achat d'appartement et nouvel acte de base

Pitch · #1 03-06-2009 20:19:08

Bonjour,

Je souhaite acheter un appartement dans un immeuble à appartement qui ne disposerait pas d'acte de base (qui appartenait à un propriétaire unique !?!) Le vendeur, qui m'explique avoir acheté l'immeuble en entier, le vend par appartement et souhaite réaliser un nouvel appartement dans les mansardes.

Jusqu'à présent, je n'ai reçu qu'un projet d'acte de base qui stipule uniquement les quotités de chaque appartement et les différentes parties communes à la copropriété. Un ancien monte charge est prévu comme gaine technique, or un des nouveaux acquéreurs a déjà fait des travaux en le privatisant complètement, de plus, ils sont passé par les parties communes (les caves) pour faire passer leurs tuyaux de chauffage (qui sont privés). Je n'ai pas vu ma moindre trace du règlement de copropriété, le vendeur me disant que c'était aux nouveaux propriétaire de le réaliser ! (bonjour les compromis).
Bref, plusieurs questions me turlupinent (j'ai déjà fait une offre orale) (?)

Est-ce normal ?
Les nouveaux propriétaires ne devrait-ils pas déjà avoir un acte de base lors de l'acte d'achat ou lors du compromis ?
Si oui, y a-t-il moyen de le consulter ? Si oui comment ?

Merci pour vos réponses

Pitch · #2 03-06-2009 20:20:51

A oui, j'ai oublié une petite question

Existe-t-il des modèles d'acte de base et de règlement de copropriété ?

Merci !

Pitch a écrit :

Bonjour,
Je souhaite acheter un appartement dans un immeuble à appartement qui ne disposerait pas d'acte de base (qui appartenait à un propriétaire unique !?!) Le vendeur, qui m'explique avoir acheté l'immeuble en entier, le vend par appartement et souhaite réaliser un nouvel appartement dans les mansardes.
Jusqu'à présent, je n'ai reçu qu'un projet d'acte de base qui stipule uniquement les quotités de chaque appartement et les différentes parties communes à la copropriété. Un ancien monte charge est prévu comme gaine technique, or un des nouveaux acquéreurs a déjà fait des travaux en le privatisant complètement, de plus, ils sont passé par les parties communes (les caves) pour faire passer leurs tuyaux de chauffage (qui sont privés). Je n'ai pas vu ma moindre trace du règlement de copropriété, le vendeur me disant que c'était aux nouveaux propriétaire de le réaliser ! (bonjour les compromis).
Bref, plusieurs questions me turlupinent (j'ai déjà fait une offre orale) (?)
Est-ce normal ?
Les nouveaux propriétaires ne devrait-ils pas déjà avoir un acte de base lors de l'acte d'achat ou lors du compromis ?
Si oui, y a-t-il moyen de le consulter ? Si oui comment ?
Merci pour vos réponses

Gof · #3 03-06-2009 21:14:26

Si vous entendez acheter les mansardes, je vous conseille très vivement de vous adresser dare-dare au service d'urbanisme de la commune où est situé l'immeuble, en ce qu'une telle affectation ne coule pas de source (surtout point de vue accord des services pompiers).

Ensuite, s'il y a déjà un autre copropriétaire, il doit forcément exister un acte de base et un règlement de copropriété, sans quoi je ne m'explique pas comment cet autre copropriétaire pourrait acquérir des parties privatives et des parties communes, qui échappent à l'indivision ordinaire.

Questions à creuser donc.

Il n'existe pas, à ma connaissance, de modèles-type de statuts de copropriété, mais si certains aspects, du règlement de copropriété surtout, sont très répandus.

luc · #4 04-06-2009 07:08:39

En plus du conseil de gof, je suggère de choisir un 2ème notaire vous-même (cela n'augmente pas vos frais). L'avis de ce notaire est gratuit jusqu'au moment de la signature du compromis.

Ayant fait un offre il y a quelques années (2003) pour une maison uni-familiale de ce type je sais que les statuts de l'ACP doivent être fait par le vendeur OU le vendeur (si tout n'est pas vendu en même temps) et le/les premiers acheteurs, qui mettent l'immeuble en indivision forcée. Vous n'êtes pas un premier acheteur, puisque le premier lot est déjà vendu. Je suppose que l'acte authentique de cette vente existe.

A ce moment (si vous n'avez pas encore signé le compromis) c'est la responsabilité du vendeur et du premier acheteur de faire ces statuts. Votre notaire (= le 2ème) va constater que les statuts sont incomplets ET que le permis d'urbanisme n'existe pas, avec toutes les conséquences ... .

Le permis d'urbanisme ne peut être obtenu que moyennant un avis positif des pompiers. Les pompiers exigent une certaine résistance au feu (1h ou 30' je crois) entre les appartements. Cette résistance doit être plus grande entre deux logements qu'a l'intérieur d'un logement, suite au principe qu'un propriétaire doit tout faire pour ne pas nuire ses voisins (Art. 544 CC e.a.).

Dans mon cas, c'est grâce entre autres à l'aide de ce 2ème notaire, que je n'ai pas acheté, après avoir fait un offre. L'avis du notaire était gratuit.

Une copie du permis d'urbanisme (et des plans) doit être inséré dans les statuts. Ces statuts doivent être signé par le propriétaire unique ou les propriétaires qui ont mis l'immeuble en indivision, et cela avant la signature du compromis par vous. Dès ce moment voter signature est probablement aussi nécessaire. comme il y aura probablement désaccord (le monte charge, ...) il est fort probable que es statuts devront être homologué par le Juge de Paix, etc ... . Cette procédure peut coûter très cher, les frais sont en principe à charge du vendeur et du premier acheteur, y compris la mise en concordance avec le permis d'urbanisme.

Conclusion:
1. demandez des renseignements au service d'urbanisme de la commune
2. demandez l'avis d'un 2ème notaire (autre que celui du vendeur et du premier acheteur).

Pitch · #5 04-06-2009 09:43:22

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Pour info, je ne désire pas acheter les mansardes mais le premier étage. Je me pose en fait beaucoup de questions sur la faisabilité technique de cette opération. (passage de gaines techniques dans les communs quasi impossible). Est-il possible d'obliger les propriétaire des appartement du dessous de laisser passer une gaine dans les parties privatives ? Non, je suppose. La seule solution était le monte charge, mais les propriétaire de l'autre premier l'ont déjà condamé. Personnelement, je veux surtout éviter une situation de contentieux avec mes nouveaux voisins.

Sinon, quand suis-je supposé être en possesion de l'acte de base (qui doit donc déjà exister) et du reglement de copropriété ? J'ai fait une offre, mais je souhaite quand même pouvoir analyser ces documents AVANT de signer le compromis. C'est normal non ?

"les frais sont en principe à charge du vendeur et du premier acheteur"
J'aime bien le "en principe" wink

En tout cas, je vais contacter mon propre notaire dès maintenant.
Dernière petite question, comment je peux trouver l'information sur le cadastre à partir de l'adresse du bien ?

Encore merci pour vos conseils

Pitch

luc · #6 04-06-2009 10:40:05

Pitch a écrit :

(...)
Dernière petite question, comment je peux trouver l'information sur le cadastre à partir de l'adresse du bien ?

Quelle région (Bruxelles, Flandre ou Wallonie) ?

Pitch · #7 04-06-2009 10:53:09

Bruxelles (pardon j'aurais du préciser )

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