Résiliation à l'amiable d'un compromis de vente

Cela existait depuis peu en Flandre. C'est nouveau en Wallonie. Et on se demande pourquoi cela n'existe pas à Bruxelles.

Un article intéressant rédigé par Claire DE COCK, juriste au SNP, paru dans "Le Cri" (novembre 2009), organe du SNP, qui nous autorise (merci !) à le reproduire:

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"Le 30 avril 2009, le Parlement wallon a adopté un décret soumettant à un droit fixe spécifique de 10 € la résolution  conventionnelle d’une vente immobilière.

Ce décret, qui contient également d’autres dispositions,  a été publié au Moniteur belge du 1er juillet 2009.  Son article 67, qui porte sur l’enregistrement de la résolution conventionnelle d’une vente immobilière, est entré en vigueur le jour de la publication au Moniteur belge, c'est-à-dire le 1er juillet 2009.

Pour mesurer l’importance de ce décret wallon, il est utile de rappeler les règles qui s’appliquent en la matière et qu,i à ce jour,  sont encore intégralement d’application pour les ventes de biens sis à Bruxelles.

Compromis de vente vaut vente

Lors de la vente d’un bien immobilier, il est - à juste titre – d’usage de rédiger un compromis de vente, également appelé contrat de vente provisoire.  Rien n’est cependant  moins provisoire qu’un compromis de vente.  La signature du compromis lie définitivement les parties et les termes du compromis fixent définitivement leurs droits et obligations.  Ce principe est consacré par l’article 1583 du Code civil qui prévoit : «  Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé.»

Implications fiscales

Le délai légal d’enregistrement est de quatre mois à dater de l’accord des parties, généralement matérialisé par le compromis de vente (article 32 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe).  Ceci signifie que les droits d’enregistrement sont dus au plus tard quatre mois après la signature du compromis de vente.  Passé ce délai, l’administration fiscale peut réclamer, tant du vendeur que de l’acheteur qui sont indivisiblement tenus,  le paiement des droits d’enregistrement et des amendes. 
Une exception importante : si la vente est faite sous condition suspensive, telle que l’obtention d’un prêt hypothécaire, les droits d’enregistrement ne seront dus que si cette condition se réalise et le délai de quatre mois commence à courir à la date de réalisation de la condition.

Et si l’acheteur changeait d’avis après la signature du compromis, ou s’il n’était pas en mesure de payer le prix convenu …

Il est fréquent qu’un acheteur veuille faire marche arrière, par exemple parce qu’il voulait au fond acheter pour l’un de ses enfants ou pour sa société, ou parce que, réflexion faite, le bien ne lui convient pas totalement…  Il arrive également que l’acheteur n’obtienne pas le prêt hypothécaire souhaité, alors qu’il n’a pas pris la précaution d’insérer une condition suspensive dans le compromis de vente.

a) Le bien vendu est situé en région de Bruxelles-Capitale
Même si l’acheteur et le vendeur conviennent d’annuler le compromis de vente ou d’en dresser un autre au nom d’un autre acquéreur, le fisc pourrait considérer cette opération comme une nouvelle mutation (une revente du même bien par l’acquéreur au vendeur ou la vente par l’acquéreur à un tiers) donnant également lieu à la perception des droits d’enregistrement.  Tant le vendeur que l’acquéreur souhaiteront éviter semblable double perception dès lors qu’ils sont tenus indivisiblement au paiement des droits d’enregistrement.
Dans ce cas, les parties sont obligées de recourir à une procédure judiciaire afin d’obtenir l’annulation ou la résolution de la vente.  Les droits d’enregistrement devront être payés ; ils seront uniquement restituables en cas d’annulation prononcée par le tribunal ou en cas de résolution judiciaire, pour autant que l’action en résolution soit introduite dans l’année qui suit la signature du compromis. Encore faut-il invoquer un motif justifiant l’annulation ou la résolution de la vente.  Si les parties se bornent à demander au juge d’acter l’accord qu’elles ont conclu, afin d’obtenir un jugement d’accord conformément à l’article 1043 du Code judiciaire, les droits d’enregistrement ne seront pas restitués.

b) Le bien vendu est situé en Flandre ou en Wallonie
Pour pallier  ce système lourd et dangereux qui rend extrêmement délicat la gestion des incidents dans les ventes immobilières, la Flandre et la Wallonie ont adopté une réglementation  plus réaliste. 

•    Flandre : décret du 23/11/2007 (Moniteur belge du 03/01/2008), entré en vigueur le 1/11/2007
•    Wallonie : décret du 30/04/2009 ( Moniteur belge du 1/7/2009), dont l’article 67 est entré en vigueur le 1/7/2009

Les deux réglementations sont fort similaires et peuvent être résumées comme suit : l’on peut dorénavant présenter simultanément à l’enregistrement le compromis de vente et une convention écrite dans laquelle toutes les parties à la vente déclarent avoir résolu ou annulé celle-ci à l’amiable.  Les deux documents seront chacun enregistrés au droit fixe de 10 €, aux conditions que
1.    le compromis de vente n’ait pas encore été constaté par acte authentique
2.    il ne se soit pas écoulé plus d’un an entre le compromis de vente et la convention de résolution ou d’annulation de celle-ci

Les deux décrets prévoient également un système de restitution des droits d’enregistrement dans le cas où le compromis de vente a été enregistré avant que les parties ne conviennent d’annuler ou de résoudre la vente. En Wallonie cette restitution est possible pour tous les compromis de vente enregistrés qui sont conclus moins de deux ans avant la publication du décret au Moniteur belge.

Résolution judiciaire de la vente

Lorsque les conditions d’application indiquées ci-dessus ne sont pas remplies, une intervention judiciaire sera nécessaire pour obtenir une restitution des droits d’enregistrement. Rappelons d’ailleurs que la nouvelle réglementation n’est pas applicable aux ventes de biens immobiliers sis à Bruxelles.

A défaut d’accord entre les parties, et pour tout compromis de vente de biens immobiliers sis à Bruxelles, les parties doivent donc faire enregistrer le compromis de vente dans les quatre mois qui suivent sa conclusion. 

En vertu de l’article 209,3° du même Code, les droits perçus seront restitués à condition que la résolution de la vente ait été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée et que le compromis de vente ne soit pas antérieur de plus d’un an à la demande de résolution.

Il faut dès lors nuancer l’article paru dans le Cri de septembre 2009 concernant la résolution d’un compromis de vente par une sentence arbitrale. 
S’il est vrai que la décision arbitrale prononçant la résolution du compromis de vente permet aux parties de retrouver leur liberté et au vendeur de mettre à nouveau le bien en vente, il n’est cependant pas correct de dire que les parties évitent ainsi l’obligation du paiement des droits d’enregistrement dans les quatre mois du compromis de vente.
 
Se pose en effet la question de savoir si l’article 209,3° du Code des droits d’enregistrement pourrait trouver à s’appliquer en cas de résolution de la vente par un arbitre. La doctrine estime qu’une résolution prononcée par une sentence arbitrale ayant donné lieu à un exequatur autorise la restitution au même titre qu’une résolution prononcée par le juge.  Ce raisonnement est fondé sur l’article 148 du Code des droits d’enregistrement qui prévoit que les exequatur des sentences arbitrales sont considérés pour l’application du Code des droits d’enregistrement, comme formant un tout avec l’acte auquel il se rapportent et qu’ils sont assujettis aux mêmes droits que les jugements et arrêts rendus en Belgique.  Le Code des droits d’enregistrement assimile donc explicitement les exequatur de sentences arbitrales et les jugements ou arrêts en ce qui concerne la fixation des droits  d’enregistrements.  Cette assimilation n’est pas reprise dans la rubrique restitution des droits.  Il est néanmoins peu probable que l’administration fiscale refuse cette assimilation quand il s’agit d’une demande de restitution. 
Que faut-il entendre par « exequatur » de sentence arbitrale et quelle est la procédure à suivre pour obtenir cet exequatur ?  L’article 1710 du Code judiciaire prévoit que la sentence arbitrale ne pourra faire l’objet d’une exécution forcée qu’après avoir été revêtue de la formule exécutoire par le président du Tribunal de première instance sur requête présentée par la partie la plus diligente.

Conclusion

En raison du caractère définitif d’un compromis de vente, et malgré la réglementation avantageuse en cas de résolution amiable d’un compromis de vente de biens immobiliers en Flandre ou en Wallonie, la prudence reste de mise : il faut bien réfléchir avant de signer un compromis de vente et insérer une clause suspensive si le financement de la vente nécessite un prêt hypothécaire ou une ouverture de crédit.  Nous ne pouvons que conseiller à nos membres de faire appel à un notaire, même pour la signature du compromis de vente. "

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