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fusion des syndics

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

fusion des syndics

Voila qui est nouveau ! Les syndics fusionnent, certains absorbent d'autres
Ok, quels choix avons-nous ?
Sauf que, sur le site belge du syndic ,"groupe européen d'administration de biens, au savoir faire reconnu" qui a absorbé notre syndic, j'ai trouvé (par hasard) les honoraires pratiqués par eux .
Ces honoraires ne correspondent pas à ceux qui sont indiqués sur notre décompte : une différence de 10% en notre défaveur et nous ne bénéficions pas de la réduction octroyée à la gestion des garages rattachés aux appartements.
Comment s'y retrouver ?
Ne faut-il pas faire un nouveau contrat dès qu'il y a fusion absorpsion ou autre entre 2 agents immobiliers syndics ?

Merci de vos réponses


zlurp

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luc
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Re : fusion des syndics

Zlurp a écrit :

(...)
Ne faut-il pas faire un nouveau contrat dès qu'il y a fusion absorpsion ou autre entre 2 agents immobiliers syndics ?

Merci de vos réponses

OUI, mais cette firme l'interprète autrement ...

Bien que c'est fort probable qu'après l'AG 2010 des actionnaires de cette firme des têtes vont rouler ou des décisions dramatiques seront prise.

Soyez attentif au moindre changement de la personne qui exerce (partiellement) la fonction de syndic d'ACP.

L'agent immobilier, agréé par l'IPI, qui exerce la fonction de syndic de l'ACP doit impérativement suivre sa déontologie.

Art. 4
L’agent immobilier doit personnellement et effectivement organiser son agence immobilière en vue de lui permettre d’assumer sa responsabilité, et, à cette fin organiser un contrôle ou une supervision continue à l’égard des personnes dont il doit répondre en vertu de l’article 3, premier alinéa.
Il veille à ce que ses préposés disposent d’une formation qui soit, d’une part, adaptée aux activités d’agent immobilier qu’ils réalisent sous son autorité, et, d’autre part, conforme aux obligations déontologiques auxquelles il est soumis.

Le contrat de "syndic de l'ACP" est conclu avec une personne physique ou morale, qui doit être en ordre avec sa déontologie. C'est un mandat personnel, donc le articles suivants du CC sont d'application. J'ai mis en gras ce qui est important dans ce cadre (et en italique/sousligné mon commentaire).

CHAPITRE I. - DE LA NATURE ET DE LA FORME DU MANDAT.

  Art. 1984. Le mandat ou la procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
  Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire. D'où l'importance de joindre la proposition écrite ET signé par la personne qui peut représenter le syndic de droit.

  Art. 1985. Le mandat peut être donné ou par acte public, ou par écrit sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement; mais la preuve testimoniale n'en est reçue que conformément au titre des contrats ou des obligations conventionnelles en général.
  L'acceptation du mandat peut n'être que tacite, et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire.
(...)
  Art. 1989. Le mandataire ne peut rien faire au delà de ce qui est porté dans son mandat : le pourvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.
(...)
Art. 2010. En cas de mort du mandataire, ses héritiers doivent en donner avis au mandant, et pourvoir, en attendant, à ce que les circonstances exigent pour l'intérêt de celui-ci.

Il faut donc vérifier à la BCE si votre syndic existe encore comme "entreprise".

Si non, la nouvelle firme (= les héritiers) doit notifier la fusion, ... et organiser d'urgence à leurs frais une AG pour la nomination d'un syndic, à laquelle ils peuvent se porter candidat, mais il doivent accepter d'autres candidats.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : fusion des syndics

Si votre syndic est racheté par un autre, c'est parfaitement légal.

Mais il est évident qu'on ne peut pas racheter une personne physique. Uniquement une personne morale (société)

Par ailleurs, le contrat continue. Il n'est pas question que d'autres paramètres influent votre relation contractuelle. Inutile de croire qu'ils peuvent augmenter les tarifs.

Et s'il le font, il faut s'y opposer à toutes forces, et les trainer en justice.

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Re : fusion des syndics

luc a écrit :

Bien que c'est fort probable qu'après l'AG 2010 des actionnaires de cette firme des têtes vont rouler ou des décisions dramatiques seront prise.

ça, c'est fait, sauf l'administrateur de notre syndic qui  est devenu administrateur du Groupe français L.... Depuis cette absorption, nous n'avons plus de réponse à nos courriers même recommandés, le personnel a changé, il en résulte des problèmes de comptes etc..

Il faut donc vérifier à la BCE si votre syndic existe encore comme "entreprise".

Déjà, avant de trouver le n° d'entreprisequi n'est indiqué sur aucun document...
Enfin, j'y suis arrivée en trouvant un document "PROJET DE FUSION"
7 agences immobilières ,dont notre syndic ,qui sont absorbées par une agence flamande. (ce dont nous n'avons pas été informés)
et cette agence flamande fait elle même partie du groupe français L....
Le n° d'entreprise n'existe plus à la BCE.

Si non, la nouvelle firme (= les héritiers) doit notifier la fusion, ... et organiser d'urgence à leurs frais une AG pour la nomination d'un syndic, à laquelle ils peuvent se porter candidat, mais il doivent accepter d'autres candidats.

En guise d'information, le représentant de notre syndic nous a juste dit lors de l'A.G. 2009 que leur groupe avait fusionné avec un grand groupe français mais que cela ne changerait rien pour nous.
L'adminsitrateur (agréé IPI) de notre ancien syndic est devenu administrateur du groupe français
Notre syndic qui était label qualité a été absorbé par un autre qui n'a pas le label qualité.
Mais que faire ? Il n'y a personne qui contrôle quoi que ce soit?
C'est quand même un sérieux "déménagement" non ???

Et voila comment on se fait entuber . Des beaux parleurs, des manipulateurs , voilà ce que sont les syndics (sauf grmff et francis bien entendu)


zlurp

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : fusion des syndics

Une plainte a été introduit en 2008 je crois par le CNIC auprès de l'IPI concernant un autre groupe, où les mêmes faits ont été constatés (responsabilité diffuse et les frais qui montent en flèche).

Ce dossier est finalement pris en main par le Ministre de tutelle. Un avant-projet de loi est déposé afin de rendre les sociétés directement responsables.

Ce qui ne résoud pas la situation actuelle.


Cordialement,

Luc

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Messages : 727

Re : fusion des syndics

luc a écrit :

Une plainte a été introduit en 2008 je crois par le CNIC auprès de l'IPI concernant un autre groupe, où les mêmes faits ont été constatés (responsabilité diffuse et les frais qui montent en flèche).

Ce dossier est finalement pris en main par le Ministre de tutelle. Un avant-projet de loi est déposé afin de rendre les sociétés directement responsables.

Ce qui ne résoud pas la situation actuelle.

Merci pour votre participation à ce forum


zlurp

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