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réception définitive

croquette
Pimonaute assidu
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réception définitive

wink  Notre immeuble a actuellement 4 ans. Quelques mois après son occupation, une réception provisoire des parties communes a été réalisée en présence du promotteur, de l'architecte, du syndic et d'un membbre du conseil de gérance. Cette réception s'est faite sur base d'un document établi par un expert immobilier.

A ce jour, certains des points repris dans ce rapport n'ont toujours pas été corrigés et la réception définitive n'est toujours pas faite.

D'autres imperfections ont été décelées et ajoutées au premier constat.

Le syndic se révèle peu persuasif pour contraindre le promoteur à terminer les travaux : le conseil de copropriété dispose-t-il d'un poids suffisant pour l'y contraindre en allant éventuellement jusqu'à l'imposition d'une astreinte si les travaux se prolongeaient ?

tongue  Eléments particuliers du problème, le syndic est le principal agent immobilier du promotteur et son mandat viendra bientôt à terme (5 ans).


croquette

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Grosmalin-0890
Pimonaute
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Re : réception définitive

Bonjour Croquette,

A mon sens, le processus de réception provisoire, définitive, les solutions en matière de conflit (appel à un conciliateur du secteur etc...), les délais etc doivent être décrites dans les statuts de votre immeuble (Acte de base, Regl. coprop. etc...).

Je pense que cela vaudrait la peine de le relire.

Bonne journée,

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
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Re : réception définitive

croquette a écrit :

wink  (...)
Le syndic se révèle peu persuasif pour contraindre le promoteur à terminer les travaux : le conseil de copropriété dispose-t-il d'un poids suffisant pour l'y contraindre en allant éventuellement jusqu'à l'imposition d'une astreinte si les travaux se prolongeaient ?

tongue  Eléments particuliers du problème, le syndic est le principal agent immobilier du promoteur et son mandat viendra bientôt à terme (5 ans).

Croquette,

Votre cas est un cas très très classique d'un soupçon d'un mélange d'intérêts. Le conseil de gérance peut dans son rapport annuel (ou dans un rapport spécial) émettre un avis concret aux copropriétaires.

Ils peuvent exiger du syndic qu'il diffuse ce rapport aux frais de l'ACP immédiatement à tous les CP. S'il ne le fait pas il donne lui-même une preuve de soupçon de mélange d'intérêts.

Ayant été dans un cas similaire que vous dans les années 80, je ne peut que constater que tous les problème actuels dans mon ACP ont des racines très directs dans la réception provisoire/définitive un peu douteuse dans mon ACP.

Mon promoteur était un de 5 grands de ce temps, qui a fait faillite fin des années 80 (Ce fait est à l'origine directe de la loi de 1994).

Un des problèmes qui n'a pas été constaté dans mon ACP (qui était géré à ce moment sous le statut de la co-gérance) comme il faut est maintenant directement à l'origine de travaux d'une valeur 6.000 EUR par appartement et occasionné des frais indirects d'une même ordre de grandeur.

Sans la suppression de la cogérance en 1995 on n'aurait jamais connu les "petits" causes qui sont à l'origine de nos problèmes actuels, mais qui sont aussi à l'origine d'un revenu certain pour certains intervenants professionnels dans mon ACP.

Ce derniers ont plus d'intérêts d'avoir des travaux de rénovation à faire que des travaux d'entretien, puisque le montant des travaux se multiplie de fait par 10.

Comme les membres d'un CdG sont aussi copropriétaire ils peuvent demander au syndic de tenir une AG avec un ordre du jour spécifique. S'ils ne réussissent pas (ou ne veulent pas) faire signer cette demande par au moins 20% des quotités, alors le syndic n'est pas obligé à convoquer cette AG, mais aggrave son cas si le Juge intervient.


En marge je vous signale que les membres d'un CdC ne doivent plus être CP, dès que le projet de loi est voté. Ce qui diminue leur champ d'action, vu que le projet de loi n'a pas prévu que le CdC puisse mettre des points à l'ordre du jour (ce qui est le cas en France).

Aussi en marge il parait que l'IPI a finalement décidé de traiter ces cas de mélange d'intérêts, mais il a fallu un vrai parcours de combattant à persuader l'IPI a traiter ces cas. Chapeau pour les copropriétaires et leurs conseillers qui y sont arrivé. Ils ont l'argent, les connaissances, la persévérance qui faut avoir dans ces cas. Certains syndics les appellent des emmerdeurs. Il est un fait qu'ils ont empêché de "tourner en rond", ce qui n'est pas évident à faire, et ainsi emmerdé certains personnes qui préfèrent de travailler dans l'obscur et pas dans la transparence.

N'oublions pas que le projet de loi actuel a pour but d'augmenter la transparence.


En plus il est fort probable qu'ils vont maintenant "acquitter" au lieu de "classer sans suite", sous la bannière du corporatisme. D'autres plaintes similaires, mais plus graves, sont déjà dans le "pipeline".

Finalement le projet de constituer un tribunal disciplinaire pour traiter les plaintes contre des juges et similaires a pris son premier cap important ce mois-ci. Le projet de loi qui le concerne sera traité par le parlement dans les semaines qui viennent.

Mon conseil en résumé: cherchez d'abord d'urgence un autre syndic.


Cordialement,

Luc

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virago
Pimonaute
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Re : réception définitive

En marge je vous signale que les membres d'un CdC ne doivent plus être CP, dès que le projet de loi est voté. Ce qui diminue leur champ d'action, vu que le projet de loi n'a pas prévu que le CdC puisse mettre des points à l'ordre du jour (ce qui est le cas en France)

Bonjour Luc,
Je ne comprends pas ce passage de votre post, il ne s'agit guère que d'une nouvelle dénomination du conseil de gérance opérée par la nouvelle proposition de loi avec une mission de contrôle du syndic et pas uniquement des décisions.

Il n'y a pas de secret, une gestion de copro= un syndic+un conseil de copropriété actif.

La proposition de loi se rapproche de plus en plus de notre vieille loi de 1965 même si l'auteur de  la proposition s'en défend un peu; effectivement les dispositions y sont plus "light"

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croquette
Pimonaute assidu
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Re : réception définitive

tongue
Réponse à Luc : "C'est la seule conclusion réaliste à laquelle aboutissent les quelques difficultés "de gestion" que j'ai évoquées dans ce forum !"

smile
Réponse à Gros Malin : "Tout serait plus simple si tout était écrit dans l'acte de base"

Il est écrit : "Au cours du délai de garantie s'écoulant entre la réception provisoire et la réception définitive (de 12 à 15 mois), le promoteur est tenu de remédier à ses frais et risques à tous les désordres constatés à l'usage outre les mises au point signalées lors de la réception provisoire."

L'acte étant rédigé à la demande du promoteur et de son syndic ne comptez pas y trouver les notions de "délais" et de "astreintes" !  lol


croquette

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Grosmalin-0890
Pimonaute
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Re : réception définitive

@Croquette

"Au cours du délai de garantie s'écoulant entre la réception provisoire et la réception définitive de 12 à 15 mois, le promoteur est tenu de remédier à ses frais et risques à tous les désordres constatés à l'usage outre les mises au point signalées lors de la réception provisoire."

1. Si je lis bien le promoteur avait 15 mois maximum pour solutionner l'ensemble des problèmes relevés lors de la réception provisoire.

2. J'ai été confronté au même problème que vous. Si mon acte de base ne prévoit pas d'astreinte - bien sûr!!! -, il y est écrit que les parties peuvent/doivent faire appel à un conciliateur (ou qqchose du genre je n'ai plus le terme exact en tête )... pour éviter des procédures en justice toujours longues et coûteuses. Peut-être était-ce le cas également chez vous, d'où mon conseil de relire votre acte de base.

3. Inutile de rester sur le fait que le syndic et lié de près ou de loin au promoteur. C'est souvent comme ça (et qqpart c'est logique) et cela le sera encore très certainement à l'avenir. Passez à autre chose et prenez un autre syndic... avec le risque que celui-ci ne s'entende in fine avec le promoteur... ce dernier lui confiant alors la gestion des nouveaux biens mis sur le marché (cas vécu).

Bon courage!

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ABSA
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Re : réception définitive

Chère Croquette,

Quelques remarques:

- Demandez au syndic de mettre en demeure le promoteur afin que les désordres soient corrigés. Si rien ne bouge et que vous voulez agir contre le promoteur en justice, vous devez avoir une décision de l'assemblée générale.

- Théoriquement le délai de la garantie décennale ne prend cours que lorsque la réception définitive est accordée.

- le mandat du syndic nommé par le promoteur prend fin à la première assemblée générale. Le mandat d'un syndic ne peut dépasser 5 ans. Voici deux règles légales qui protègent les copropriétaires de tous arrangement entre un syndic et un promoteur.

Bien à vous,


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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Grosmalin-0890
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Re : réception définitive

@Croquette
@Absa

Théoriquement le délai de la garantie décennale ne prend cours que lorsque la réception définitive est accordée.

Dans mon acte de base, il est indiqué que "la date de réception provisoire constitue le point de départ de la garantie décennale".

Cette clause est-elle valable? Ou y a-t-il une disposition légale autre qui stipule que c'est la date de réception définitive?

bàv,

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luc
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Re : réception définitive

Il est peut-être utile de lire le fichier suivant de deux pages, édité par un organisme réputé:

Abex - Loi Breyne

Bonnes fêtes à tous (sans exception aucune) ...


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : réception définitive

luc a écrit :

Bonnes fêtes à tous (sans exception aucune) ...

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Erik DECKERS
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Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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