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Modification acte de base... ou pas?

ACB
Pimonaute
Inscription : 10-01-2008
Messages : 2

Modification acte de base... ou pas?

Bonjour,

Est-il nécessaire de faire modifier un acte de base pour chacun des cas suivants:

- un copropriétaire s'est désolidarisé de la chaudière commune. Il est évident qu'il ne paie plus les frais de chauffage répartis entre les autres copropriétaires, mais qu'en est-il des autres frais 'communs' liés à cette chaudière (entretiens, etc.)? Est-ce qu'une décision de l'AG est suffisante ou la modification de l'acte de base est-elle nécessaire?

- un copropriétaire a construit une extension qui augmente sa surface habitable et implique un recalcul des millièmes. Est-ce qu'une décision de l'AG est suffisante ou la modification de l'acte de base est-elle nécessaire?

Merci pour vos réponses.

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
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Re : Modification acte de base... ou pas?

cas 1: impossible. En principe le CP en cause doit continuer à payer pour le chauffage (pro rata fixe et/ou forfait pour l'absence de radiateurs). Il faut un accord de tous les CP (100%) pour remplacer la chaufferie commune par un chauffage inbdividuelle par appartement (ET probablement un permis d'urbanisme/ d'environnement).

cas 2: possible, moyennant l'accord des majorités requises par les statuts (ou la loi si la loi est plus sévère). Il faut discerner l'usage (la parcelle reste commune à l'usage d'un personne = frais à charge de ce CP) et la propriété de cette parcelle (disposition = changements).

pour les 2 cas:
- une décision formelle de l'AG est nécessaire
- une adaptation de l'acte de base/règlement de copropriété par un acte authentique est nécessaire (aux frais des demandeurs)


Cordialement,

Luc

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 11-06-2014
Messages : 782

Re : Modification acte de base... ou pas?

luc a écrit :

  (ET probablement un permis d'urbanisme/ d'environnement).

Certainement pas de permis d'urbanisme, sauf cuve à mazout d'une certaine importance (dont je doute dans un copropriété).

Permis d'urbanisme pour le placement d'une chaudière : pourquoi ?


Le chocolat etc.

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Modification acte de base... ou pas?

Gof a écrit :

luc a écrit :  (ET probablement un permis d'urbanisme/ d'environnement).

Certainement pas de permis d'urbanisme, sauf cuve à mazout d'une certaine importance (dont je doute dans un copropriété).

Permis d'urbanisme pour le placement d'une chaudière : pourquoi ?

Il faut un permis d'urbanisme, ... pour enlever la chaudière commune (gaz/mazout) et changer la destination du local chaufferie.

Si un permis d'environnement existe il fait signifier le changement et exécuter les mesures imposés par l'IBGE (si l'ACP est situé dans la région Bruxelloise).


Cordialement,

Luc

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Modification acte de base... ou pas?

@ luc: la question initiale ne parle pas de supprimer la chaudière commune, mais d'un copropriétaire qui s'en est "désolidarisé" suite au placement de sa propre chaudière individuelle.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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luc
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Re : Modification acte de base... ou pas?

PIM a écrit :

@ luc: la question initiale ne parle pas de supprimer la chaudière commune, mais d'un copropriétaire qui s'en est "désolidarisé" suite au placement de sa propre chaudière individuelle.

Mais tous les CP peuvent décider de passer tous ensemble d'une chaudière commune vers une chaufferie individuelle par lot.

En plus une utilisation mixte va déstabiliser le fonctionnement de la chaudière commune, sauf si les appartements sont parfaitement isolés, tant vers l'extérieur que envers les autres appartements.

Si non un usage mixte commun/individuelle exige un investissement important du coté de la chaufferie commune pour que le rendement ne baisse pas.

Dans une copropriété on ne se désolidarise pas. C'est l'essence d'une copropriété. On décide au début (ou le promoteur le décide pour vous) ce qu'on va utiliser et gérer en commun. On ne change pas cela en cours de route sans bien réfléchir.

Un "épargne" à court terme peut s'avérer de générer une perte importante sur long terme.

Un coût/rendement d'un investissement ne se calcule que sur long terme. L'installation d'une chaudière individuelle/collective est un investissement à long terme.

Les bénéfices individuelles vont générer des frais du coté de l'ACP, qui devront être payés par tous, inclus le CP qui c'est désolidarisé.


Cordialement,

Luc

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ACB
Pimonaute
Inscription : 10-01-2008
Messages : 2

Re : Modification acte de base... ou pas?

Merci pour vos réponses. Effectivement PIM, il s'agit d'une désolidarisation, on ne touche pas à la chaudière.
La conclusion est: dès que l'on touche à la répartition des quotités, ou au réglement de copropriété (décrit dans l'acte de base), une adaptation de l'acte de base/règlement de copropriété par un acte authentique est nécessaire.

Comment puis-je "prouver" ceci à mes copropriétaires? Est-ce écrit noir sur blanc quelque part?

Merci d'avance.

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Modification acte de base... ou pas?

ACB a écrit :

Merci pour vos réponses. Effectivement PIM, il s'agit d'une désolidarisation, on ne touche pas à la chaudière.
La conclusion est: dès que l'on touche à la répartition des quotités, ou au réglement de copropriété (décrit dans l'acte de base), une adaptation de l'acte de base/règlement de copropriété par un acte authentique est nécessaire.

Comment puis-je "prouver" ceci à mes copropriétaires? Est-ce écrit noir sur blanc quelque part?

D’abord : il est un fait social qu’une personne ne croit que ce qu’elle veut croire.

En plus la loi belge veut être succincte, et ne pas aller en détail comme la loi française. Il s’en suit que la loi belge est compacte, parfois difficile à lire, … .

Il s’en suit que tout n’est pas mis dans la loi sur la copropriété, mais qu’il faut aller voir ailleurs. Je parle ici par exemple des articles 544, 1382, 1384, 1984, …  du Code Civil. Ces articles sont d’application en copropriété, mais on n’y réfère pas directement.

Je pends un exemple concret : l’avis du notaire en cas de vente d’un appartement en copropriété forcée comprend depuis 1994 quelques lignes dans la loi sur la copropriété. Dans le projet de loi, actuellement en débat au Sénat, on a remplacé ces quelques lignes par quelques pages. Tout est maintenant clairement dans la loi à une place (et encore …).

Revenons au sujet concret :

Non vous ne trouverez rien d’officiel clairement sur papier.
Au maximum une interprétation comme sur ce forum ou dans un livre d’un spécialiste « expert ». Mais … actuellement il paraît que certains experts ont un conflit d’intérêt manifeste et que leurs interprétations dans leurs livres sont en fait partial.

Il faudra donc essayer de convaincre vos collègues CP. Si non il faudra se résigner ou aller en justice.

Dans ma copropriété on a été, pour une discussion semblable, il y a une vingtaine d'années, chez le Juge de Paix en conciliation.

On a d’abord en délibéré en AG, de telle façon que les deux point de vues étaient clairement définies. Mais on a voté d’aller en conciliation chez le Juge et d’accepter de suivre son jugement. Chaque groupe avait désigné un « représentant » de fait nécessairement partial (= donc pas le syndic ou le CdG). C’est eux deux qui sont allé en justice, avec l’ACP (syndic) comme partie volontairement présent. Pas d’avocats. L’ACP a payé les frais (minimaux) de la requête de conciliation.

Cela a fonctionné. Le Juge a tranché. Et l’AG l’a confirmé lors de l’AG suivante.

Conclusion :

C’est à vous d’essayer de convaincre vos collègues. Mais la majorité silencieuse (en principe 80%) suit toujours la pouvoir, sauf … si ce pouvoir ne sera plus le pouvoir. Il faudra donc faire preuve de beaucoup de doigté et d’empathie à les convaincre.

Ce sera plus difficile, si le CdG se met sur la position : « on a raison, parce qu’on représente la majorité », parce qu’il deviennent par ce seul fait partial.

Entre parenthèses : c’est entre autres pour cela que le CdG sera supprimé par la nouvelle loi et remplacé par d'autres organes (le Conseil de Copropriété, le commissaier aux comptes, ...) qui auront des pouvoirs très clairement définies. Mais aussi pourquoi tous les actes de base devront être mis en conformité avec la loi endéans les 5 ans.


Cordialement,

Luc

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