Clause de non résiliation dans le bail

A mon avis pour que cette clause soit opposable au nouvel acquéreur il faut que le bail soit enregistré.

Si ce bail n'est pas enregistré cette clause n'est pas opposable au nouvel acquéreur.

A verifier

Il s'agit d'un bail de 9 ans qui est enregistré.

Cela me semble vraisemblable.

L'article 10 de la loi sur les baux de résidence principale du preneur, par dérogation au principe qu'un contrat n'est jamais valable qu'entre parties, organise un système de subrogation de l'acheteur, dans tous les droits et obligations du vendeur-bailleur primitif.

Il importe peu ici de savoir si le bail a ou non date certaine, puisqu'il a reçu exécution depuis au moins six mois.

La subrogation porte à mon sens également sur l'engagement du bailleur primitif de ne pas se prévaloir des facultés de résiliation anticipée offertes par la loi.

Cependant, si le bail n'a pas date certaine, j'estime que l'article 9 offre une faculté de résiliation autonome de celles qui figurent à l'article 3, §§ 2 à 4, en sorte qu'il convient de vérifier dans le contrat quelles possibilités ont été écartées.

Mais toujours dans cette hypothèse, puisqu'il appartient au bailleur d'enregistrer obligatoirement le bail, le bailleur primitif aurait commis une faute à l'égard de son locataire, en ne lui garantissant pas son bail jusqu'à l'échéance.

Par contre, au bailleur-acquéreur, rien ne pourrait être reproché, à suivre la jurisprudence de la Cour de cassation (arrêt du 27 juin 1946 sur les effets de la subrogation dans le temps).

Conclusion, si vous voulez protéger votre client, insérez une clause de maintien de bail dans le contrat de vente.

Au fait, pour les professionnels, le tarif est double :