'aurais à intervenir dans la franchise augmentée d'un dégat privatif survenu chez un autre copropriétaire. (c'est comme si je devais payer la franchise d'un accident automobile d'un voisin car il n'a pas pris de cours de conduite (d'eau)).

Si le syndic ou une AG ne suivrait pas mon point de vue et modifierait, selon moi, la répartition des frais mon recours serait-il devant le juge de paix ?

Merci

La seule chose que vous pouvez demander à l'AG est que les dégâts causés par ces incidents (y compris l'augmentation de la prime ET de la franchise de l'assurance) soit mis à charge des CP qui n'entretiennent pas leur lot privatif.

Si la décision de l'AG ne vous convient pas, alors seulement vous pouvez aller chez le Juge, contester cette décision de l'ACP.

Relisez d'abord la partie des statuts de votre ACP qui concerne les assurances.


Cordialement,

Luc

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Stockel1949
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

Grmff a écrit :

Je serais votre voisin, je n'accepterais pas le dangereux précédent de modification de la répartition de charge sous ce prétexte.

Si  le chauffage est commun, et qu'une partie est répartie aux surfaces, mettre du double vitrage profitera à tout le monde et votre répartition de chauffage ne changera pas non plus!

Mais c'est exactement l'inverse qui se passe.

La franchise "privative" a été augmentée 4x par suite de l'augmentation des sinistres consécutifs au "non entretien" des conduites privatives corrodées. Malgré que rien n'indique ce noouveau type de répartition ou  de prise en charge par la collectivité de frais privatifs, le syndic se propose de faire porter à charge de la collectivité le supplément de franchise de chaque nouveau sinistre privatif du à la corrosion des conduites privatives. (on est loin du concept de l'isolation du DV).

Il s'agit ici de défaut d'entretien  ou d'un manque de précaution dont les conséquences sont portées par décision unilatérale du syndic en compte à la collectivité. Ceci est une modification (décidée par le seul syndic) dangereuse de la répartition des frais imputables à charge de chaque propriétaire et non l'inverse.

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RPX
Pimonaute
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

Bonjour Messieurs,

Je suis dans un cas connexe mais pas totalement similaire à celui de Stockel 1949. J'ai pris connaissance de vos commentaires mais je ne trouve pas totalement réponse à mes questionnements. J'espère que vous pourrez m'aider à clarifier mon problème.

Je suis propriétaire dans une copropriété à trois membres, tous occupants de leur logement. Copropriété qui se "passe" très bien, en bonne intelligence. Pas de gestion par un syndic --> Un des propriétaires se charge de l'administration à titre gracieux.

Dans mon cas le sinistre est lié à un défaut d'étanchéité de la toiture.
La toiture est à la charge de la copropriété.
Les réparations à la toiture ont été déjà effectuées, et à la charge de la copropriété (partage selon répartition de l'acte de base).
Les dégats relatifs au problème d'étanchéité affectent mon appartement (taches aux murs et plafonnages).
J'ai soumis à l'assureur de la copropriété un devis pour remise en état de mon bien. L'assureur a accepté d'intervenir pour la somme du devis moins la franchise prévue par le contrat. Il m'a fourni une quittance.
Ma question est simple : Le paiement le facture et le remboursement de l'assureur doivent ils se faire par la copropriété, ou par le simple propriétaire affecté par le problème ? En d'autres termes, la franchise doit-elle être supportée par moi (la victime du sinistre) ou par la copropriété (et donc uniquement partiellement par moi à hauteur de la répartition conformément à l'acte de base) ?

Merci de votre aide !!!  smile

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

La franchise est en principe à charge du responsable. Ici, la copropriété.


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RPX
Pimonaute
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Re : Franchise sinistre privatif à charge de la copropriété

grmff a écrit :

La franchise est en principe à charge du responsable. Ici, la copropriété.

Merci beaucoup pour cette réponse nette et rapide !

Je vais contacter mes copropriétaires ce soir pour leur annoncer la bonne nouvelle wink

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