Achat assez complexe d'une maison Louée

Bonjour,

je me permets de vous écrire afin d'obtenir plus amples renseignements sur une situation d'achat assez complexe.

Je suis assez interessé par une maison qui est actuellement louée depuis 4 ans par des locataires qui ont un bail de 9ans enregistré. Je sais après quelques recherches que le préavis après la signature des actes serait de 6 mois avant de pour l'habiter.

Mon problème se situe au niveau des locataires. Comme nous avons pu le voir lors de la visite, ceux-ci ont dégradé pas mal de choses lors de leur location. Il s'agit d'une famille avec 8 enfants (point important pour la suite) et de nombreux animaux... Ils ont de plus eu à quelques reprises des défauts de paiements qui ont toujours pu finalement s'arranger à l'amiable.

Comment cela va-t-il se passer après la signature des actes ?
1) Je suppose qu'ils auront un préavis de 6 mois avant que je puisse habiter les lieux. Mais que se passera-t-il s'ils ne quittent pas/trouvent pas. La famille étant très grande avec de nombreux enfants et leur revenus modestes, je suppose que cela ne sera pas si évident. J'ai donc peur que cela s'éternise. Quels sont mes risques à ce niveau. Est-ce qu'un juge pourrait par example refuser une expulsion vu le nombre d'enfants? Est-il possible qu'ils disposent d'un délai supérieur à 6 mois vu leur situation?

2) Comme cela se passe-til lors de l'achat d'une maison au niveau du bail.
Je crois avoir lu que j'héritais du bail comme il a été signé et que je ne pouvais rien modifier. Mais qu'en est-il de l'état des lieux et de la caution. Est-ce que cela se règle avec l'ancien propriétaire avant les actes ou c'est moi même qui vais devoir faire l'état des lieux de sortie avec les locataires et leur réclamer les couts de tous les dommages (la caution est de loin insuffisante pour couvrir les dégats).

Comme vous pouvez le voir, j'ai un peu peur que ce projet d'achat se transforme en enfer vu la notion de location ici présente avec des locataires quelque peu indélicats, peu solvable et peut-être protégé par la présence de nombreux enfants. Je peux me permettre d'attendre les 6 mois de préavis mais si cela s'éternise, je pourrais avoir quelques problèmes financiers, le loyer ne remboursant le prêt nécessaire qu'à hauteur de 50%.

Le propriétaire actuel s'est porté garant (oralement) que si nous achetions le bien, il s'occuperait de toutes les formalités avec les locataires et même des actions juridiques si cela s'avérait nécessaire. Maintenant je me demande si cela sera possible vu qu'après la signature des actes, il n'est plus concerné en rien. Quel type d'écrit (offre d'achat, compromis, acte notarié) pourrait rendre ces garanties légales/applicables?