location longue durée et état des lieux de sortie spécial

Francis · #1 27-01-2010 19:35:20

Petit cas spécial de sortie locative. Ce n’est pas une question d’examen infac ou Gei, mais cela pourrait ! wink

Immeuble à appartements (8) appartenant au même propriétaire.

Un locataire entre en avril 1974 au 2ème étage. Un état des lieux est établi par expert et le bail précise que les preneurs reconnaissent avoir reçu les lieux en parfait état locatifs et qu’ils s’engagent à les remettre de même à la sortie sauf vétusté, etc.

En juin 78, par un simple avenant au bail, l’appartement du 1er étage remplace celui du 2ème.

En mars 1980, les locataires quittent le 1er étage pour le 4ème, toujours par simple avenant et une petite lettre mentionnant 4 petites remarques pour l’état de l’appartement.

Question : sur quelle base établi-t-on la sortie ?

Pour info, la sortie se passera très bien car le propriétaire est bien conscient de la durée de la location et de plus a vendu cet appartement. Donc la revendication sera très mesurée. smile

Gof · #2 27-01-2010 21:05:15

Cf. B. KOHL, Le bail et le leasing immobilier, Anthemis, 2009 :

En résumé : un état des lieux d'entrée limite la charge de la preuve qui incombe au bailleur, mais ne la supprime pas.

Le bailleur doit donc prouver en tout état de cause la matérialité des dommages locatifs, ce qui sera évidemment d'autant plus simple que l'état des lieux est détaillé (et par ailleurs constaté contradictoirement).

En fonction de la date du dernier bail (car il faut à mon avis considérer que chaque mouvement du locataire constitue un nouveau bail), voyez Cass., 15 septembre 2005, disponible sur juridat.be (en Ndl) :

voor de huurovereenkomsten die zijn ingegaan na 1 januari 1974,
anders dan voor de huurovereenkomsten die zijn ingegaan na de
inwerkingtreding op 1 januari 1984 van de vervanging van de artikelen 1730 en 1731 bij de wet van 29 december 1983, het in artikel 1731 bedoelde vermoeden kan worden weerlegd met de enkele plaatsbeschrijving dat de huurder het gehuurde goed in perfecte staat ontvangen heeft

grmff · #3 27-01-2010 22:38:18

Pour moi, ce sont des baux différents. On peut écrire "avenant". C'est un contrat différent qui porte sur un autre bien immobilier.

Dès lors, sans état des lieux, et sans autre info que "parfait état" mentionné au bail, le propriétaire n'a aucun moyen de compter des dégâts au locataire.

Etant donné l'ancienneté du bail, il faut voir ce que la loi prévoyait à l'époque...

Le tout sera de toute façon de démontrer l'état initial, et les équipements disponibles...

Francis · #4 28-01-2010 15:38:00

La notion d’avenant ou de nouveau bail n’intervient pas ici, à mon avis, du moins pour ce qui est de la preuve des éventuels dégâts locatifs.
En effet, avant le 1/1/1984 (et après le 1/1/74) une mention au bail dans laquelle le preneur reconnaît un parfait état locatif était parfaitement légale et à cette époque, contrairement à maintenant, c’était le locataire qui avait le plus d’intérêt à l’établissement d’un état des lieux d’entrée en présence d’une telle clause au bail.
La charge de la preuve (d'un plus mauvais état à l'entrée) incombe ici au locataire.

Dès lors, dans le cas présent, on doit considérer que le preneur a reçu les lieux en parfait état locatif sauf les 4 remarques formulées dans la lettre.

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