décès du locataire

Ai, l'épineux problème. J'ai déjà essayé de creuser la question en son temps, mais il semble qu'il n'y ait que très peu de littérature à ce propos.

Cela ne m'est jamais arrivé personnellement.

Par contre, cela m'est arrivé en temps que syndic: pas un vieux désseché seul dans son appart, mais un éclaté par l'alcoolisme. Cela gicle hélas plus loin.

Il me semble que la commune a pris en charge le nettoyage de l'appartement Celui-ci avait été ouvert par les forces de police suite aux odeurs, et la société spécialisée avait été commandée par la commune.

Je me souviens comme si c'était hier de la tête du jobiste qui accompagnait l'ouvrier de la "société spécialisée"... Blanc comme une merde de laitier.

Perso, pour ce qui est des affaires, je les retirerais et entreposerais afin de relouer rapidement.

Non plus...

Demander conseil à un notaire, c'est une excellente idée. Je suis dans le cas aussi. Si vous pouviez nous informer des conseils de votre notaire, cela me ferais très plaisir...

Voici l'article paru dans Le Cri de novembre 2008

LE LOCATAIRE DECEDE SANS HERITIER

QUE FAIRE POUR LIMITER LA CASSE ?

Par Olivier HAMAL                                                   
       Vice-Président National du SNP

Le problème n’est pas neuf

Nous sommes souvent consultés par des propriétaires bailleurs suite au décès de leur locataire.

Ce dernier est parfois une personne âgée, sans famille proche.

Il arrive que le bailleur soit même devenu la personne la plus proche qui, dans les derniers moments, est amené à prendre des dispositions pour faire placer ou hospitaliser le locataire, voire même s’occuper de son enterrement.

En fonction des circonstances de la vie, des relations d’amitié se sont parfois nouées, qui dépassent la stricte relation propriétaire – locataire et c’est tant mieux sur le plan humain.

Les choses peuvent s’avérer cependant plus pénible lorsque le locataire n’habite pas le même immeuble que le propriétaire, que ce sont des voisins qui interpellent ce dernier suite à une odeur insupportable émanant de l’appartement et révélant le décès du locataire.

Il faut alors pendre contact avec les autorités compétentes, faire évacuer le corps, et parfois faire désinfecter le logement.

Tous les problèmes pour le bailleur

En l’absence de famille, voire encore devant le refus d’intervention de cette dernière, tous les problèmes sont pour le propriétaire, y compris les pertes locatives et autres frais énumérés ci-après, sous réserve que le locataire décédé laisse des biens permettant de désintéresser le bailleur.

Il ne faut pas trop compter sur la garantie dont le montant est trop faible pour faire face à  tous ces coûts !!!!

Réagir rapidement

Le premier souci du propriétaire est d’obtenir la libération et la remise en état des lieux, puis de les relouer.
S’il y a des héritiers connus, il faut les inviter à se prononcer rapidement vis à vis de la succession. Nous avons connu un dossier où, malgré les nombreux courriers adressés au Notaire, il a fallu 10 mois pour apprendre que la succession avait été refusée, bien des mois auparavant.

Ce n’est que suite à l’introduction d’une procédure devant le Juge de Paix  contre les héritiers,  pour faire libérer la garantie, que ces derniers ont signalé avoir refusé la succession ! Heureusement, le propriétaire avait repris possession des lieux entre-temps, ce qui n’est toutefois pas très orthodoxe…

Signalons toutefois qu’une démarche aurait pu être effectuée par le bailleur au greffe des successions du tribunal de Première Instance où est décédé le locataire pour connaître le sort de la succession.

Le second objectif, en fonction de la situation pécuniaire du locataire, est de récupérer les loyers et charges échus jusqu’à la libération des lieux, voire, le cas échéant, une indemnité de relocation, les dégâts locatifs, les frais de désinfection des lieux…

L’intervention de la justice

En l’absence d’héritiers qui acceptent la succession, le bailleur ne peut  légalement récupérer les lieux de sa propre initiative. Il doit demander la désignation d’un mandataire judiciaire. Plusieurs possibilités s’offrent à lui.

Il n’y a cependant pas actuellement de procédure spécifiquement destinée à régler la relation locative. Nous y reviendrons plus loin.

1. La première possibilité est le recours à la pratique qui semble être celle des Juges de Paix par application des articles 1148 et suivants du Code judiciaire en matière d’apposition et de levée de scellés.

Une simple lettre du bailleur au Juge de Paix, ou encore une déclaration verbale dont un greffier dresse acte (indépendamment d’autres interventions possibles dont les services de Police, voire encore le Bourgmestre de la commune) permet au Juge de Paix (article 1154 du Code judiciaire) d’une part de ne pas apposer les scellés et d’autre part de désigner un curateur.

Dans la rigueur des principes, le Juge de Paix devrait se rendre sur place, faire un inventaire et au besoin apposer les scellés. Certains Juges de Paix se déplacent, d’autres pas, laissant au curateur le soin de réaliser l’inventaire.

Si cette pratique jurisprudentielle apparaît intéressante, utile et rapide, elle repose cependant sur une interprétation très extensive des articles précités et présente des limites, ce qui nous amènera, dans les prochains mois à déposer une proposition de loi pour préciser certains points.

C’est ainsi que le curateur désigné ainsi par le Juge de Paix a les pouvoirs et les obligations énumérées à l’article 813 du Code civil mais à l’égard seulement du numéraire, des meubles meublants et des valeurs mobilières trouvés dans le logement du défunt où le Juge de Paix a procédé.

Qu’en est-il alors de la libération de la garantie ou encore de la possibilité pour le curateur de disposer des avoirs bancaires du défunt pour financer la libération des lieux ?

La plupart des organismes financiers ne font pas obstacle aux demandes des curateurs désignés par les Juges de Paix mais il nous revient que tel ne serait pas aujourd’hui le cas de FORTIS.

Notons aussi que le Juge de Paix, ne pourrait légalement procéder de la sorte (article 1154 du Code judiciaire) que lorsque la valeur de meubles meublants  de la succession  ne dépasse pas 1.240 E.

Si tel était le cas, il devrait normalement se déclarer incompétent et inviter le propriétaire bailleur à procéder comme dit ci-après, bien que, dans la pratique les Juges de Paix ne se montrent généralement pas trop regardants et qu’il appartienne alors aux curateurs désignés de déposer éventuellement eux-mêmes la requête dont il va être question pour se voir confirmer leur désignation.

2. La seconde possibilité est donc de demander par voie de requête, au Président du Tribunal de Première Instance, la désignation d’un Administrateur provisoire ou d’un Curateur à succession vacante (cela dépend du fait de savoir si la succession a été refusée ou non).

Dans cette hypothèse, le propriétaire devra acquitter des frais de dépôt de requête de 65 E outre le fait de supporter des frais de son avocat, le recours à ce dernier étant obligatoire.

La procédure est par ailleurs communiquée pour avis au Parquet du Procureur du Roi. Cela peut faire traîner les choses.

Le mandataire de justice désigné n’est pas le conseil du bailleur

Dans l’un et l’autre cas, le bailleur doit être conscient que le mandataire de justice  n’est pas là pour défendre ses intérêts mais bien ceux de « la succession ».
Il faut donc le suivre de près pour qu’il prenne les dispositions utiles afin de libérer les lieux dans les meilleurs délais.

La  principale difficulté que ce mandataire va rencontrer sera d’ordre financier. Comment  déménager le mobilier du locataire et en disposer s’il n’y a pas d’argent sur les comptes du locataire défunt ? Généralement, on recourra à l’intervention d’un brocanteur ou d’un vide grenier. Tout dépendra en fait de la valeur du mobilier.

En outre le mandataire entend à bon droit être honoré pour ses frais et prestations, et il cherchera éventuellement à l’être par le bailleur.

C’est ainsi qu’il tentera de bénéficier de la garantie en demandant au bailleur de la libérer en sa faveur. Il faut refuser, en argumentant que le mobilier et la garantie constituent le privilège du bailleur.

Il faut donc avoir une attitude particulièrement ferme vis à vis du mandataire de justice. Bien que ce soit le bailleur qui en demande la désignation, il n’a pas les mêmes intérêts que ce dernier.

Le danger pour le bailleur, c’est l’éventuelle lenteur du mandataire.

Chaque mois qui passe risque d’être perdu si la succession n’est pas suffisante pour faire face aux sommes dues, sans compter que les frais funéraires sont privilégiés sur les actifs figurant sur les comptes du défunt.

Le SNP entend venir en aide aux membres qui connaîtraient des situations de négligence, de lenteur voire même de blocage.

C’est un nouveau combat que nous voulons lancer,  indépendamment du dépôt d’une proposition de loi appropriée à cette situation.

Je ne pense pas, hélàs, que ces dispositions soient en mesure de vous aider.

D'une part, le code civil prévoit que "la clause résolutoire expresse est réputée non écrite", autrement dit on ne peut pas stipuler une cause de résolution automatique d'un bail.
La solution à cela serait de considérer que les baux sont conclus "intuitu personae" et de le stipuler dans le bail: cela veut dire qu'il faut préciser que le bail est conclu "en considération de la personne" du locataire et que donc il s'éteint par son décès. Je ne pense toutefois pas que cela tienne la route quand le locataire est un parfait inconnu.
Même si cette clause "intuitu personae" était acceptée, il resterait à entreprendre les démarches nécessaires, une fois le bail résolu par le décès, pour faire libérer concrètement les lieux, ce qui n'est pas possible sans la collaboration des héritiers ou une décision de justice,  et on revient à la case départ.

Pourrait-on stipuler que le locataire autorise le propriétaire à pénétrer dans le bien loué et à le vider lui-même? A étudier. Il y a des risques d'abus et je crois que c'est une clause sur laquelle le locataire pourrait toujours revenir en cours de bail, au nom de la protection de ses intérêts intangibles tels que l'inviolabilité du domicile, le respect de la vie privée etc...

En tout cas, il n'est pas possible de stipuler que le bail se termine de plein droit en cas de décès du bailleur, du moins pour un bail de résidence principale ou pour un bail commercial, car la loi fixe impérativement, au profit du locataire, les modalités de durée de ces baux. Voilà qui nuance déjà l'affirmation qui figure dans le site des notaires.
Pour ce qui est de l'extinction automatique en cas de décès du locataire, j'ai tendance à raisonner de la même manière, quoique de façon plus nuancée: la loi entend protéger le locataire et non ses héritiers, donc pourquoi pas permettre de considérer qu'il peut prendre fin au décès de ce dernier. C'est à vérifier et je n'ai pas le temps de le faire à l'instant.
Mais comme je vous le disais, cela ne résoud rien lorsque personne ne peut juridiquement libérer le bien et il faudra alors en passer par les procédures décrites dans notre article.

Par ailleurs, pour répondre à la remarque générale que vous formulez: le droit n'est pas une science exacte (il l'est même de moins en moins au vu de la piètre qualité des textes légaux qui sont produits à une cadence infernale aujourd'hui). Il y aura toujours des questions controversées, des nuances à approfondir.

C'est la raison d'être des professions juridiques et aussi des institutions comme la nôtre... (notre site est accessible via notre logo ci-joint).

Et en cas, improbable je vous l'accorde, de résurrection, on fait quoi ?