travaux urgents?

Toujours difficile de donner avis sur un dossier particulier sans avoir tous les points de vues. Voici mes remarques:

- Le syndic peut réaliser sans accord de l'AG tous les travaux conservatoires dans les cas d'urgence. Et ce sans aucune limite de coût. En cas d'urgence, par définition, il est rarement possible de demander une pluralité de devis.
- Il y a une différence entre réaliser des réparations pour stopper un sinistre et  déclarer un sinistre dégâts des eaux. Les contrats d'assurance ne couvre généralement pas les frais engagés pour réparer la cause d'un sinistre mais les dégâts provoqués par celui-ci. Dans votre cas, les dégâts chez le locataire (env 200€) sont inférieur à la franchise légal. Une déclaration de sinistre ne ferait donc qu'augmenter votre statistique sinistre.
- 200€ de dégâts, cela n'est pas très important. La réaction rapide de votre syndic y est sans doute pour quelque chose.
- Nous prônons depuis longtemps que l'ensemble des prestations supplémentaires soit détaillé dans le contrat du syndic. Est ce le cas? Il faut vérifier les clauses du contrat et voir si la facturation de votre syndic est conforme. Notons aussi que ce n'est pas parce qu'une prestation est légale qu'elle est automatiquement comprise dans les honoraires de base du syndic. A nouveau un contrat clair est nécessaire.
- Les syndics ont le choix de travailler assujetti ou non à la TVA.  Apparemment votre syndic a choisi la 1ère option. Vous devriez normalement aussi payer alors la TVA sur les honoraires de base.

Il y a une confusion chez beaucoup de syndics entre

et

Seul l'AG peut, sous certaines conditions, DISPOSER (3°).

Le syndic ne peut passer que des actes PROVIOIRES et CONSERVATOIRES (4°).

Si le toit des garages a un trou, il peut poser une bâche (= provisoire). Pour le reste il devra demander une décision à l'AG. Il se peut que l'AG veut profiter d'occasion à améliorer le toit (par exemple une isolation thermiques) (= disposer).

Les CP, qui sont contre doivent avoir l'occasion à s'y opposer en justice.

Il est évident que pour certaines réparations minimes, les travaux de réparation sont des travaux définitifs. Le projet de loi actuellement en discussion au parlement va imposer que l'AG décidé de ce montant maximal.

Pour les définitions des termes dispositions, ... voir entre autres  cette page.

Acté que selon vous le CdG a généralement toutes les procurations, sans que vous insistez sur le risque de mélange des intérêts.

"Plus de recul" ? J'en doute fortement, vu le contexte physique: le syndic n'y réside pas et le CdG y réside généralement.

Sous condition que ce contrat est approuvé préalablement par une AG qui a reçu le projet de contrat au plus tard avec l'envoi de l'invitation pour l'AG.

Si non , c'est le Far West ... Et le Far West ne se trouve pas en Belgique ... .

On est d'accord qu'on est pas au far-west, et que l'AG doit être parfaitement informée.

Par contre, obliger de voter pour un syndic qui a été vu par le conseil de gérance (ou l'éventuel syndic démissionnaire) me semble une énormité sous votre plume. C'est quasi donner le pouvoir au conseil de gérance de choisir le syndic.

Moi qui croyait que l'AG était souveraine... voilà que vous lui coupez les ailes.

Cela ne change rien qu fait que vous préconisez de couper les ailes à l'AG. Pas très démocratique, tout cela.

Effectivement, dans l'urgence, je préconise de travailler avec le conseil de gérance (alors que le code civil prévoit que le syndic peut travailler seul)

Par contre, en AG, je considère que chaque propriétaire peut amener le syndic de son choix, même si le contrat n'a pas été envoyé au préalable. C'est pareil pour un toiturier ou un plombier! C'est pareil pour tout.

L'AG est souveraine, et il n'est pas question de limiter ses pouvoirs avec une obligation d'envoi de devis à l'avance comme vous le préconisez.

Mais effectivement, on s'éloigne du sujet.

Grmff, je suppose que vous ne vivez plus en Europe et que la mise en concurrence est un sujet qui vous est étranger.

Pour vous ouvrir les yeux aux réalités, voici un extrait de la nouvelle loi quant aux obligations du syndic :

"12° de présenter, pour la mise en concurrence visée
à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis
sur la base d’un cahier des charges préalablement
élaboré;"