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La clause écrite de prorogation des contrats de courte durée

PIM
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La clause écrite de prorogation des contrats de courte durée

C'est un sujet récurrent notamment dans notre forum.

Un article paru dans Le Cri de janvier 2010, sous la plume de Bénédicte Delcourt, juriste au SNP, fait référence à un jugement intéressant (merci au SNP de nous avoir autorisé à reproduire cet article ici):


La législation sur le bail de la résidence principale du preneur autorise la conclusion de bail dit de « courte durée », c’est-à-dire d’une durée inférieure ou égale à trois ans. La loi autorise la prorogation d’un tel bail, mais à des conditions strictes. Ainsi, il ne peut être prorogé qu’une seule fois, par écrit, aux mêmes conditions et pour autant que la durée totale du bail (prorogation comprise) ne dépasse pas trois ans.


Si l’une de ces conditions ne devait pas être respectée, le bail serait considéré comme ayant été conclu pour neuf ans à compter de son entrée en vigueur.
La condition qui soulève le plus de difficulté est celle de l’exigence de l’écrit. En effet, la notion d’écrit ne fait l’objet d’aucune définition. C’est sur ce point que le Tribunal de Malines s’est prononcé dans un jugement bien motivé du 16 novembre 2009.

Les faits

Les parties ont conclu un contrat de bail de résidence principale d’une durée de dix-huit qui comportait la clause suivante : « A défaut d’un congé notifié au moins trois mois avant son échéance, le bail sera reconduit de plein droit pour la même durée et aux mêmes conditions » (il s’agit de la clause facultative présente dans les contrats type du SNP).

Personne n’a donné le congé à l’échéance de la première période de sorte que le bail s’est reconduit pour une deuxième période de dix-mois. Trois mois avant la fin de cette deuxième période (donc à la fin de la troisième année du bail), le bailleur met fin au contrat avec un préavis de trois mois, comme prévu par la législation et le contrat.

Arguant que cette clause ne serait pas valable car la condition de l’exigence d’un écrit (séparé) n’aurait pas été respectée, le locataire prétend que le bail est devenu un bail de neuf années et il réclame le paiement d’une indemnité égale à neuf mois de loyer se basant sur l’article 3 § 3 de la loi du 20 février 1991 qui énonce que le bailleur peut mettre fin à l’échéance de troisième ou de la sixième année du bail de neuf ans, sans motif, moyennant paiement d’une indemnité égale à neuf mois ou six mois de loyer suivant qu’il donne congé pour l’échéance du premier ou du deuxième triennat.

Le bailleur renvoie quant à lui à l’article 3 du contrat de bail qui lie les parties, argumentant que le contenu de ce dernier répond au prescrit de la loi et qu’il s’agit de l’écrit exigé, même se la prorogation n’est pas inscrite dans un écrit séparé du bail originaire.

La décision du Tribunal

Avant toute chose, le Tribunal relève que les deux parties fournissent des références de doctrine et de jurisprudence soutenant le point de vue de chacun.

« (…) La question qui se pose est de savoir si l’exigence de l’écrit dont question à l’article 3 § 6 de la loi est remplie lorsque le contrat originaire contient une modalité de prorogation.
Le Tribunal est d’avis que c’est le cas. Ni la lettre ni l’esprit de la loi n’exige que la prorogation du contrat ne soit prévue par un écrit séparé.

Lors de la modification de l’article 3 § 6 de la loi sur le bail de résidence principale [ndlr : en 1997], le législateur a seulement voulu combattre l’abus qui était fait par certains bailleurs de la possibilité de conclure des contrats successifs à durée déterminée, que comprenait la loi dans sa version de 1991, et que l’on pouvait utiliser pour changer les conditions du bail, surtout le loyer. On avait surtout constaté que certains bailleurs résiliaient un contrat de résidence principale de courte durée pour ensuite en conclure un nouveau, avec le même locataire ou avec d’autres, à un nouveau loyer, plus élevé (…) ».

Dans le cas présent, les parties ont conclu un contrat de dix-huit mois et il a été convenu dans ce contrat que le contrat serait prorogé pour la même durée aux mêmes conditions si aucun congé n’était notifié au moins trois mois avant l’échéance ; Ainsi, aucun nouvel autre acte écrit n’était nécessaire afin de mettre en œuvre cette prorogation.

Vu ce qui précède, le Tribunal estime, contrairement au premier juge, que le congé donné par [le bailleur au locataire] ne donne pas lieu au paiement d’une indemnité égale à 9 mois de loyer » (traduction libre).

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remarque: les délais pour l'éventuel recours à introduire par le locataire n'étaient pas épuisés au moment de la parution de cet article.

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Erik DECKERS
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grmff
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Re : La clause écrite de prorogation des contrats de courte durée

En résumé, un juge a décidé que la clause contractuelle de tacite reconduction pour un contrat de type court est valable.

Ce qui est intéressant, c'est que c'est un jugement au tribunal de 1ère instance. Qui est l'instance d'appel en la matière! Le cas, bien motivé, fera donc jurisprudence...

Merci le SNP de nous envoyer ce genre de bonne nouvelle.


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SNPC
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Re : La clause écrite de prorogation des contrats de courte durée

C'est le SNP qui a sponsorisé cette procédure. Nous saurons donc si un recours en Cassation est introduit et nous tiendrons les visiteurs de ce forum informés. de toute façon le délai n'est pas encore écoulé.


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Erico
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Re : La clause écrite de prorogation des contrats de courte durée

SNP a écrit :

C'est le SNP qui a sponsorisé cette procédure. Nous saurons donc si un recours en Cassation est introduit et nous tiendrons les visiteurs de ce forum informés. de toute façon le délai n'est pas encore écoulé.



C'est sympa de pouvoir mettre un visage sur un nom .... smile


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Gof
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Re : La clause écrite de prorogation des contrats de courte durée

Il est vrai que la question reste loin d'être tranchée.

Pour cette jurisprudence :

J.P. Fontaine-l'Evêque, 8 mars 2007, J.L.M.B., 2007, p. 1031
Civ. Liège (réformant J.P. Grâce-Hollogne), 12 septembre 2001, J.L.M.B., p. 1713.

Contre cette jurisprudence :

J.P. Grâce-Hollogne, 12 septembre 2000, J.L.M.B., 2001, p. 1268.
J.P. Termonde-Hamme, 23 avril 2004, J.J.P., 2004, p. 35.

Moralité : toujours prévoir l'écrit tant que Cass. ne s'est pas prononcé ou que le législateur n'a pas précisé ses intentions. A défaut, on se soumet à l'interprétation du juge.


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grmff
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Re : La clause écrite de prorogation des contrats de courte durée

Toutes les jurisprudences mentionnées sont au niveau de le JP: justice de paix.

La jurisprudence mentionnée dans l'article SNP est d'un niveau au dessus: 1ère instance. Donc, en appel du premier jugement.

Il est à noter que le premier juge, en JP avait donné raison au locataire: selon lui, il fallait un écrit séparé.

Le juge du tribunal de première instance a dit que le 1er juge avait tort.

La jurisprudence est donc divisée. Mais on est ici à un niveau de jurisprudence supérieur.


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Gof
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Re : La clause écrite de prorogation des contrats de courte durée

Civ. Liège (réformant Grâce-Hollogne) est un jugement en appel.

Ceci dit, aller en appel dans un contentieux de bail de logement n'est pas si évident (car long et souvent cher).

Le SNP dit lui-même qu'il a "sponsorisé" le jugement. Les décisions des J.P. conservent donc toute leur pertinence. Je ne suis par ailleurs pas certains que les J.P. se conforment toujours facilement aux décisions de leurs juges d'appel.


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grmff
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Re : La clause écrite de prorogation des contrats de courte durée

Je note donc: deux décisions similaires en appel.

Merci de cette précision.


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Gof
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Re : La clause écrite de prorogation des contrats de courte durée

Je me pose la question suivante.

L'art. 3, § 6, al. 1er, précise très clairement qu'un bail de courte durée ne peut être conclu que par écrit. A défaut d'écrit, le bail est, autrement dit, réputé conclu pour 9 ans.

A l'alinéa 3, il est précisé qu'il ne peut être prorogé que sous les mêmes conditions. Ces conditions visent déjà l'écrit de l'aliné 1er.

Alors pourquoi avoir prévu que la prorogation aux mêmes conditions doit se faire par écrit ? N'a-t-on pas voulu insister là sur la nécessité d'un écrit distinct ? C'est le cas, à mon avis.


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