Estimation valeur Villa à Grand Bigard

Même réponse que pour celle donnée en location: en faisant procéder à une expertise du bien.

Si c'était si simple, on n'aurait pas besoin des experts, et cette profession n'existerait pas.

Deux batiments/terrains/constructions avec le même nombre de m2, situés à côté l'un de l'autre, n'ont pas la même valeur.

Vous connaissez certainement le marocain ouvrier de Schaerbeek qui rencontre son médecin de voisin.

Le marocain dit au médecin: Ma maison vaut le double de la vôtre.
Le médecin: N'importe quoi, elles sont identiques!!!
Le marocain: oui, mais moi j'habite à côté d'un médecin dans un bon quartier. Alors que vous habitez à côté d'un marocain...

Elle est raciste, drôle, mais illustrative de mon propos: impossible de donner une valeur au m2

Je ne sais répondre. Je ne connais pas le marché local de Grand-Bigard.

L’évaluation immobilière n’est pas une science exacte et si vous demandez à 10 experts sérieux et renommés d’évaluer une villa, vous aurez 10 valeurs différentes même si normalement 8 ou 9 valeurs seront très proches.
Il ne suffit pas de définir une valeur au m² pour ensuite suivant la superficie du bien en calculer la valeur.  C’est en soi la particularité de l’immobilier. 

La réelle valeur d’un bien est celle obtenue lors d’une vente dans des conditions normales.
Les experts tentent sur base de différentes méthodes de calculer une valeur la plus correcte possible mais il demeure toujours une marge d’erreur qui est plus ou moins étendue suivant le type de bien, l’époque d’analyse, la compétence de l’expert (pour ce type de bien), etc.  Lors de la comparaison avec des biens similaires dont on connaît le prix de vente, il convient de prendre en compte des différences qui ne sont parfois pas évidentes car l’expert ne peut visiter ces points de comparaisons.  L’état général, les rénovation ou modernisation intérieures, l’état des décors, du mobilier de cuisine, des sanitaires, etc. ne se voient pas de la rue et ont un impact important sur la valeur.

Pour le prix de construction au m², voyez les différentes offres des constructeurs et promoteurs (une petite recherche google !) et vous constaterez également qu’il y a des différences appréciables.

Prenez un expert sérieux, c’est la meilleur conseil à vous donner.  Ou un agent immobilier sérieux également (mais ils ont souvent la tendance à surévaluer pour obtenir le mandat de vente).

Merci pour vos réponses. Tout cela rejoint le bon sens, à savoir finalement qu'une estimation pour ce type de bien peut avoir une marge relativement importante quant à l'estimation, puisqu'interviennent beaucoup de facteurs subjectifs. D'où l'interrogation légitime à savoir s'il est opportun de pratiquer une expertise sur base comparative (forcément incomparable en tous points). C'est pour cette raison que je me demandais s'il ne valait pas mieux, à défaut d'une expertise objective sur base comparative, effectuer une expertise sur base d'une valeur de reconstruction. Ceci permettrait de faire connaître au candidat acheteur ce qu'il lui en coûterait de faire construire ce bien sur ce terrain (terrain dont le prix est plus facile à évaluer). Puis, bien sûr, il faudrait pratiquer une balance de corrections, à savoir une diminution du prix dû au fait que le bien ne peut pas correspondre à 100% aux besoins de l'acheteur (le vendeur doit admettre qu'il ne pourra trouver un acheteur qui cherche au poil près ce qu'il propose), également la vétusté, mais aussi une correction positive pour la prime que l'acheteur est prête à donner eu égard au temps épargné par rapport à la gestion de A à Z de la construction d'une maison (choix matériaux, déplacements,soucis, frais financiers perdus liés à la durée pendant la construction ) ou à la sécurité de connaître le bien dans l'état où il est, etc... Puis avec cette estimation corrigée à l'aide de cette balance, le vendeur accorde une réduction de prix, celle-ci correspondant finalement au gain que fera l'acheteur par rapport à l'entreprise que suppose une nouvelle construction.

Pour ma part, cette manière de faire permettrait de discuter sur une base plus objective (bien qu'il est difficile d'évaluer à combien on peut monnayer le temps perdu aux soucis que suppose de construire...)
Qu'en pensez-vous?

Oui finalement, une expertise, c'est quelque chose de sérieux lorsqu'elle est effectuée comme vous la décrivez. Je pense aussi qu'elle sera plus sincère si elle est effectuée par un expert indépendant plutôt qu'une agence. Dans une des réponses précédentes, il était fait allusion au fait qu'une agence tendait à surestimer le bien. Je crois que c'est vrai lorsque l'agence sent que le client pourrait aller voir ailleurs. Sinon, je crois que le phénomène inverse existe aussi : sous-évaluer afin de trouver un client (et la commission) rapidement. Et parfois, c'est fait en deux temps : première étape de surévaluation pour obtenir la signature, suivi d'une longue attente (forcément vu le prix trop élevé) puis tentative de sousévaluation pour limiter les frais d'annonces et de déplacement au maximum.
Bien entendu toutes les agences ne sont pas comme ça. Heureusement. Je ne sais si vous avez déjà vu ce site où un ancien de l'immo tente de faire du coatching immobilier et donne toute une série de leçons avec les trucs utilisés par les agences...C'est intéressant. Quoi qu'il en soit, il reste vrai qu'on est gagnant si on a affaire à des professionnels sérieux.