Citation chez juge de paix

Moi non plus !...
Cela étant dit, un article intéressant à ce sujet a été publié dans Le Cri (journal du SNP, août 2008) par Olivier Hamal (oui, oui: le même député que celui qui vient de faire avancer le schmilblick, avec Mme Nyssens, au niveau des copropriétés) où il précise, avec pertinence :

"nous aurions pu publier un modèle-type de requête mais nous n’avons pas voulu le faire car un cas n’est pas l’autre et l’utilisation sans discernement d’un tel outil peut s’avérer préjudiciable. Il faut en quelque sorte faire du « sur-mesures » ."

ce qui ne l'empêche pas de donner, dans le même article, une série d'infos pratiques (il ne nous en voudra pas de les reproduire ici):

Nous aborderons ici principalement l'hypothèse des bailleurs demandeurs en justice.
Une réaction rapide
Le bailleur qui rencontre des difficultés avec un locataire, notamment (situation la plus fréquente) des arriérés de loyers, veillera, dès le premier mois de retard, à adresser un courrier de mise en demeure par voie postale, par recommandé avec copie par courrier simple et/ou par fax ou mail. L’usage du mail est aussi possible et devient de plus en plus courante.
Mais quelque soit la forme retenue toujours se ménager la preuve de l’envoi.

L’ appel en conciliation n’est plus obligatoire
Comme vous le savez, le Parlement a voté la suppression de la conciliation obligatoire et cela permet aux propriétaires bailleurs en litige avec leurs locataires de gagner beaucoup de temps.
Rien n’empêche cependant en fonction du type de contentieux de quand même recourir à une procédure de conciliation mais ce de manière facultative.
A vous d’appréciez mais si le litige porte sur des arriérés de loyers mieux vaut tout de suite déposer une requête au fond comme cela va être explicité ci-après.
Vous serez par ailleurs attentifs au fait que si votre locataire seul(e) signataire du bail est marié(e) ou vit avec une autre personne dans le cadre d’un contrat de cohabitation légale, ce sont les deux qui doivent être appelés devant le Juge de Paix aux différents stades de la procédure.
Si conciliation il y a, le Juge de Paix dans le cadre du procès verbal qu’il va dresser peut prévoir qu’en cas de non respect par le(s) locataire(s) des modalités arrêtées notamment pour ce qui est du paiement des arriérés, il y aura résiliation du bail et possibilité d’expulser le locataire etc…

La requête proprement dite
La façon la plus courante d’introduire la procédure est le dépôt d’une requête, sur base de l'article 1344 bis du Code Judiciaire, qui donnera lieu à un jugement en bonne et due forme permettant notamment à un Huissier de Justice d'expulser le locataire défaillant.
Important : la requête doit être accompagnée des certificats de domicile des locataires, pour permettre au Greffe de les convoquer. Il faudra aussi acquitter les droits de greffe d'un montant de 35 €.
Pour ce qui est du contenu de la requête elle doit être la plus complète possible et reprendre l'ensemble des « chefs de demandes » : tout ce qui n’est pas demandé explicitement dans la requête, même si cela va de soi, ne sera pas concédé par le juge de paix (exemple : résiliation du bail aux torts et griefs du(es) locataire(s) et son (leur) expulsion, condamnation aux arriérés de loyers et charges, indemnité d’occupation, indemnité de résiliation, réserves quant aux dégâts locatifs et toutes autres sommes qui pourraient être dues , les intérêts des sommes dues et il faut mentionner la date à partir de laquelle les intérêts sont demandés ; pour les dégâts locatifs la désignation d’un expert ou la visite du Juge de Paix accompagné ou non de son expert (formule plus rapide et moins chère) ; la libération de la garantie avec mention des données voulues, numéro de compte etc.).
Notons chose importante : obligatoirement, mentionner l’envoi par le greffe, sauf opposition du locataire, d'une copie de la requête au CPAS compétent.
Il n’est pas non plus inutile de préciser dans le dispositif de la requête qu’il est demandé au Juge de Paix de tenter de concilier les parties et ce pour être en phase avec le texte qui supprime la conciliation obligatoire mais qui rappelle au magistrat cantonal que saisit d’un contentieux locatif, il doit tenter de les concilier .
D'autres mentions ne sont pas obligatoires mais ont toute leur importance. Il ne faut pas oublier d'y faire référence à peine de ne pouvoir en demander le bénéfice.

Ainsi la mention de l'article 735 du Code Judiciaire permet que la cause soit retenue à l'audience d'introduction car elle n’appelle que de brefs débats. Dans un litige locatif classique, il n'y aucune raison que l’affaire soit reportée et il faut refuser toute demande de remise formulée par le locataire. Presque toujours, il s’agit d’une manoeuvre dilatoire dans le chef du preneur, pour faire durer les choses. Si l’on mentionne l’article 735 du code judiciaire dans la requête, le juge ne pourra en principe pas accepter une demande de remise faite par le locataire ou son conseil.
Il faut en outre être précis pour ce qui est de la résiliation du bail et de l'expulsion. Il ne suffit pas de demander que le locataire soit condamné à payer les arriérés, il faut, le cas échéant, demander que le bail soit résilié et le locataire condamné à libérer les lieux à une date précise. En outre, il faut demander que le bailleur soit autorisé à le faire expulser s’il ne part pas volontairement. Le bailleur peut également demander la réduction du délai d’expulsion.
Ne pas oublier non plus de demander l'exécution provisoire du jugement, qui permet d'exécuter celui-ci malgré opposition ou appel. Le Juge de Paix ne l'accordera pas nécessairement mais s’il le concède cela évite des recours dilatoires.
Pour ce qui est de la garantie, pour la récupérer, il faut en demander la libération au profit du demandeur et demander aussi que le jugement ordonne que tel soit le cas. Le jugement doit dès lors mentionner le n° du compte, pour éviter toute discussion avec la banque.

L’audience
Une fois la requête déposée, vous serez appelé dans les quinze jours à la première audience utile du Juge de Paix. Il vous faudra comparaître et faire valoir vos moyens et arguments à l'appui de votre requête en insistant auprès du magistrat pour que, dans son jugement, il vise tous les chefs de demandes.
N’oubliez pas que beaucoup d'autres affaires sont appelées à la même audience. Soyez bref et allez droit au but, ne vous égarez pas dans l'exposé de faits qui n'apportent rien aux débats comme le fait que votre locataire était le petit cousin de la soeur du beau frère d'un ancien collègue de travail que vous aviez perdu de vue depuis 10 ans mais que par hasard vous avez rencontré à l'arrêt de bus etc....

L’exécution du jugement
Enfin, une fois le jugement obtenu, et sauf si le locataire l'exécute spontanément, vous devrez, pour qu'il puisse sortir ses effets, faire procéder à sa signification par un Huissier de Justice, après avoir commandé l'expédition conforme du jugement.
Mais l'exécution du jugement et les difficultés et autres problèmes rencontrés par les propriétaires bailleurs en la matière feront l'objet d'un autre article car là aussi, il faut s'organiser utilement pour limiter les frais.
(fin de citation)

Entre le premier et deuxième alinéa ci-dessus, je compléterais le texte comme suit :

"Que conformément à l'article 1728 du Code civil, le preneur a comme principale obligation de payer le loyer au terme convenu"

Le point 4 : "Ordonner la libération de la garantie locative au profit du bailleur".
Le point 8 pourrait être rédigé comme suit : "Prononcer l'exécution provisoire du jugement nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement."