Négociation immobilière interdite aux notaires!

Ahurissant comme décision. Je présume qu'il y aura appel de la décision...

Cet arrêt va, semble-t-il, dans le même sens que le code de déontologie des notaires, en application depuis ± 2 ans.

Luc,

Pim nous dit que c'est un jugement de cour d'appel de Mons. Loin d'un simple référé... Cela fera jurisprudence.

Puisque cet arrêt est supposé faire jurisprudence, je suppose qu'il sera publié quelque part: je n'ai en tout cas pas encore vu ce document.

@ saxo: à ma connaissance, l'Ipi a plusieurs avocats et j'ignore lequel est intervenu dans ce dossier.
Si l'arrêt est rendu public, le nom sera, je suppose, mentionné.
Mais l'important n'est pas vraiment là....

Dans un autre article du même jour (voir plus loin) une analyse approfondi de ce jugement de la 1ère Chambre de la Cour d'appel.

Il y a  à boire et à manger dans cet arrêt. Par exemple RI a été débouté. ...

Voir l'éditorial du www.droit-fiscalite-belge.com du 16.06.2009 (inclus la transcription du jugement).

Ce jugement forme aussi de fait jurisprudence en ce qui concerne le monopole des experts comptables envers les agents immobiliers, qui agissent comme un expert comptable envers la comptabilité des ACP.

Merci pour les liens.

@ luc: je ne sais pas si cela aura également des incidences dans les ACP: à mon sens, vous tirez un peu trop sur la ficelle par cette extrapolation: à vous suivre, les AI-syndics ne pourraient pas faire la comptabilité des ACP, en vertu d'un monopole des experts-comptables.
"Si non e vero, e bene trovato" ;-))
Mais ne sortons pas du sujet... (sauf, éventuellement, à ouvrir un autre fil de discussion)

@ luc again: dans l'analyse de Me Carnoy (cfr lien de Luc), il est plutôt question du problème analogue des avocats-syndics....

@ luc: le fait que RI soit débouté dans son appel (de même d'ailleurs que les notaires) ne relève que de discussions techniques et ne concernent en rien la discussion de fond

@ tous: pour que tout le monde puisse apprécier l'essentiel de l'arrêt concerné (dont le texte intégral est disponible dans l'article de Me Carnoy), voici l'extrait significatif sur le fond de l'affaire:

"Sur le fondement de la demande originaire à l’encontre du notaire DEBOUCHE

La L.P.C. définit :

-   le « vendeur » comme toute personne, physique ou morale qui offre en vente ou vend des produits ou des services dans le cadre d’une activité professionnelle ;
- 
-   les « services » comme toutes prestations constituant un acte de commerce ;

L’article 2 du Code de commerce range dans la catégorie des actes de commerces par nature le courtage, à savoir le contrat par lequel un intermédiaire indépendant se charge, à titre professionnel, de mettre en rapport deux ou plusieurs personnes en vue de leur permettre de conclure entre elles une opération juridique à laquelle il n’est pas lui-même partie ;

L’activité de négociation immobilière, telle que celle pratiquée par les agents immobiliers, relève du courtage ;

La loi de Ventôse, organique du notariat, interdit aux notaires d’exercer le commerce, directement ou par personnes interposées ;

La circonstance que le notaire jouit du monopole de l’authentification du contrat de vente immobilière ne fait pas de lui une partie à cet acte de vente dont le negotium entre vendeur et acquéreur préexiste à l’instrumentum qu’est l’acte authentique ;

L’intimé et les parties appelées en déclaration d’arrêt commun soutiennent, en substance, que la négociation immobilière pratiquée par les notaires en général, et par le notaire DEBOUCHE en particulier, ne viole pas le prescrit de cette loi, dès lors qu’elle constitue un service non détachable de la mission notariale sensu stricto, reliée à l’acte notarial d’authentification et que, présentant ainsi un caractère accessoire à l’activité principale, elle perd sa « commercialité », s’inscrit dans le prolongement de la mission du notaire et s’accomplit dans l’exercice de sa profession civile et libérale ;

Il convient à ce stade du raisonnement de rappeler l’objet précis de la pratique notariale contestée par l’I.P.I. ;

Celui-ci ne conteste pas que le notaire puisse accomplir, avant d’authentifier la vente, diverses prestations - essentiellement juridiques - dans le cadre de la mise au point du compromis sous seing privé et des questions relatives à l’urbanisme, aux hypothèques, etc... ;

La pratique dénoncée vise le rôle actif du notaire dans la négociation économique préalable à la passation de l’acte authentique de vente et plus spécifiquement la recherche d’un cocontractant telle que définie dans la convention-type de la Compagnie des notaires du Hainaut, utilisée par l’intimé DEBOUCHE, relative à la mise en vente de gré à gré d’un immeuble aux termes de laquelle :

-   le vendeur charge le notaire d’une mission définie contractuellement comme :

• la constitution du dossier de mise en vente,

• l’information au public de la vente, par inscription dans le réseau informatique de la Compagnie des Notaires du Hainaut, affichage sur le bien, descriptif et photos exposés à l’intérieur de l’étude du notaire,

• réception des offres et examens des propositions des amateurs,

• rédaction de la promesse de vente et organisation de sa signature ;

• « être le notaire du vendeur lors de l’acte notarié de vente, le vendeur faisant expressément choix du notaire ci-avant pour cet acte » ;

-   le vendeur assure au notaire l’exclusivité de cette mission et s’engage à « n’entamer personnellement aucune négociation et à ne charger aucun tiers d’une semblable mission » sous peine - notamment « si le vendeur charge une agence immobilière ou un autre notaire de la vente dudit bien pendant la durée du mandat » - de devoir payer « immédiatement à titre indemnitaire une somme égale à 2% du prix demandé » pour la vente du bien ;

-   en rémunération de sa mission, il revient au notaire :

• un « émolument » s’élevant à maximum 2% du prix de la vente, que le vendeur s’engage à imposer à l’acheteur dans la promesse de vente « comme condition essentielle de la vente » à défaut de quoi le vendeur devient personnellement redevable envers le notaire de cet émolument, payable au plus tard au jour de la signature de la promesse de vente,

• des frais et débours, dont les frais des annonces immobilières ;

-   L’I.P.I. affirme sans être sérieusement contesté que l’étude du notaire DEBOUCHE, qui expose à la vente, en permanence, une vingtaine d’immeubles pour un prix moyen de vente supérieur à 100.000 € par immeuble :

-   dispose d’une infrastructure spécifique imposant un investissement humain et matériel substantiel pour la préparation de la publicité, les réponses aux amateurs, l’organisation des visites, la réception des offres, le contact permanent avec les vendeurs, et utilise en outre un n° téléphonique d’appel spécifique pour la vente d’immeubles, distinct de celui de l’étude ;

-   met en œuvre des moyens publicitaires à tout le moins comparables à ceux des meilleures agences immobilières (site internet et toutes-boîtes) ;

-   pratique (cf supra) un mode de rémunération de ses activités de négociation immobilière aligné sur celui de l’agent immobilier et calculé au prorata du prix de vente ;

L’I.P.I. en déduit que l’intimé DEBOUCHE multiplie les actes de courtage immobilier, dans un cadre professionnel en vue d’en tirer un gain et exerce ainsi un commerce prohibé par les règles organiques du notariat et sans y être autorisé en application des règles relatives à la profession d’agent immobilier, ce qui constitue une pratique contraire aux usages honnêtes en matière commerciale ;

Dès lors qu’elles répondent à la définition du courtage, telle que rappelée ci-avant, en matière immobilière et ne se limitent pas aux seuls aspects nécessaires à la préparation juridique de l’acte de vente immobilière, qu’elles s’inscrivent dans un rapport contractuel dans lequel le notaire se garantit l’exclusivité de la recherche d’amateurs potentiels, qu’elles présentent un caractère répétitif et organisé et qu’elles sont exercées en contrepartie d’une rémunération substantielle révélant un but de lucre dans son acception propre, les pratiques litigieuses relèvent du courtage auquel est attachée une présomption de commercialité par le Code de commerce ;

Dès lors également que les opérations de courtage se terminent nécessairement une fois rencontré l’accord des vendeur et acheteur sur l’objet ainsi que sur le prix de la vente et que par la convention conclue entre le vendeur et le notaire le premier s’est engagé à désigner le second pour authentifier la vente, il doit être considéré qu’en réalité cette activité d’authentification devient l’accessoire de l’activité de courtage et non l’inverse comme le soutiennent l’intimé et les parties appelées en déclaration d’arrêt commun et que la pratique de ce courtage par le notaire DEBOUCHE, à l’instar des notaires de la province du Hainaut, se heurte à l’interdiction posée par la loi de Ventôse organique du notariat ;

L’intimé et les parties appelées en déclaration d’arrêt commun ne sont dès lors pas fondés à se retrancher derrière le caractère prétendument accessoire de l’activité de courtage économique pour en affirmer la licéité ;

Ceux-ci excipent d’autre part de la dérogation prévue par l’article 4.1° de l’AR du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier, disposition qui exclut du champ d’application de cet arrêté royal « la personne qui exerce une des activités visées à l’article 3 en vertu des dispositions légales ou réglementaires ou d’usages professionnels constants, pour autant qu’elle soit soumise à la discipline relevant d’une instance professionnelle reconnue » et considèrent que les arrêtés royaux des 21 septembre 2005, approuvant le Code de déontologie établi par la Chambre nationale des notaires, et 14 novembre 2006, approuvant les règles applicables à la négociation par les notaires de ventes judiciaires ou amiables de biens immobiliers confirment la pratique de la négociation immobilière et consacrent réglementairement les règles de cette négociation ;

Comme l’a souligné le jugement déféré du 4 avril 2007, l’activité de négociation des notaires en matière immobilière s’appuyait de manière précaire sur l’évolution de la pratique notariale alors qu’il n’existe pas d’usage constant et reconnu qui permettrait en toute impunité au notaire de procéder de manière systématique à une activité de négociation immobilière ;

L’article 159 de la Constitution impose aux cours et tribunaux de n’appliquer les arrêtés et règlements généraux, provinciaux et locaux que pour autant qu’ils soient conformes aux lois ;

La circonstance que l’arrêté royal du 14 novembre 2006, précité, fasse l’objet d’un recours sur lequel le Conseil d’Etat ne s’est pas encore prononcé est sans incidence sur la règle constitutionnelle prérappelée : la décision du juge d’écarter l’application d’un arrêté royal en raison de son illégalité n’a d’effet et de portée que dans le cadre du litige qui lui est soumis alors que l’annulation éventuellement prononcée par le Conseil d’Etat vaut erga omnes ;

Force est de constater que :

-   l’article 36 du Code de déontologie établi par la Chambre Nationale des Notaires se borne à énoncer que le notaire qui pratique la négociation immobilière doit respecter les règles relatives à la pratique notariale en la matière, ce qui revient à autoriser implicitement des opérations qui, lorsqu’elles revêtent les caractéristiques des pratiques litigieuses, relèvent du courtage, acte de commerce prohibé en tant que tel par la loi de Ventôse laquelle est d’ordre public ;

-   l’arrêté royal du 14 novembre 2006 se heurte tout autant à cette loi d’ordre public en ce qu’il approuve les règles applicables arrêtées le 20 juin 2006 par la Chambre Nationale des Notaires, en ce que celles-ci autorisent explicitement des activités susceptibles d’être qualifiées, comme c’est le cas en l’espèce, de courtage immobilier et dès lors prohibé par la loi de Ventôse ;

Il ne peut en conséquence être considéré qu’en se livrant aux pratiques litigieuses décrites ci-avant, le notaire DEBOUCHE puisse bénéficier de la dérogation prévue à l’arrêté royal du 6 septembre 1993 en sorte que, exerçant des activités de courtage immobilier visée à l’article 3 de cet arrêté royal sans être inscrit au tableau des titulaires de la profession d’agent immobilier ou sur la liste des stagiaires tenus par l’I.P.I., il pose des actes contraires aux usages honnêtes en matière commerciale et portant atteinte aux intérêts professionnels des agents immobiliers, actes dont la cessation doit être ordonnée au titre de violation des dispositions réglementant l’accès à la profession d’agent immobilier ;

La demande originaire doit en conséquence être déclarée fondée en ce qu’elle vise les actes relevant de la négociation immobilière économique, définie comme la recherche d’acquéreurs en vue d’une vente immobilière de gré à gré, au moyen de publicités et annonces dans la presse ou sur support informatique, en contrepartie d’une rémunération proportionnelle au prix de vente annoncé et en vertu de conventions garantissant au notaire l’exclusivité de l’activité de courtage et imposant au vendeur le ministère du même notaire pour la passation de l’acte authentique de vente ;

Les mesures de publicité sollicitées par l’I.P.I. s’avèrent justifiées et de nature à asseoir l’efficacité de l’ordre de cessation, à l’exception de celle relative à l’affichage à l’intérieur de l’étude même du notaire DEBOUCHE ;

L’astreinte tend à assurer la bonne exécution de la condamnation principale ; en l’espèce, l’appelant ne justifie pas à suffisance du risque que l’intimé DEBOUCHE se soustraie à l’exécution de l’ordre de cessation prononcé à son encontre en sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’astreinte sollicitée ;

Les dépens des deux instances de l’appelant seront mis à charge de l’intimé DEBOUCHE, partie succombante ; les indemnités de procédure, de première instance et d’appel, seront fixées au montant de base pour les affaires non évaluables en argent, soit 1200 € par instance ; les parties intervenantes volontaires originaires supporteront leurs propres dépens dans les deux instances ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR, Statuant contradictoirement,

Vu l’article 24 de la loi du 15 juin 1935 concernant l’emploi des langues en matière judiciaire,

Vu l’avis écrit de Monsieur Léon-Hubert OLDENHOVE de GUERTECHIN, avocat général et son avis oral émis à l’audience du 23 mars 2009 ;

Reçoit les appels ;

Dit non fondés les appels de Gérard DEBOUCHE, de la CHAMBRE DES NOTAIRES DU HAINAUT, et de la FEDERATION ROYALE DU NOTARIAT BELGE et de l’ASBL REFLEXIONS IMMOBILIERES, les en déboute ;

Dit l’appel de l’I.P.I. fondé dans la mesure ci-après ;

Confirme les dispositions du jugement déféré du 27 décembre 2006 irrecevable la demande originaire de l’I.P.I. ;

Confirme les dispositions du jugement déféré du 4 avril 2007 déclarant irrecevable l’intervention volontaire de l’ASBL REFLEXIONS IMMOBILIERES ;

Met à néant pour le surplus le jugement déféré du 4 avril 2007 et statuant en vertu de l’effet dévolutif de l’appel, dit la demande originaire de l’I.P.I. fondée dans la mesure ci-après :

-   constate l’existence dans le chef du notaire Gérard DEBOUCHE d’une activité contraire aux usages honnêtes en matière commerciale et portant atteinte aux intérêts professionnels des agents immobiliers ;

-   ordonne la cessation dans son chef, dans les huit jours de la signification qui lui sera faite du présent arrêt, de tout acte relevant de la négociation immobilière économique, définie comme la recherche d’acquéreurs en vue d’une vente immobilière de gré à gré, au moyen de publicités et annonces dans la presse ou sur support informatique, en contrepartie d’une rémunération proportionnelle au prix de vente annoncé et en vertu de conventions garantissant au notaire l’exclusivité de l’activité de courtage et imposant au vendeur le ministère du même notaire pour la passation de l’acte authentique de vente ;

-   ordonne la publication du dispositif du présent arrêt, à l’initiative de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (I.P.I.) et aux frais de l’intimé DEBOUCHE - lesdits frais étant récupérables sur simple présentation des quittances - dans les quotidiens « Le Soir » et « la Nouvelle Gazette » ainsi que dans le périodique I.P.I. News, bulletin officiel de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers ;

Dit la demande originaire non fondée pour le surplus et en déboute l’I.P.I. ;

Condamne l’intimé DEBOUCHE aux dépens des deux instances de l’I.P.I., liquidés à 2668 € ;

Délaisse à l’intimé DEBOUCHE, à l’appelante ASBL REFLEXIONS IMMOBILIERES et aux parties appelées, la FEDERATION ROYALE DU NOTARIAT BELGE et la CHAMBRE DES NOTAIRES DU HAINAUT, leurs dépens dans les deux instances, non liquidés ;

Ainsi jugé et prononcé en audience publique civile de la première chambre de la cour d’appel de Mons, le QUINZE JUIN DEUX MILLE NEUF, où siégeaient :

Madame Martine CASTIN, président, Madame Marie-Claire OOST, conseiller, Monsieur Jean-François MALENGREAU, conseiller, Monsieur Pierre BERNARD, premier avocat général, Monsieur Eddy GUERET, greffier,"

(fin de citation)

[edit: posté avant prise de connaissance du message de Saxo à 21h18]

Cela devient obsessionnel chez vous de vous en prendre à des associations qui ne sont pas des fidèles de l'église-cnic....

Absa a simplement posté lundi une info qui faisait référence à un article paru dans l'Echo...

A force de faire vos persiflages, il n'y a plus personne pour entendre vos sifflements...

La conférence de presse organisée à ce sujet par l'IPI a généré de nombreux articles dans la presse (plusieurs se contentant de relayer les écrits de l'agence Belga), d'autres faisant un petit travail personnel supplémentaire.

Par exemple, La Libre

@ luc (pour en terminer):
- merci de me rappeler que je suis libre d'ouvrir des sujets de mon choix sur mon forum....
- Absa est certainement assez grand pour se défendre lui-même. Cela ne m'empêche pas de réagir moi-même face à des procédés déjà dénoncés
- j'ai écrit "église": aurais-je dû mettre "secte" ?...

Laruelle s'emmêle....

Lu ceci sur Trends:

"Agents immobiliers contre notaires : la ministre Laruelle cherche l'équilibre

Une possibilité serait d'établir un seuil à partir duquel un notaire ne serait plus considéré comme tel mais comme «un agent immobilier avec une activité secondaire notariale», et dès lors soumis aux règles fiscales et autres de la profession d'agent immobilier."

Si les notaires dépendent subitement du Ministre des Classes Moyennes (au lieu du Ministre de la Justice), c'est déjà un signe, non ?....