modification du Code civil en matière de baux de résidence principale

Gof · #1 10-08-2009 14:01:48

Une loi, modifiant la section du Code civil relative aux baux de résidence principale du preneur, a été publiée le 7 août 2009 (donc entrée en vigueur le 17 août 2009).

Elle se décline comme suit :

Loi du 18 juin 2009 complétant la loi sur les baux à loyer en ce qui concerne l'imputation au preneur des frais d'intervention d'un tiers (1)
Article 1er. La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
Art. 2. Dans le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2, du Code civil, il est inséré un article 5ter rédigé comme suit :
« Intervention d'un tiers à la location de l'immeuble
Art. 5ter. Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location de l'immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l'intervention. »

grmff · #2 10-08-2009 14:52:47

En clair, est réputée non écrite l'éventuelle clause qui met les honoraires de l'agent immobilier à charge du locataire.

C'est aussi d'application pour les baux qui stipulent:

En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer (...) les honoraires (...) de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation (...)

Valable avec effet rétroactif?

Gof · #3 10-08-2009 15:05:03

Grmff a écrit :

Valable avec effet rétroactif?

Article 2 du Code civil : La loi ne dispose que pour l'avenir : elle n'a point d'effet rétroactif.

Cette disposition s'applique ici dans toute sa rigueur, me semble-t-il.

Gof · #4 10-08-2009 17:01:09

Grmff a écrit :

C'est aussi d'application pour les baux qui stipulent:
Citation :En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer (...) les honoraires (...) de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation (...)

Les travaux parlementaires expliquent la chose comme suit :

L’intervenant explique que par frais d’intervention, il
faut entendre tous les frais directs ou indirects qui résultent
de la mission d’intervention d’un tiers, en vue de
conclure un bail ou de rechercher un nouveau preneur
en cas de résiliation du bail, conformément aux dispositions
de la loi sur les baux à loyer et indépendamment
de la question de savoir qui du preneur ou du bailleur
est à l’origine de cette résiliation.

Par contre, la disposition nouvelle n'interdit pas, à mon sens, l'application d'une clause pénale en cas d'exécution fautive du contrat. "La clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à payer, en cas d'inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par suite de ladite inexécution." (art. 1226 C.civ.).

grmff · #5 10-08-2009 19:14:58

Merci pour ces précisions. Je suppose donc que les baux passés restent valables, mêmes si les dispositions sont contraires à cette nouvelle disposition?

Ceci étant dit, quand j'ai tenté de faire appliqué la clause pénale de 6 mois parce que le locataire est parti sans prévenir, le juge me l'a toujours réduite à 3 mois. J'ai eu beau lui expliquer que c'était donner raison au locataire de partir sans prévenir et sans préavis, il n'a jamais été de cette opinion...

Gof · #6 10-08-2009 21:35:52

Une clause pénale contractuelle est parfaitement licite. Mais elle déroge au principe de la réparation intégrale du dommage (c'est-à-dire ni plus ni moins). C'est pourquoi le législateur à préféré donner le pouvoir au juge d'apprécier si telle clause déterminée ne s'écarte pas de trop de ce principe de la réparation intégrale, au bénéfice du stipulé (il faudrait que je vérifie, mais de mémoire, il me semble que le contraire n'est pas possible).

Selon l'article 1231 du Code civil "Le juge peut, d'office ou à la demande du débiteur, réduire la peine qui consiste dans le paiement d'une somme déterminée lorsque cette somme excède manifestement le montant que les parties pouvaient fixer pour réparer le dommage résultant de l'inexécution de la convention."

C'est sans doute ce qui s'est passé dans votre cas.

cochise · #7 12-08-2009 08:25:06

Grmff a écrit :

Ceci étant dit, quand j'ai tenté de faire appliqué la clause pénale de 6 mois parce que le locataire est parti sans prévenir, le juge me l'a toujours réduite à 3 mois. J'ai eu beau lui expliquer que c'était donner raison au locataire de partir sans prévenir et sans préavis, il n'a jamais été de cette opinion...

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