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Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

nicoliii
Pimonaute assidu
Inscription : 15-07-2007
Messages : 65

Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Bonjour
Je viens de signer un bail de 12 mois avec mes locataires selon le modèle PIM (résiliable à l'expiration de chaque période de 6 mois).
J'envisage de peut-être vendre l'année prochaine (cf ce topic: https://forum.pim.be/messages.php?idsalon=19579&idsujet=279798&page_index=0).
Au bout de 12 mois donc, sans courrier du bailleur ou du preneur, le bail est automatiquement transformé en bail de 9 ans. C'est juste?
Et à ce moment-là, il me sera impossible de mettre fin au bail pour revendre la maison sans payer d'indemnités?
Pour éviter cela, je devrais mettre fin au bail actuel de 12 mois pour en resigner un autre de courte durée avec les mêmes locataires?
Merci d'avance pour vos lumières?

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grmff
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Ce n'est pas parce que vous avez un bail qu'il est impossible de vendre la maison. Par contre, si vous avez un bail de durée fixe (un an, par exemple), c'est plus compliqué parce que les locataires peuvent demander à rester jusqu'au bout du bail.

En clair, laissez courir. Vendez avec les locataires, et ce sera à l'acheteur de leur donner le renon.

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PIM
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Le "bail-Pim", pour les courtes durées, indique aussi ceci:

"Dans l'hypothèse d'un bail de courte durée, ce dernier ne peut être prorogé qu'une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
De plus, et à moins que l'une ou l'autre des parties ne notifie congé par lettre recommandée au moins trois mois avant l'expiration de la courte durée convenue, le  bail sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de la date d'entrée en vigueur du présent contrat.
En outre, si le bail est conclu pour une durée de trois ans fermes, le Preneur pourra mettre fin au contrat en cas de circonstances exceptionnelles, moyennant préavis de trois mois à notifier par voie recommandée, et outre le paiement des loyers échus et
à échoir, le versement d'une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année."

Si vous ne notifiez pas le congé avec un préavis de 3 mois avant l'échéance des 12 mois, et que vous souhaitez le reconduire pour une nouvelle durée (qui au total n'excède pas 3 ans), vous pouvez le faire, moyennant convention écrite pour éviter toute contestation.

Vous ne pouvez le faire qu'une seule fois (la reconduction/prolongation).

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grmff
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Ahah..prems! (à quelques secondes près...)

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PIM
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Grmff a écrit :

Ahah..prems! (à quelques secondes près...)

hmm

(heureusement, on ne répond pas la même chose....)

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nicoliii
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Grmff a écrit :

Ce n'est pas parce que vous avez un bail qu'il est impossible de vendre la maison.

Bonne nouvelle donc. Je pensais que je n'avais pas le droit de vendre tant qu'un bail était en cours.

De plus, et à moins que l'une ou l'autre des parties ne notifie congé par lettre recommandée au moins trois mois avant l'expiration de la courte durée convenue, le bail sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de la date d'entrée en vigueur du présent contrat.

C'est justement ça dont je me méfie: je n'ai pas envie d'être coincé après.
Mais si je peux vendre avec les locataires encore présents, pas de soucis.
Qu'en est-il du bail alors? Il n'a plus de valeur dès que la maison est vendue?

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PIM
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Vous pouvez vendre "avec un locataire dedans", mais c'est plus difficile à vendre car :
- contraintes pour visites
- l'acquéreur devra respecter le bail soit jusqu'à son échéance (si bail courte durée), soit donner un préavis de 3 ou 6 mois (selon le cas de figure), en cas d'achat pour occupation personnelle

(voir explications à ce sujet dans notre FAQ)

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nicoliii
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Bon, je vais vous faire une réponse de blond non spécialiste de l'immobilier smile yikes

D'accord pour la dernière réponse.
Ca ne vaut pas la peine de décourager de potentiels acheteurs avec des locataires encore présents.

Donc, pour résumer en termes simples, si je vends avant la fin du bail de 12 mois, pas de problèmes, je donne un préavis 3 mois avant la fin du bail.

Si je vends après, je serai coincé parce que le bail sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans.
Retour à la question de base: comment empêcher cela?
Où PIM m'a répondu:Si vous ne notifiez pas le congé avec un préavis de 3 mois avant l'échéance des 12 mois, et que vous souhaitez le reconduire pour une nouvelle durée (qui au total n'excède pas 3 ans), vous pouvez le faire, moyennant convention écrite pour éviter toute contestation.
Ce qui veut dire, en clair, que 3 mois avant l'échéance du bail, je devrais envoyer un courrier indiquant que je souhaite prolonger le bail (et je choisis une durée, par exemple: 24 mois résiliable tous les 6 ou 12 mois) ??

Merci  tongue

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grmff
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Pas d'accord avec votre interprétation.

Soit vous vendez vide: envoyez le renon 3 mois avant la fin du bail.

Soit vous vendez sous le régime du bail de 9 ans. Ce sera alors au nouveau proprio de donner le renon moyennant préavis de 6 mois (et éventuel contre préavis)

Surtout ne pas vendre sous le régime du bail de type court. Le nouvel acheteur ne peut alors pas donner le renon avant la fin du bail.

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PIM
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

D'une manière générale, si on donne en location un immeuble que l'on a l'intention de pouvoir vendre et/ou pouvoir occuper personnellement dans un avenir proche, il vaut mieux opter - malgré les apparences - pour un bail de 9 ans que pour un bail court.

Le bail de 9 ans est plus facilement résiliable, pour occupation personnelle (en ce compris celle de l'acquéreur).

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nicoliii
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Merci pour vos réponses.
Le plus simple me paraît alors de ne rien faire et de donner congé 6 mois à l'avance pour occupation personnelle (occupation personnelle du nouvel acquéreur).

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grmff
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Surtout pas. Si vous donnez congé pour occupation personnelle vous-même, et que vous vendez, le locataire aura droit à 18 mois de loyer comme indemnité.

Je résume les deux options que vous avez:
1. Vendez plein et laissez l'acheteur se débrouiller. En ce cas, surtout gardez le concept "bail de 9 ans" et surtout pas le "bail de type court"

2. Vendez vide et donnez le renon à votre locataire 3 mois avant l'issue de son bail de type court.

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nicoliii
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Je suis désolé de faire le boulet dans ce topic.  hmm
Pour vendre plein, OK.
Ce que je ne comprends pas, c'est comment vendre vide après les 12 mois du bail de type court actuel.
Pour être clair, je suis actuellement engagé dans un bail de courte durée de 12 mois de mai 2009 à fin avril 2010. Si je veux vendre vide en septembre 2010, comment je fais? Impossible sans payer d'indemnités?

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grmff
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Si vous voulez vendre vide en septembre 2010, il faut virer votre locataire actuel et laisser vide jusqu'en septembre 2010.

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nicoliii
Pimonaute assidu
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Au moins c'est clair comme ça smile

Et mettre fin au bail actuel avec un préavis de 3 mois à l'issue des 12 mois pour ensuite resigner un nouveau bail avec les mêmes locataires, c'est illégal? Idiot? Inutile? Possible?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

Je dirais que c'est risqué.

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nicoliii
Pimonaute assidu
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Re : Bail de 12 mois: proroger automatiquement?

OK merci pour les réponses.

Une dernière question (dont la réponse montrera peut-être que je me casse la tête pour rien):
Est-ce que ça se fait souvent de vendre une habitation encore occupée par des locataires?

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