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travaux urgents?

fabi16
Pimonaute
Inscription : 17-07-2006
Messages : 1

travaux urgents?

bonjour
j'ai 1 petit souci et ai besoin de vos lumières car je soupçonne notre syndic prof de nous facture des sommes beaucoup trop élevées pour des petits travaux que l'assemblée ne lui a pas demandé et qu'il a fait faire "dans l'urgence"
les faits
lors d'1 déménagement ,1locataire se rend compte qu'une infiltration d'eau avait abimé l'intérieur de l!appartement(dégâts estimés à 200 euros)
il avise le syndic qui fait venir un réparateur, celui-ci trouve rapidement l'origine et remet un devis
libellé"
pour le démontage et remontage de la noue, le remplacement du plancher en voliges, du zinc épaisseur 0,8mm, la repose des découpes et ardoises: 1740eoros htva
pour la pose d'un solin de cheminée en zinc et plomb : 625euros htva
pour l'évacuation des déchets :95euros htva
total: 2607,60euros tvac
le syndic ne déclare pas le sinistre et décide SEUL de faire exécuter les travaux 5 jours plus tard
nous recevons la note dans les décomptes augmentées des frais du syndic pour cette "intervention urgente" soit 15% du montant du montant total des travaux TVA COMPRISE et le syndic nous calcule également 21% de TVA pour son intervention

mes  questions sont les suivantes:

pouvait il décider seul et sans autre devis de faire exécuter ces travaux?

le solin de cheminée en zinc et plomb n'est elle pas la solution la plus onéreuses(alternative possible?), faisait il partie du sinistre?

une réparation urgente ne fait elle pas partie des prestations légales d'un syndic et donc pas d'honoraires supplémentaires a compter?

TVA comptée plusieurs fois, est ce normal ou abus?

je signale qu'il n'a pas déclaré le sinistre

merci pour toutes vos réponses

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ABSA
Pimonaute bavard
Inscription : 26-03-2006
Messages : 288
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Re : travaux urgents?

Toujours difficile de donner avis sur un dossier particulier sans avoir tous les points de vues. Voici mes remarques:

- Le syndic peut réaliser sans accord de l'AG tous les travaux conservatoires dans les cas d'urgence. Et ce sans aucune limite de coût. En cas d'urgence, par définition, il est rarement possible de demander une pluralité de devis.
- Il y a une différence entre réaliser des réparations pour stopper un sinistre et  déclarer un sinistre dégâts des eaux. Les contrats d'assurance ne couvre généralement pas les frais engagés pour réparer la cause d'un sinistre mais les dégâts provoqués par celui-ci. Dans votre cas, les dégâts chez le locataire (env 200€) sont inférieur à la franchise légal. Une déclaration de sinistre ne ferait donc qu'augmenter votre statistique sinistre.
- 200€ de dégâts, cela n'est pas très important. La réaction rapide de votre syndic y est sans doute pour quelque chose.
- Nous prônons depuis longtemps que l'ensemble des prestations supplémentaires soit détaillé dans le contrat du syndic. Est ce le cas? Il faut vérifier les clauses du contrat et voir si la facturation de votre syndic est conforme. Notons aussi que ce n'est pas parce qu'une prestation est légale qu'elle est automatiquement comprise dans les honoraires de base du syndic. A nouveau un contrat clair est nécessaire.
- Les syndics ont le choix de travailler assujetti ou non à la TVA.  Apparemment votre syndic a choisi la 1ère option. Vous devriez normalement aussi payer alors la TVA sur les honoraires de base.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Re : travaux urgents?

si les honoraires du syndic s'apparentent à de la surveillance de travaux, c'est normal d'avoir de la tva en sus même si les honoraires de syndic n'en comportent pas.
Le syndic a décidé seul, mais que pouvait-il faire d'autre sauf à convoquer une AG (délai de 3 semaines, coûts de convocation etc).  Il est le seul à pouvoir décider en cas d'urgence (qui ne me semble pas remise en cause) et ce n'est certainement pas à un président d'ag ou à un conseil de gérance à participer à cette décision (sauf à émettre un simple avis)
Les montants du devis ne me semblent pas excessifs.

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : travaux urgents?

Il y a une confusion chez beaucoup de syndics entre

Code Civil a écrit :

Art. 577-8 §3
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration  provisoire

et

Code Civil a écrit :

Art. 577-8 §3
3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions (de l'assemblée générale);

Seul l'AG peut, sous certaines conditions, DISPOSER (3°).

Le syndic ne peut passer que des actes PROVIOIRES et CONSERVATOIRES (4°).

Si le toit des garages a un trou, il peut poser une bâche (= provisoire). Pour le reste il devra demander une décision à l'AG. Il se peut que l'AG veut profiter d'occasion à améliorer le toit (par exemple une isolation thermiques) (= disposer).

Les CP, qui sont contre doivent avoir l'occasion à s'y opposer en justice.

Il est évident que pour certaines réparations minimes, les travaux de réparation sont des travaux définitifs. Le projet de loi actuellement en discussion au parlement va imposer que l'AG décidé de ce montant maximal.

Pour les définitions des termes dispositions, ... voir entre autres  cette page.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : travaux urgents?

Voici mon avis, qui ne vaut que ce qu'il vaut. C'est ce que j'aurais fait à l'époque où j'étais syndic professionnel. Il est arrivé à mon personnel de faire pareil pour des travaux de plus de 15000€ pendant mes vacances...

Mais 15.000€ pour un bloc de 3 apparts, ce n'est pas la même chose que pour un bloc de 200 apparts.

pouvait il décider seul et sans autre devis de faire exécuter ces travaux?

Oui. Urgence. Faire une réparation partielle, c'est augmenter les coûts. Perso, j'aurais demandé l'avis du conseil de gérance. Sachant que le conseil a généralement plus de recul et surtout toutes les procurations en AG, j'aurais été conforté dans mon choix.

le solin de cheminée en zinc et plomb n'est elle pas la solution la plus onéreuses(alternative possible?), faisait il partie du sinistre?

Sans voir, impossible de dire. Les causes d'infiltration sont multiples. On voit (parfois) par où cela sort, mais les causes peuvent être nombreuses. Je connais personnellement un lieu où il pleut régulièrement depuis 20 ans. Au moins 5 causes ont été identifiées avec certitude et réglées avec célérité. Il y pleut toujours...

Par ailleurs, je partage l'excellent avis d'ABSA: ne pas déclarer un sinistre de 200€. La réparation de la toiture n'est pas couverte par les assurances.

une réparation urgente ne fait elle pas partie des prestations légales d'un syndic et donc pas d'honoraires supplémentaires a compter?

Voir son contrat. La mission de base de syndic est aussi légale. Pourtant, ilvous facture un honoraire. Certains facturent les AG, les courriers, les convocations, le papier, les copie, les réponses au notaire, les conseils de gérance, etc. En Belgique, c'est la liberté contractuelle.

TVA comptée plusieurs fois, est ce normal ou abus?

Compter de la TVA sur de la TVA me semble abusif... mais une fois de plus, voir son contrat.

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : travaux urgents?

Grmff a écrit :

(...)
Oui. Urgence. Faire une réparation partielle, c'est augmenter les coûts. Perso, j'aurais demandé l'avis du conseil de gérance. Sachant que le conseil a généralement plus de recul et surtout toutes les procurations en AG, j'aurais été conforté dans mon choix.
(...)

Acté que selon vous le CdG a généralement toutes les procurations, sans que vous insistez sur le risque de mélange des intérêts.

"Plus de recul" ? J'en doute fortement, vu le contexte physique: le syndic n'y réside pas et le CdG y réside généralement.

(...) En Belgique, c'est la liberté contractuelle. (...)

Sous condition que ce contrat est approuvé préalablement par une AG qui a reçu le projet de contrat au plus tard avec l'envoi de l'invitation pour l'AG.

Si non , c'est le Far West ... Et le Far West ne se trouve pas en Belgique ... .

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grmff
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Re : travaux urgents?

"Plus de recul" ? J'en doute fortement, vu le contexte physique: le syndic n'y réside pas et le CdG y réside généralement.

A l'exception d'un membre maximum, le conseil de gérance ne résidait dans aucune des copropriétés que je gérais.

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grmff
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Re : travaux urgents?

Sous condition que ce contrat est approuvé préalablement par une AG qui a reçu le projet de contrat au plus tard avec l'envoi de l'invitation pour l'AG.

On est d'accord qu'on est pas au far-west, et que l'AG doit être parfaitement informée.

Par contre, obliger de voter pour un syndic qui a été vu par le conseil de gérance (ou l'éventuel syndic démissionnaire) me semble une énormité sous votre plume. C'est quasi donner le pouvoir au conseil de gérance de choisir le syndic.

Moi qui croyait que l'AG était souveraine... voilà que vous lui coupez les ailes.

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luc
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Re : travaux urgents?

Grmff a écrit :

(...)
Par contre, obliger de voter pour un syndic qui a été vu par le conseil de gérance (ou l'éventuel syndic démissionnaire) me semble une énormité sous votre plume. C'est quasi donner le pouvoir au conseil de gérance de choisir le syndic.

Moi qui croyait que l'AG était souveraine... voilà que vous lui coupez les ailes.

"Acté" veut dire, selon moi, qu'on constate un fait, mais cela ne veut pas dire qu'on est d'accord avec ce fait.

Plus important est que je constate que votre expérience professionnelle est surtout basé sur des ACP, qui ont une majorité de bailleurs.

Et que les ACP "pétaudières", avec leur "minorité" de gueux, sont pour la plupart des ACP avec une majorité de CP résidents, où le syndic/CdG communique par voie d'affichage dans les entrées/ascenseurs.

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grmff
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Re : travaux urgents?

Cela ne change rien qu fait que vous préconisez de couper les ailes à l'AG. Pas très démocratique, tout cela.

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : travaux urgents?

Grmff a écrit :

Cela ne change rien qu fait que vous préconisez de couper les ailes à l'AG. Pas très démocratique, tout cela.

Je ne vois pas que je préconise de "couper" les ailes à l'AG, au contraire. Mais je constate, en relisant ce sujet, que vous voulez/avez surtout travailler avec le CdG et pas avec l'AG.

Vous voulez me faire dire ce que en fait vous préconisez et moi pas.

C'est un truc très classique, qu'on a déjà utilisé maintes fois contre moi depuis 2001 dans le contexte de mon ACP. Je ne vais pas plus en détail.

Comme ceci devient légèrement une polémique je m'abstiens de tout commentaire future dans ce sujet.

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grmff
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Re : travaux urgents?

Effectivement, dans l'urgence, je préconise de travailler avec le conseil de gérance (alors que le code civil prévoit que le syndic peut travailler seul)

Par contre, en AG, je considère que chaque propriétaire peut amener le syndic de son choix, même si le contrat n'a pas été envoyé au préalable. C'est pareil pour un toiturier ou un plombier! C'est pareil pour tout.

L'AG est souveraine, et il n'est pas question de limiter ses pouvoirs avec une obligation d'envoi de devis à l'avance comme vous le préconisez.

Mais effectivement, on s'éloigne du sujet.

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Re : travaux urgents?

"L'AG est souveraine, et il n'est pas question de limiter ses pouvoirs avec une obligation d'envoi de devis à l'avance comme vous le préconisez."

!!!!!

ça alors !!!!

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Re : travaux urgents?

Grmff, je suppose que vous ne vivez plus en Europe et que la mise en concurrence est un sujet qui vous est étranger.

Pour vous ouvrir les yeux aux réalités, voici un extrait de la nouvelle loi quant aux obligations du syndic :

"12° de présenter, pour la mise en concurrence visée
à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis
sur la base d’un cahier des charges préalablement
élaboré;"

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : travaux urgents?

Je n'ai pas connaissance de cette nouvelle loi. Le moniteur publié ce jour sur internet non plus. Je suppose qu'il s'agit d'un projet de loi...

Sinon, je suis sur Sibulaga, Onatawani, mais un peu au courant de ce qui se passe en Belgique.

Je pense que vous avez compris le sens de mes mes interventions, et même si vous ne l'avez pas compris, je pense que je vais arrêter d'échanger au point où l'on est maintenant.

Relisez bien mon intervention, et vous comprendrez (ou pas, je m'en tape!) le sens de mon intervention.

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