Problèmes de communication avec locataire !?!?!?!

Bonjour,

Ma locataire (depuis mai 2003) me téléphone début septembre pour m'informer d'une fuite de gaz, détectée chez elle, par les ouvriers de la compagnie du gaz, suite à l'ouverture du trottoir par l'entreprise du gaz, et qu'elle a contacté un chauffagiste.
Je lui dit que je vais me renseigner auprès de la C° et elle se met en colère, disant qu'elle va passer l'hiver (avec les enfants) sans gaz, et que sans faire réparer, c'elle subit une perte de gaz de 3 euros par mois ???
Je tél à electrabel, qui me dit qu'ils n'ont aucun ouvrier devant chez moi, peut être des sous-traitants, me dit-on, d'aller sur place pour voir le nom de la société, signalée par un panneau ...
J'en informe la locataire, lui dit que si c'est le résultat des travaux, la compagnie m'a dit qu'ils répareraient, si c'est vétusté, je ferais réparer par MON chauffagiste, si c'est faute à elle, c'est réparation à ses frais ! Elle me dit que c'est correct, et je lui demande de me tenir informée de ce que le chauffagiste lui dira.
j'y vais du week end, pas de panneau ! pas de locataire ! Je recontacte la société, ils n'en savent tjrs pas plus que moi et ne savent pas me renseigner.

Je n'ai plus eu de nouvelles de la part de ma locataire, je me dis qu'elle m'a encore monté un bateau, et j'attendais de voir ce qu'elle va faire... m'envoyer un devis, m'appeller, laisser tomber ? Rien !

Aujourd'hui, alors que le loyer doit être payé le 1er, (mais qu'elle ne prétend pas me le payer avant le 10 - 11 - voire plus tard, sans en payer les intérêts de retard, chaque mois), je reçois un courrier recommandé, dont voici la teneur  :

Madame,
suite à notre conversation téléphonique du 4/9, pour problème de 2 fuites de gaz, vous m'avez dit que vous alliez me telephoner le lundi 7/9 et vous ne m'avez pas recontacté.
J'ai fais moi même appel à un chauffagiste, qui est venu sur place, réparé 1 fuite de gaz. Il m'a fait un devis qui j'ai accepté car l'ancien tuyau n'était pas réglementaire au chauffage, car c'est un tuyau de cuisinière.
Je me permet de déduire sur le loyer de octobre les frais de réparation : 130 euros.
Merci d'avance.

Texte intégral, suivi de sa signature.

Je lui téléphone, lui disant mon étonnement, car j'attendais qu'elle me recontacte, elle se met en colère, me dit que je suis une menteuse (son argument préféré) je lui dis que je pense la faire convoquer chez le juge de paix, pour une conciliation, pour tenter de résoudre ces problèmes de communication, elle crie plus fort que moi, m'empêche de parler, et comme trop souvent depuis qq années, elle me raccroche au nez.

Je précise que je ne me présente plus chez elle, car il y a 2 ou 3 ans, elle m'à claqué la porte au nez (retard de loyers) et ensuite, elle l'a ré-ouverte et de son portable, elle a tel à son assistant social devant moi, disant que je l'avais poussée et qu'elle avait trébuché, elle, qui est handicapée...
Je ne sais pas s'il y avait qq au bout du fil, mais j'ai compris le message !
En reppartant, j'ai fait le détour à la police, pour signaler le fait (sans dépot de plaint) juste pour me couvrir en cas de suite...

Je ne sais même plus comment faire,

il y a bail enregistré qui est devenu 9 ans, elle est dans sa 7ème année,
il y a été des lieux, avant son entrée dans les lieux,
un chauffagiste est passé faire l'installation du gaz vers l'étage, pour la SdeB, mais j'ignore de quel tuyau il est question, apparement, ce serait à la cave ?   

les 2 premières années, elle avait trop de retards de loyers, mais j'avais patience, car elle était seule avec 3 enfants, n'avait pas de meubles, et sortait d'une maison maternelle, après avoir quitté un mari violent.
Du coup, je lui trouvais bien du mérite, et je la laissait payer un peu à sa convenance. Mais je sais maintenant que c'est une erreur, en affaire, faut pas de pitié !

Ensuite, quand elle a été mieux installée, je lui ai demandé de devenir un peu plus régulière dans ses paiements, et là, elle avait tjrs une bonne excuse : enfant malade, grossesse à problème, problèmes de santé, problème de mutuelle.... Depuis, elle est tjrs seule, mais elle a 6 enfants !
Alors, elle a commencé à payer par épisode : 50 euros une semaine, 600 euros 2 mois après, 150 euros, 300 euros, 575 euros... et ainsi de suite.
Je ne savais plus où j'en étais, j'ai cru devenir folle avec tous ces calculs !

J'ai introduit une demande de déduction cadastrale pour elle, ça n'à été accepté que 2 ans plus tard, mais comme cela n'allait pas vite assez à son goût, elle à fait intervenir un assistant social, croyant que je bloqué la démarche. J'ai eu beau lui dire que les contributions prennaient leur temps, ellle m'accusait de ne pas faire le nécessaire, alors que je lui ai transmis le N° de la demande. 

Pour palier à ses difficultés de paiements, j'ai établi un protocole d'accord, dans lequel elle choisissait la date de paiement du loyer qui lui convenait le mieux, elle à fixé le 3 du mois !
J'ai établi un plan de remboursement par petites mensualités pour les arrièrés de loyers, lui aussi payable à la date qui lui convenait le mieux !

Pendant le remboursement, elle a été très régulière, faut dire que je lui ai fait croire que c'est un ami avocat qui avait établi le protocole d'accord. Je lui ai quand même dit qu'elle se moquait bien de moi avec ses paiements par tranches irrégulières.

Elle a ensuite encore essayé de prendre du retard, mais du coup, je lui ai mis l'indexation de loyers, ainsi que les intérêts de retard (stipulés tous les deux dans le bail) du coup, elle ne sait plus jongler avec le loyer comme elle veut, et de là vient toute la mésentente !

Actuellement, elle est presque régulière dans ses paiements, si ce n'est qu'elle ne paie pas avant le 10 - 12 du mois, elle qu'elle considère cela comme acquis, et qu'elle estime ne pas avoir d'intére^ts à payer là dessus, (vu que le bail dit 'le premier du mois, au plus tard le 10')

Bon, je m'excuse d'être aussi longue, mais comme ça, vous connaissez toute l'histoire (de mon point de vue, du moins, vu que je ne connais pas ses griefs, et qu'il m'est impossible de savoir) j'en ai déduit qu'elle m'en veut, surement qu'elle me hait ! Un jour, il y a +/- 2 ans, un pan de crépi s'est détaché en façade, mon mari et moi sommes allés réparer le lendemain, et elle m'a dit texto : ce n'est pas normal que tu aie autant de chance, cela aurait pu tuer qq'un ! A croire que cela lui aurait fait bien plaisir, non ?

J'ai bien pensé vendre la maison, pour en être quitte, mais comme nous habitons actuellement une grande paison, que nous vieillissons, et que dans qq années, nous aimerions retourner habiter là-bas, je ne me suis pas décidée à vendre, même si j'ai placé une affiche pendant un temps.

D'autre part, je ne cherche pas non plus à la mettre dehors, du moment qu'elle paie ses loyers régulièrement.

Comment agir ?

Dois-je aller en justice de paix, pour essayer une concilliation ?
Dois-je laisser couler, et accepter la réduction de 130 euros sur le loyer pour réparations ? Mais alors, c'est peut être ouvreir la porte à toutes les "réparations" possibles ?

Vous me conseillez quoi ? vous feriez quoi dans l'état actuel des choses ? Car il est évident que je ne sais pas changer le laxisme dont j'ai fais preuve à son égard, et qui, je pense, est la source des problèmes !

Merci d'avoir lu jusqu'ici, LOL