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comptabilité erreurs

Zlurp
Pimonaute intarissable
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comptabilité erreurs

Bonjour,
Les comptes ont été approuvés par l'A.G. qui a eu lieu en mai 2009
Je suis en train de faire un graphique pour voir l'évolution des dépenses et il y a des erreurs qui se répercutent sur le total de mes frais .
Combien de temps ais-je pour demander une rectification de mon compte ?
Je sais, c'est ma faute, j'aurais dû vérifier à fond les totaux, faire des comparaisons avec l'année précédente.
J'ai fait confiance (avec un comptable dans le C.G. qui m'a dit avoir mis 3 jours pour vérifier les comptes de 64 appart et 68 garages).


zlurp

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grmff
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Re : comptabilité erreurs

Si les comptes ont été approuvés par l'AG, vous avez 3 mois pour demander l'annulation de la décision d'AG ou sa modification judiciaire.

Ceci étant dit, une erreur de comptabilité manifeste doit pouvoir se corriger dans les comptes de l'année suivante, avec approbation de l'AG suivante. Cela élimine toute insécurité juridique (et frais !!!) et est absolument praticable entre gens de bonne foi et bonne volonté.

Attention au précédent que cela crée si ce n'est pas une erreur manifeste.

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Re : comptabilité erreurs

grmff a écrit :

Si les comptes ont été approuvés par l'AG, vous avez 3 mois pour demander l'annulation de la décision d'AG ou sa modification judiciaire.

Les comptes approuvés en A.G. sont les comptes "généraux" addition des montants de factures...
Mais après l'A.G., nous recevons le solde à payer ou à rembourser;
Si dans ce documents, le montant de mes provisions s'avère inexact, combien de temps ais-je pour demander la rectification ?
Cordialement


zlurp

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mistral
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Re : comptabilité erreurs

totocane a écrit :

...
Mais après l'A.G., nous recevons le solde à payer ou à rembourser;
Si dans ce documents, le montant de mes provisions s'avère inexact, combien de temps ais-je pour demander la rectification ?
Cordialement

Si je vous ai bien comprise, vous ne contestez pas les comptes généraux approuvés par l’AG mais uniquement votre « décompte individuel ».

Les décomptes individuels ne faisant pas l’objet d’une approbation par l’AG, vous n’êtes pas tenue par le délai de forclusion de 3 mois pour les contester…éventuellement en justice.

C’est une erreur que font malheureusement beaucoup de copropriétaires mais aussi de syndics et d’avocats (de syndics) de prétendre que les décomptes individuels sont approuvés en AG et par conséquent soumis à cette règle de forclusion de 3 mois après l’AG.

S’agissant soit du non respect des statuts en matière de répartition des charges communes, soit d’une simple erreur de calcul, je ne vous conseille cependant pas d’introduire une action  en justice.

Ecrivez au syndic pour lui signaler l’ « erreur » et demandez-lui de la corriger.

S’il ne répond pas ou refuse de corriger cette erreur, arguant que les comptes ont été approuvés lors d'une AG précédente que vous n'avez pas contestée, ne vous laissez pas intimider et corrigez vous-même cette erreur.

Cordialement.

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : comptabilité erreurs

idem,

contactez le syndic, l'erreur est humaine et il faut d'abord lui laiiser la possibilité de corriger avant de le fusiller.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Grosmalin-1413
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Re : comptabilité erreurs

@ pierquiroule

Les décomptes individuels ne faisant pas l’objet d’une approbation par l’AG, vous n’êtes pas tenue par le délai de forclusion de 3 mois pour les contester…éventuellement en justice.  C’est une erreur que font malheureusement beaucoup de copropriétaires mais aussi de syndics et d’avocats (de syndics) de prétendre que les décomptes individuels sont approuvés en AG et par conséquent soumis à cette règle de forclusion de 3 mois après l’AG.

Quel est la base légale (ou autre) à laquelle se référer en cas de protestation du syndic? En effet, le syndic va sans doute prétendre le contraire.


Merci d'avance de la réponse


Grmf!
----------------
Un tiens, c'est mieux que deux tu l'auras,
c'est valable aussi pour les baffes?

Anonyme

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mistral
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Re : comptabilité erreurs

Gros_Malin a écrit :

@ pierquiroule

Citation :Les décomptes individuels ne faisant pas l’objet d’une approbation par l’AG, vous n’êtes pas tenue par le délai de forclusion de 3 mois pour les contester…éventuellement en justice.  C’est une erreur que font malheureusement beaucoup de copropriétaires mais aussi de syndics et d’avocats (de syndics) de prétendre que les décomptes individuels sont approuvés en AG et par conséquent soumis à cette règle de forclusion de 3 mois après l’AG.

Quel est la base légale (ou autre) à laquelle se référer en cas de protestation du syndic? En effet, le syndic va sans doute prétendre le contraire.


Merci d'avance de la réponse

@ Gros_Malin

C'est l'évidence même et je le répète, seuls les comptes généraux font l'objet d'une approbation par l'AG.

Si vous n'en êtes pas encore convaincu, tentez l'expérience de contester votre décompte individuel lors de l'AG, le syndic sera le premier à vous rétorquer que l'on ne discute pas des décomptes individuels en AG.

Alors, êtes-vous convaincu ?

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grmff
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Re : comptabilité erreurs

Personnellement, je suis d'avis que "les comptes" forment un tout: factures fournisseurs, clés de répartition, payement des propriétaires, factures privatives passant par la copropriété... et donc décomptes individuels aussi..

Il ne faut pas oublier que le décompte de l'un influe sur le décompte de l'autre! Si on enlève une dépense à l'un, il faut la remettre à un autre (ou à tous les autres...)

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Zlurp
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Re : comptabilité erreurs

grmff a écrit :

Il ne faut pas oublier que le décompte de l'un influe sur le décompte de l'autre! Si on enlève une dépense à l'un, il faut la remettre à un autre (ou à tous les autres...)

Comment peut-on approuver son décompte alors qu'il n'est envoyé qu'après l'A.G. (en tout cas chez moi)
Une erreur d'addition, un programme informatique mal adapté ...
En fait, en approuvant la comptabilité lors de l'A.G. on signe un chèque en blanc. Plus rien n'empêche les erreurs sur les décomptes individuels.


zlurp

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grmff
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Re : comptabilité erreurs

Si vous n'avez pas votre décompte avant l'AG, il faut l'exiger.

Il me semble absurde d'approuver des compte sans savoir ce qu'on approuve...

Par ailleurs, pour sauver les arbres, il me semblerait absurde que l'ensembre des comptes individuels soient envoyés à chaque propriétaire... Sauvons les arbres!

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mistral
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Re : comptabilité erreurs

grmff a écrit :

Personnellement, je suis d'avis que "les comptes" forment un tout: factures fournisseurs, clés de répartition, payement des propriétaires, factures privatives passant par la copropriété... et donc décomptes individuels aussi..

Il ne faut pas oublier que le décompte de l'un influe sur le décompte de l'autre! Si on enlève une dépense à l'un, il faut la remettre à un autre (ou à tous les autres...)

@ Grmff

Ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit.

Je suis entièrement d'accord avec vous que tous les comptes se tiennent, mais revenons à l'essentiel:
les décomptes individuels, même s'ils sont transmis avant l'AG, ne font pas l'objet d'une approbation spécifique par l'AG puisque, comme cela a été confirmé dans un autre topic, les CP ne reçoivent pas les décomptes individuels des autres CP. 

En conséquence, ces décomptes individuels ne sont pas soumis au délai de forclusion de 3 mois.

Par contre, si une correction doit être effectuée dans un décompte individuel, même plusieurs années après l'AG comme plusieurs jurisprudences en témoignent, cette correction devra figurer dans les comptes généraux au profit ou à charge des autres CP.

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mistral
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Re : comptabilité erreurs

totocane a écrit :

grmff a écrit : Il ne faut pas oublier que le décompte de l'un influe sur le décompte de l'autre! Si on enlève une dépense à l'un, il faut la remettre à un autre (ou à tous les autres...)

Comment peut-on approuver son décompte alors qu'il n'est envoyé qu'après l'A.G. (en tout cas chez moi)
Une erreur d'addition, un programme informatique mal adapté ...
En fait, en approuvant la comptabilité lors de l'A.G. on signe un chèque en blanc. Plus rien n'empêche les erreurs sur les décomptes individuels.

@ totocane

Etant confronté dans mon ACP à des erreurs concernant des décomptes individuels de plusieurs copropriétaires, pouvez-vous nous dire le type d'erreur constatée ?

- s'il s'agit de l'application d'une mauvaise clé de répartition, donc contraire aux statuts, elle devrait concerner tous les CP.
Il est donc étonnant que vous soyez la seule à avoir constaté cette erreur.

- s'il s'agit d'une erreur d'addition, c'est inconcevable d'encore travailler manuellement !! Votre syndic ne dispose-t-il pas d'un ordinateur pour effectuer ses calculs ?
Cela prouverait également ce que j'ai découvert dans mon ACP, le syndic fait des décomptes "à la carte" et comme le dit Grmff, ce qu'il déduit à l'un  il le rajoute à un autre, ou à tous les autres.

- s'il s'agit de charges communes imputées intégralement en charges privatives, je vous signale que le CNIC fait actuellement une enquête pour dénoncer ce type d'imputation illégale. Faites-leur part de votre cas.

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grmff
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Re : comptabilité erreurs

Peu de propriétaire vont aller contre le décompte d'un AUTRE copropriétaire. Donc, en approuvant les comptes (et son décompte personnel), on ne peut plus aller demander une correction. Le délai de forclusion est donc le même.

Ceci étant dit, si un décompte comporte une erreur manifeste, le syndic peut le corriger, même si les comptes sont approuvés!

Pourquoi je trouve que les comptes contiennent les comptes individuels? Parce que seuls les décomptes individuels contiennent les clés de répartitions réellement utilisées. Et que les clés de répartition sont un élément capital et fondamental de la comptabilité de la copropriété, source majeure de désaccord et de conflit en copropriété.

Il est donc important de faire approuver ces éléments, et indispensable qu'ils soient soumis à un délai de forclusion. C'est une question de sécurité juridique.

Il a de soi que si la somme payée par Jacques est imputée à Paul, c'est beaucoup moins important de pouvoir le constater en AG: cela n'influe pas les comptes de tout le monde, mais juste de Paul et Jacques, qui ont tous les éléments en main pour constater l'erreur.

Par ailleurs, il est important qu'une indemnité ou une franchise d'assurance comptabilisée à un propriétaire soi soumise également à un délai de forclusion. Parce que cela influerait sur les comptes de tous les autres propriétaires.

Les comptes individuels font donc bien partie des comptes de copropriété. Quelqu'un qui n'est pas d'accord avec son décompte personnel doit le faire savoir à l'AG. L'AG doit pouvoir se pencher sur son cas, et prendre position.

Le propriétaire qui ne serait pas d'accord a 3 mois à partir de la décision pour aller en justice contre ladite décision. Et encore: uniquement s'il n'a pas approuvé les comptes! S'il a approuvé les comptes ou s'est abstenu, il a renoncé à son droit d'aller en recours contre l'approbation des comptes. C'est la raison pour laquelle il est important que le PV mentionne explicitement qui est pour, contre ou s'est abstenu. Des AG ont été annulée quand cela n'était pas mentionné.

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grmff
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Re : comptabilité erreurs

Mon message a croisé le vôtre. Nous avons la même conclusion: attention à l'approbation des clés de répartition!

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luc
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Re : comptabilité erreurs

grmff a écrit :

(..)
Les comptes individuels font donc bien partie des comptes de copropriété. Quelqu'un qui n'est pas d'accord avec son décompte personnel doit le faire savoir à l'AG. L'AG doit pouvoir se pencher sur son cas, et prendre position.
(...)

Donc par analogie quand le Parlement a approuvé le montants des  taxes vous ne pouvez plus aller contester vos taxes?

Même dans mon ACP on ne suivait pas cette logique (en tout cas jusqu'en 2009). Le syndic a toujours bien séparé les comptes communs des comptes individuels.


Cordialement,

Luc

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Zlurp
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Re : comptabilité erreurs

Dans mon cas, il s'agit d'un forfait "gaz de cuisine" dont le montant est subitement passé de 715 € à 988 €, (sans décision ni explication en A.G.) en plus, il est indiqué que 13 habitants utilisent le gaz de cuisine (les autres cuisinent à l'électricité) alors qu'il n'y a que 12 habitants qui l'utilis .Cette dernière erreur est due au fait qu'un appartement a été vendu, il y a donc bien 13 noms de propriétaires mais 12 appartemnts qui ont utilisés le gaz de cuisine; un peu difficile a expliquer par écrit.
De plus, il y a une somme de 900 € stipulée comme charges non imputables, avec XXXXX comme clé de répartition alors que, vérification faite, il s'agit de frais privatifs pour lesquels un n° de clé existe .
L'ordinateur a bon dos, ce sont quand même des employés qui écrivent les chiffres. L'ordinateur n'invente rien. Je préfèrais encore quand tout se faisait manuellement, au moins on savait à qui s'adresser quand il y avait une erreur. maintenant, l'excuse est "c'est l'ordinateur, le programme.
Désolée, mais l'ordinateur est un outil de travail mais les vérifications chiffres  par chiffres sont encore indispensables.
Beaucoup de copropriétaires ne regardent pas leurs comptes, sauf énorme erreur visible "à l'oeil nu" (moyenne d'âge: 75 ans) et personne ne parle à l'A.G., même s'il ont vu des erreurs, excepté l'emmerdeuse de service.
En 2005, année où j'ai acheté mon appart., il y a une somme de 43.833 euros en charges non imputables. Ayant signé l'acte en novembre, je n'ai pas fait attention à la comptabilité. 

Alors, même si les 3 mois sont passés, on est en droit de l'expliquer lors de la prochaine A.G. ? ou doit-on laisser les copropriétaires dans l'ignorance ?


- s'il s'agit d'une erreur d'addition, c'est inconcevable d'encore travailler manuellement !! Votre syndic ne dispose-t-il pas d'un ordinateur pour effectuer ses calculs ?


zlurp

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mistral
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Re : comptabilité erreurs

totocane a écrit :

Alors, même si les 3 mois sont passés, on est en droit de l'expliquer lors de la prochaine A.G. ? ou doit-on laisser les copropriétaires dans l'ignorance ?

Selon moi, la correction d'un décompte individuel n'est pas soumise au délai de forclusion, selon Grmff, oui.

Le débat reste donc ouvert mais il est légitime que le syndic vous donne une explication au sujet de cette augmentation.

De toute façon, mais cela est encore un autre débat, il vaut mieux que vous ayez voté contre l'approbation des comptes.

Autre question: vos consommations privatives de gaz et d'électricité sont-elles gérées par le syndic et reprises dans les comptes généraux ?

Vous parlez de forfait, n'avez-vous pas un compteur individuel ?

Quant aux "charges non imputables" selon vous, il s'agirait de charges privatives imputées en charges communes et non comme le supposait Luc, de montants irrécupérables (à charge du syndic) imputés à l'ACP.

De toute façon il fallait un vote explicite et sans équivoque à ce sujet.

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Re : comptabilité erreurs

[

Vous parlez de forfait, n'avez-vous pas un compteur individuel ?

Nous n'avons pas de compteur de gaz, raison pour laquelle nous payons un forfait.
La majorité des habitants utilisent l'électricité pour cuisiner
Quant aux "charges non imputables" j'ai vu sur un autre document qu'il s'agissait de frais privatifs, je n'ai pas encore cherché plus loin.
il y a 20 documents qui disent la même chose avec des appellations différentes. D'une année sur l'autre, la "présentation" est différente, aucun repère immédiat pour comparer.
Je voudrais faire des graphiques pour voir l'évolution des prix et qand je vois quelque chose qui cloche, j'essaye de comprendre. Je m'y perds un peu.


zlurp

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