Ventes publiques: modification de la procédure: on accélère !

Une vente publique immobilière peut comporter deux séances. Dès 2010, une seule séance sera autorisée. Autre nouveauté : une prime pour certains surenchérisseurs.

En effet, si aujourd'hui plusieurs séances sont prévues pour une vente forcée, l'on sait par expérience que la première séance attire très peu de monde. Pourtant, chaque vente coûte cher et ces frais sont inexorablement portés sur la note du débiteur qui est déjà dans une situation difficile puisque forcé de vendre son bien.

Une loi du 15 mai 2009 (Moniteur belge du 24 juillet 2009) a supprimé la tenue de la seconde séance. Il en résultera une diminution des charges et un gain de temps et d'argent appréciable pour tout le monde.

Actuellement, pour une vente forcée, plusieurs séances sont prévues. A une époque où la communication était lente et incertaine, cela pouvait encore se concevoir. Or, tout amateur qui sait que la vente a lieu sous réserve de surenchère n'est guère encouragé à surenchérir jusqu' au prix qu'il s'est réellement fixé. En pratique, on constate sans surprise que la première séance n'intéresse pas grand monde. Pourtant, chaque vente coûte cher (publicités dans plusieurs supports médiatiques, location de la salle, affiches, honoraires notariaux, frais d'huissier, etc.). Et qui paie tous ces frais ? In fine, c'est le débiteur, déjà contraint de vendre son bien, qui va voir sa note s'allonger, parfois sans même bien comprendre ce qui lui arrive. En effet, que certains frais lui soient directement imputables ou non ne joue pas puisque, de toute façon, les frais non à sa charge influeront d'une manière ou d'une autre sur le prix d'adjudication final.

Pour cette raison, mais également au vu des moyens actuels mis à la disposition du notaire pour organiser la publicité de la vente, la nécessité d'organiser deux séances ne se justifie plus. Une loi du 15 mai 2009 (Moniteur belge du 24 juillet 2009) a supprimé la tenue de la seconde séance. Il en résultera une diminution des charges et un gain de temps et d'argent appréciable pour tout le monde (moins de visite de biens, moins de séances et d'administration pour le notaire, moins de déplacements pour les amateurs, etc.).
A partir de quand ?

Dès le premier janvier 2010, « L'adjudication se fera en une seule séance, d'abord aux enchères, et sous la condition suspensive de l'absence de surenchère ».
La surenchère.

On ne confondra pas deuxième séance et surenchère. Que la vente soit forcée ou volontaire, il est parfois possible à un tiers de procéder à une surenchère. La faculté de surenchère, c'est la possibilité laissée par le notaire chargé de la vente publique à toute personne, dans un délai de quinze jours à dater de l'adjudication (la vente), de "remettre le bien en vente publique".

Bien entendu, toutes les adjudications ne sont pas effectuées sous réserve de surenchère. Les ventes forcées le sont. En présence d'une surenchère, les droits de l'adjudicataire sur le bien restent théoriques jusqu'au constat d'absence de surenchère dans le délai prévu. Dans le cas inverse, tant l'adjudicataire que le surenchérisseur (le tiers qui a remis le bien en vente) ne disposeront d'aucun droit sur le bien immobilier puisqu'il sera mis en vente.

La personne désireuse de permettre une nouvelle vente doit surenchérir d'au moins dix pour cent du prix principal obtenu à la vente, sans, toutefois, que ce montant ne puisse dépasser 6.197,34 EUR. Le montant devra être consigné en l'étude du notaire chargé de la vente au moment de la surenchère, laquelle doit être signifiée par voie d'huissier. Le bien sera remis en vente par le même notaire. Le prix de départ (appelée la mise à prix) de cette nouvelle vente inclura bien évidemment la surenchère et les formalités seront à nouveau accomplies.
Une prime à l'audace dès 2010.

En outre, la nouvelle loi prévoit que celui qui, dès le début de la séance, propose comme première offre un montant égal ou supérieur à celui de la mise à prix, reçoit une indemnité égale à 1 % de sa première offre. Si personne n'offre le montant de la mise à prix, le notaire provoquera une première offre par enchères dégressives, après quoi la vente se poursuivra par enchères. Si le notaire instrumentant ne fixe pas de mise à prix, il peut octroyer une prime à l'enchérisseur qui offre le prix le plus élevé à la fin de la première séance. Cette prime s'élève à 1 % du montant offert. En tous les cas, cette prime n'est exigible que si le bien est adjugé définitivement à cet enchérisseur.

(source: PAP)