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mandat syndic

Zlurp
Pimonaute intarissable
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mandat syndic

Bonjour,

Pourquoi les Syndics sont-ils autorisé ou prennent-ils la liberté d' écrire dans l'ordre du jour : "Reconduction du mandat du Syndic" même lorsque le mandat arrive au terme des 5 années maximum ?
Les copropriétaires, n'ayant pas la copie du contrat, il s'agit encore d'une manipulation du Syndic ou est-ce légal ?


zlurp

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PIM
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Re : mandat syndic

- fixer l'ordre du jour et convoquer, c'est de la compétence du syndic.
- le maximum de 5 ans n'empêche pas sa reconduction. Elle doit être soumise à l'approbation de l'AG.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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Zlurp
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Re : mandat syndic

Dans le cas qui me concerne, dans l'ordre du jour il était indiqué reconduction du mandat du Syndic et à l'A.G., le Syndic a demandé une augmentation de ses honoraires , demande approuvée par l'A.G. cela faisait longtemps qu'il n'y avait pas eu d'augmentation
Peu de temps après l'A.G., j'ai trouvé une copie du contrat signé par le C.G.,il s'agit en fait d'un nouveau contrat qui n'a plus rien à voir avec le précédent qui était arrivé à son terme des 5 années



PIM a écrit :

- fixer l'ordre du jour et convoquer, c'est de la compétence du syndic.
- le maximum de 5 ans n'empêche pas sa reconduction. Elle doit être soumise à l'approbation de l'AG.


zlurp

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Saxo
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Re : mandat syndic

Jugement dont O. HAMAL, vice-président du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (et par ailleurs député) a cité de larges extraits dans Le Cri d'avril 2008 :

[b]Depuis la loi du 30 juin 1994, entrée en vigueur le 1er juillet 1995,l'organe souverain de la copropriété est l'assemblée. C'est elle qui détient l'ensemble des pouvoirs de décision dans la copropriété. C'est elle qui désigne le syndic, orgne de gestion institué par la loi.

L'assemblée générale PEUT aussi désigner un conseil de gérance, mais dans le cadre dela loi de 1994 ce conseil de gérance n'a plusd'autre pouvoir que d'assister le syndic et de contrôle sa gestion (article 577-7 par. 1er, 10, c) du code civil).

L'assemblée générale NE PEUT DELEGUER SES POUVOIRS, en tout cas pas contre la volonté de certains de ses membres. Est abusive une décision de l'assemblée générale qui, contre la volonté expresse de certains de ses membres, délègue ses pouvoirs ou une partie de ceux-ci au syndic ou au conseil de gérance.

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Zlurp
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Re : mandat syndic

Je ne comprends pas bien ce que vous voulez expliquer avec ces extraits .
Ce que je sais, c'est que le Syndic écrit "reconduction du mandat", demande une augmentation des ses honoraire parce que depuis qu'il est Syndic de la copropriété, le même tarif est appliqué
et que, trouvant par hasard une copie du contrat, je constate que ce dernier un nouveau contrat incluant des clauses inacceptables pour le cas ou l'A.G. décidrait de se séparer du Syndic. Ce contrat est celui donné par la CIB en Flandre.
C'est le C.G. qui a signé et l'A.G. n'a pas reçu ni lu le contrat.
Il y a des lois, OK mais n'est-ce pas le Syndic qui devrait les respecter plutôt que de passer outre en se disant que ces idiots de copropriétaires n'entameront quand même pas de procédure contre lui.



Saxo a écrit :

Jugement dont O. HAMAL, vice-président du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (et par ailleurs député) a cité de larges extraits dans Le Cri d'avril 2008 :

Depuis la loi du 30 juin 1994, entrée en vigueur le 1er juillet 1995,l'organe souverain de la copropriété est l'assemblée. C'est elle qui détient l'ensemble des pouvoirs de décision dans la copropriété. C'est elle qui désigne le syndic, orgne de gestion institué par la loi.

L'assemblée générale PEUT aussi désigner un conseil de gérance, mais dans le cadre dela loi de 1994 ce conseil de gérance n'a plusd'autre pouvoir que d'assister le syndic et de contrôle sa gestion (article 577-7 par. 1er, 10, c) du code civil).

L'assemblée générale NE PEUT DELEGUER SES POUVOIRS, en tout cas pas contre la volonté de certains de ses membres. Est abusive une décision de l'assemblée générale qui, contre la volonté expresse de certains de ses membres, délègue ses pouvoirs ou une partie de ceux-ci au syndic ou au conseil de gérance.


zlurp

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Saxo
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Re : mandat syndic

Ce contrat n'est pas valable puisque vous n'en avez même pas eu connaissance !

C'est un peu comme si vous alliez au salon de l'auto et puis qu'on vous dise que vous avez acheté telle ou telle voiture.

Le problème, c'est que le syndic n'a pas encore digéré la loi de 1994, qu'il se croit encore au bon vieux temps de la co-gestion avec le conseil de gérance.

Face à ce couple infernal, les copropriétaires étant des idiots (comme vous l'avez dit), ils se laissent berner. Tandis que celui qui veut faire respecter la loi est considéré comme un imbécile.

Bref, on est encore au Moyen-Age de la Copropriété.

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Zlurp
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Re : mandat syndic

Je vous suis totalement dans votre raisonnement, couple infernal C.G. / Syndic.
Les copropriétaires sont complètement passifs aux A.G. mais il faut aussi admettre qu'il n'est pas évident de prendre la parole et de s'exprimer en public et que ceux qui "osent" doivent savoir de quoi ils parlent parce que devant les arguments du Syndic, il faut s'accrocher, difficile de trouver plus mauvaise foi qu'un Syndic auquel on reproche certains actes illégaux.
Ce sont des spécialistes et ils savent comment déstabiliser les intervenants.
D'autre part, les propriétaires se laissent vraiment faire: on entend parler des manifestation des agriculteurs en colère, des Curdes pas contents, des conducteur de bus furieux, je n'ai jamais entendu parler d'une manifestation des propriétaires en colère. a croire qu'ils sont tous contents. 





Saxo a écrit :

Ce contrat n'est pas valable puisque vous n'en avez même pas eu connaissance !

C'est un peu comme si vous alliez au salon de l'auto et puis qu'on vous dise que vous avez acheté telle ou telle voiture.

Le problème, c'est que le syndic n'a pas encore digéré la loi de 1994, qu'il se croit encore au bon vieux temps de la co-gestion avec le conseil de gérance.

Face à ce couple infernal, les copropriétaires étant des idiots (comme vous l'avez dit), ils se laissent berner. Tandis que celui qui veut faire respecter la loi est considéré comme un imbécile.

Bref, on est encore au Moyen-Age de la Copropriété.


zlurp

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Saxo
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Re : mandat syndic

Adhérez à un groupe de défense des consommateurs-copropriétaires.
L'union fait la force.

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grmff
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Re : mandat syndic

Votre syndic s'est tiré une balle dans le pied.

S'il a mis à l'ordre du jour "Reconduction", l'AG ne peut se prononcer sur un nouveau contrat avec de nouvelles conditions. Son mandat est donc caduc et il se trouve en bien fâcheuse position...

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christopheEU
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Re : mandat syndic

salut salut,

saxo => je suis adherant a un syndicat de coproprietaires et j'ai le droit via cette adhesion a 10 appels vers des juristes !
a chaque fois que j'appel on me répond, monsieur il faut prendre un avocat ...

Dernierement, j'ai trouve dans 60M de consommateurs l'equivalent de test achat chez nous des articles interessant sur les syndics en france et dans un numéro il liste la liste des taches d'un syndic !
j'ai envoyé un courrier au syndicat pour LEQUEL je suis adherent en leur demandant quelles sont les taches que le syndic doit realiser...et la on me repond que je dois fournir 52 euros pour avoir une réponse ...

N'est ce pas fort ...
Que voulez vous que les adherents fassent ...!
On ne peut pas dire que nous sommes vraiment aidés!


Totocane => etre coproprietaire demande vraiment un INVESTISSEMENT!
depuis que je suis le president du cg, j'epluche toutes les factures et je te promets que je trouve pas mal d'erreurs :

- double facture
- tva a 21% au lieu de 6
- travaux mal réalisé
- ...

Dernierement, on a eu un probleme avec un ascenseur de marque **** il est tombé en panne pendant +-3 semaines alors que nous avons un contrat de depannage 24h 24 7 j7 ...
J'ai demandé des explications pendant => 6MOIS, j'ai appele sans CESSE a la fin on ne me répondait plus ...

Pour avoir satisfaction, j'ai réussi (via internet :-) )a avoir l'adresse mail du directeur generale pour la belgique et j'ai envoyé un mail de 3pages en CITANT les noms de mes differents correspondants qui restaient sous silence, les copies des mails envoyés au differents intervenant ...1semaines plus tard, j'avais les réponses a mes questions et les excuses de tous ces planqués...

Le contrat a ete rompu evidemment, mais la nouvelle societe choisie est pire j'ai l'impression ....

tout le monde dort...et la plupart profite de cette situation ...

un bon coup de pied dans la taupiniere, voila ce qu'il faut !
Christophe


-

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Zlurp
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Re : mandat syndic

Bonjour christophe EU
Vous êtes dans le C.G. de votre copropriété, tout en respectant votre dévouement, je pense que vous faites une erreur en téléphonant à la société de dépannage de l'ascenseur. C'est le travail du Syndic de s'occuper de ça et en vous substituant à eux, vous les encouragez dans leur tendance à faire faire leur boulot par le C.G.

En ce qui concerne les organisme de défense des copropriétaires,  demander 52 € par question, c' est trop cher, je pense que ce sont des étudiants qui répondent aux questions. Autant aller chez un avocat qui pratique le tarif "première consultation" avec lequel vous pouvez discuter de vive voix.
Je suis aussi membre d'un de ces "clubs pour copropriétaires", j'ai posé une question par mail il y a 6 mois...j'attends encore la réponse.




christopheEU a écrit :

salut salut,

saxo => je suis adherant a un syndicat de coproprietaires et j'ai le droit via cette adhesion a 10 appels vers des juristes !
a chaque fois que j'appel on me répond, monsieur il faut prendre un avocat ...

Dernierement, j'ai trouve dans 60M de consommateurs l'equivalent de test achat chez nous des articles interessant sur les syndics en france et dans un numéro il liste la liste des taches d'un syndic !
j'ai envoyé un courrier au syndicat pour LEQUEL je suis adherent en leur demandant quelles sont les taches que le syndic doit realiser...et la on me repond que je dois fournir 52 euros pour avoir une réponse ...

N'est ce pas fort ...
Que voulez vous que les adherents fassent ...!
On ne peut pas dire que nous sommes vraiment aidés!


Totocane => etre coproprietaire demande vraiment un INVESTISSEMENT!
depuis que je suis le president du cg, j'epluche toutes les factures et je te promets que je trouve pas mal d'erreurs :

- double facture
- tva a 21% au lieu de 6
- travaux mal réalisé
- ...

Dernierement, on a eu un probleme avec un ascenseur de marque **** il est tombé en panne pendant +-3 semaines alors que nous avons un contrat de depannage 24h 24 7 j7 ...
J'ai demandé des explications pendant => 6MOIS, j'ai appele sans CESSE a la fin on ne me répondait plus ...

Pour avoir satisfaction, j'ai réussi (via internet :-) )a avoir l'adresse mail du directeur generale pour la belgique et j'ai envoyé un mail de 3pages en CITANT les noms de mes differents correspondants qui restaient sous silence, les copies des mails envoyés au differents intervenant ...1semaines plus tard, j'avais les réponses a mes questions et les excuses de tous ces planqués...

Le contrat a ete rompu evidemment, mais la nouvelle societe choisie est pire j'ai l'impression ....

tout le monde dort...et la plupart profite de cette situation ...

un bon coup de pied dans la taupiniere, voila ce qu'il faut !
Christophe


zlurp

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Zlurp
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Re : mandat syndic

Au sujet des tâches à effectuer par le Syndic, vous avez certainement accès aux documents, demandez à voir le contrat du syndic et vous aurez déjà une petite idée.
Vous serez peut être aussi étonné du contenu de ce contrat, c'est fou ce qu'on peut y trouver, notamment en ce qui concerne les indemnités de licenciement, la durée du préavis à donner (dans un sens, pas dans l'autre) etc....


[edit moderator: supprimé la reproduction - inutile - des messages précédents ]


zlurp

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christopheEU
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Re : mandat syndic

salut salut,

@totocane => oui tout a fait, c'est le boulot du syndic mais il faut constamment que je l'appele afin de voir ou il en est dans tel dossier ...
Pour finir, je prefere le faire moi meme ...et a la fin je connais mieux le dossier que lui !

J'ai regarde le contrat du syndic et j'ai bien trouve la liste de ces taches ...
Maintenant, en manque t il ...? Il y'a t il une liste que le syndic doit obligatoirement respecte ...?

J'ai regardé sur le site de l'ipi mais j'ai rien trouve...le flou le plus complet!

Tiens, quelqu'un sait il comment fait l'ipi pour controler les syndics ?

bonne semaine
Christophe


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grmff
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Re : mandat syndic

Tiens, quelqu'un sait il comment fait l'ipi pour controler les syndics ?

Facile, il fait comme Bla-Bla: il bouche ses yeux, il cache ses oreilles, et il n'regarde pas...

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luc
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Re : mandat syndic

Grmff a écrit :

Citation :Tiens, quelqu'un sait il comment fait l'ipi pour controler les syndics ?
Facile, il fait comme Bla-Bla: il bouche ses yeux, il cache ses oreilles, et il n'regarde pas...

Grmfff,

Me basant sur des cas vécues, d'autres cas que j'ai suivi de prés, etc ... je ne peux que confirmer votre opinion.

L'IPI applique des normes éthiques d'avant 1968 et oublie entre autres les normes du "Corporate Governance".

J'étais en 2009  présent lors d'une séance publique d'une chambre exécutive. Le corporatisme, le manque de courage moral de certains membres, etc ... était flagrant. J'en étais ulcéré et j'ai quitté la salle avant la fin de la réunion.

Mon rapport de cette réunion est et sera remis à qui de droit.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : mandat syndic

Et "Qui de droit fera pareil, comme Bla-Bla: il bouche ses yeux, il cache ses oreilles, et il n'regarde pas...

Pour une fois que nous sommes d'accord sans détour, je ne peut que souligner ce fait... wink

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luc
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Re : mandat syndic

Grmff a écrit :

Et "Qui de droit fera pareil, comme Bla-Bla: il bouche ses yeux, il cache ses oreilles, et il n'regarde pas... (...)

Je sais par les faits que ce n'est pas le cas.

Ce cas (qui n'est pas le mien) était trop flagrant.


Cordialement,

Luc

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Saxo
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Re : mandat syndic

On nous dit :

Tiens, quelqu'un sait il comment fait l'ipi pour controler les syndics ?  Facile, il fait comme Bla-Bla: il bouche ses yeux, il cache ses oreilles, et il n'regarde pas...


Question :
QUE FAITES-VOUS POUR QUE CA CHANGE ?

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Zlurp
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Re : mandat syndic

Ces idiots de copropriétaires comme je dis, c'est la reproduction exacte que j'ai entendu dire par le Syndic au restaurant, il ne m'avait pas vue et se marrait bien du bon tour qu'il nous avait joué.

Saxo a écrit :

Face à ce couple infernal, les copropriétaires étant des idiots (comme vous l'avez dit), ils se laissent berner. Tandis que celui qui veut faire respecter la loi est considéré comme un imbécile.

Bref, on est encore au Moyen-Age de la Copropriété.


zlurp

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grmff
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Re : mandat syndic

Saxo a écrit :

QUE FAITES-VOUS POUR QUE CA CHANGE ?

Rien. Pourquoi, je devrais? Et pourquoi devrais-je?...

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