Conflit d'intérêt: amendement à la proposition de loi

mistral · #1 05-12-2009 10:31:11

Le sénateur Mahoux a récemment déposé plusieurs amendements à la Commission de la justice chargée de modifier la loi sur la copropriété dont un concernant un possible conflit d’intérêt.

Il propose ainsi de compléter l’alinéa A de l’art. 10 par la phrase suivante :

« L'exercice de l'activité de syndic est incompatible avec une activité d'agent immobilier ».

Il justifie cet amendement par :

L'incompatibilité des activités de syndic et d'agent immobilier naît du possible conflit d'intérêt qu'il peut exister entre ces deux fonctions si elles sont exercées par la même personne.

Il semble que cet amendement ait suscité une certaine émotion dans le chef de certains syndics agents immobiliers.

Quelques remarques :

1/ la personne physique de mon syndic (personne morale) est le gérant de deux sociétés distinctes, l’une est une société syndic et l’autre une agence immobilière.

Ma question : en quoi cet amendement supprimera-t-il ce conflit d’intérêt ?

2/ si le sénateur Mahoux souhaitait éviter le conflit d’intérêt entre les activités de syndic et d’agent immobilier il aurait dû, en sus de son amendement, imposer la nomination intuitu personnae du syndic et interdire la nomination de syndics, personnes morales.

Dans cette seule condition, la double activité de syndic et d’agent immobilier devenait impossible à exercer par une seule personne et l'on pouvait éviter ce (possible) conflit d'intérêt.

3/ il est regrettable que le sénateur Mahoux n’ait pas aussi envisagé le réel conflit d’intérêt entre le syndic et son avocat agissant au nom et aux frais de l’ACP pour défendre non les intérêts de l’ACP mais (trop souvent comme relaté sur ce forum) la gestion catastrophique, illégale, abusive (complétez à volonté …) de certains syndics.

ABSA · #2 07-12-2009 16:54:46

Notons premièrement que cette info a été donnée sur un autre sujet de ce forum( Lien )

Deuxièmement, le syndic pro est un agent immobilier.(Et ce généralement, je n'oublie pas les comptables, les avocats et Françis tongue ) Et ce légalement puisque la définition de l’agent immobilier résulte de l’article 3 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier (M.B., 13 octobre 1993) :
"Exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers:
1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce;
2° des activités d’administrateur de biens assurant:
a) soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers;
b) soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété."
Donc cet amendement tel que rédigé n'atteins pas son objectif.

Troisièmement, si l'"agent immobilier syndic"* réalise pour un copropriétaire une mission de vente ou de location, il doit avoir avec celui-ci une convention distincte en tant alors qu'"agent immobilier courtier"*. Il connait aussi parfaitement l'immeuble et, par définition, il dispose de toute les données sur celui-ci. Notons qu'après la transaction, le syndic ne disparaît pas dans la nature. En cas de vente par exemple, il retrouvera l'acquéreur lors des AG. Hors de question donc de "vendre un chat dans un sac". Il n'y a donc pas à nos yeux de conflits d'intérêts.

Quatrièmement, certains agents immobiliers, en province principalement, ne peuvent être économiquement viable en réalisant uniquement des activités de syndic.

* cfr Art 2 point 8° et 9° du code de déontologie de l'IPI.

luc · #3 07-12-2009 18:02:56

ABSA a écrit :

(..)
Et ce légalement puisque la définition de l’agent immobilier résulte de l’article 3 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier (M.B., 13 octobre 1993) :
(....)2° des activités d’administrateur de biens assurant:
a) soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers;
b) soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété.(...)

J'ai quand même une petite réflexion quand à cet Arrêté Royal de 1993.

Il était certes applicable, pour la partie "syndic" de 1993 jusqu'au 31.07.1995.

Mais le 01.08.1995 il a été de fait annulé par le changement du Code Civil concernant la copropriété et son administration, suite à une Loi de 1994.

Et à ma connaissance une loi a toujours la priorité sur une AR, en tout cas suivant la Cour Constitutionnelle.

Donc la fonction de syndic d'immeubles n'existe plus depuis le 01.08.2005.

Lisez attentivement les extraits du Code Civil qui suivent:

L'article qui établit les conditions de nomination du syndic:

Art. 577-8. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire.
S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder cinq ans, mais est renouvelable.(...)

L'article qui donne le droit à l'ACP d'agir en justice:

Art. 577-9. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.(...)

Le seul article qui donne le titre complet du syndic:

Art. 577-11. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l'association des copropriétaires l'état : (...)

Sur un autre forum un cas d'un agent immobilier "syndic d'immeubles" pire que celui de Furnes a été expliqué en long et large.

Sur un autre forum un copropriétaire à expliqué comment un agent immobilier peut actuellement détourner sa suspension avec l'aide "passive" de l'IPI.

Comprenez enfin que la perception "syndic d'immeuble", créée par l'IPI, est différente de la réalité légale de "syndic de l'AP".

grmff · #4 07-12-2009 18:14:34

Si je comprends bien l'ABSA: pas question d'interdire les activités d'agent immobilier syndic concomitament (je vous laisse vérifier l'orthograve) avec les activités de courtier.

Je rejoins cette opinion.

Grosmalin-0890 · #5 11-12-2009 12:21:27

Sur un autre forum un cas d'un agent immobilier "syndic d'immeubles" pire que celui de Furnes a été expliqué en long et large.

Quelqu'un pourrait-il me donner l'adresse (par mail privé ?) du forum en question mais également où je pourrais trouver plus de détails sur l'affaire de Furnes? J'aimerais en savoir plus sur ces histoires. En effet, j'en entends toujours parler sans en connaître les détails.

Merci d'avance de votre aide.

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