ELS et déblocage de la garantie locative

Panchito-9340 · #1 06-03-2010 11:38:50

Bonjour,

Cela fait plus de 10 ans que je mets des biens en location et je n'avais encore jamais vu cela. Nous avons eu un ELS ce lundi 1er mars; les locataires partant après 1an et 4 mois n'ont probablement jamais rien nettoyé ni entretenu quoi que ce soit. De plus il y a énormément de dégâts.
Cet ELS a donc duré plus de 3h30 et à la fin l'Expert avait noté 3 pages A4 de dégâts. Comme il avait une autre expertise à 14h et qu'il était déjà 13h30, il nous a proposé de signer la liste des dégâts (sans estimation des dommages), en nous indiquant qu'il préferrait faire toutes les estimations au calme chez lui.
Nous sommes le 6 et nous n'avons toujours pas reçu son chiffré. De notre côté nous somme en train de procéder à toutes les réparations et remises en peinture et la garantie nous viendrait bien à point.
Le locataire avait aussi malencontreusement "emporté" la télécommande de la porte du garage et avait promis à l'Expert de nous la rapporter avant la fin de la semaine au plus tard. Nous attendons toujours.

Quelles vont être les démarches à suivre quand l'Expert nous enverra enfin son rapport? Par le passé, l'Expert avait toujours rempli les formulaires de déblocage lors de l'ELS. Et le locataire en général très soigneux, courrait vite à la bnque pour récupérer sa garantie. Mais dans un tel cas? Ceci est un inédit pour moi.

Il s'agissait de Français et j'ai comme l'impression qu'ils ne savaient absolument pas que le bien devait être remis dans son état initial...

Gof · #2 06-03-2010 12:11:12

En France aussi, le locataire doit remettre les lieux loués en bon état d'entretien et de réparations locatives.

Avez-vous confiance dans votre expert ? Sinon, commencez par lui adresser un courrier dans lequel vous réclamez d'urgence que l'état des lieux de sortie soit finalisé, et ce d'autant plus que vous êtes en train de remettre les lieux en état.

En ce qui concerne la garantie locative, que j'imagine constituée sous la forme d'une somme d'argent sur un compte bancaire individualisé au nom du preneur, sachez qu'il ne peut être disposé de ce compte que moyennant l'accord des parties, constaté au plus tôt à la fin du bail, soit moyennant une décision judiciaire condamnant la libération du compte au profit de l'une ou l'autre des parties.

skywalker · #3 06-03-2010 12:35:58

Bonjour! J'ai déjà été confronté à pareille situation.

Nous sommes le 6 et nous n'avons toujours pas reçu son chiffré

Je comprends votre empressement mais j'imagine que l'expert est en train de rédiger son rapport, en explicitant le déroulement du l'eds, les dégâts constatés et leurs montants, en fonction de l'ede. Cela peut prendre plusieurs semaines.

Le locataire avait aussi malencontreusement "emporté" la télécommande de la porte du garage et avait promis à l'Expert de nous la rapporter avant la fin de la semaine au plus tard. Nous attendons toujours.

Contactez votre expert afin de le lui signaler. Cette télécommande disparue fait partie des manquements dans le chef du locataire et sera donc facturée à ce dernier. De cette façon, vous aurez également l'occasion de demander à l'expert à quel moment il pourra vous remettre son rapport. J'imagine que son rapport estimera le temps nécessaire pour effectuer toutes ces réparations (chomage).

Par le passé, l'Expert avait toujours rempli les formulaires de déblocage lors de l'ELS

Une garantie locative peut uniquement être débloquée sur base d'un accord entre les parties ou d'une décision de justice. Pensez-vous que vos locataires signeront ce document? Pensez-vous que la garantie couvrira l'ensemble des dégâts? Pas de loyers à récupérer?

Il s'agissait de Français et j'ai comme l'impression qu'ils ne savaient absolument pas que le bien devait être remis dans son état initial

Un bail et un état des lieux d'entrée s'imposaient à eux, j'imagine...

Quelles vont être les démarches à suivre quand l'Expert nous enverra enfin son rapport?

Dans l'hypothèse où la garantie locative ne suffit pas à couvrir les dégâts dans le chef de vos locataires, je vous conseille de les mettre en demeure de vous payer le solde des dégâts. Donnez-leur une échéance pour ce effectuer ce payement. Ce courrier, à leur envoyer en recommandé, peut être rédigé par un avocat. S'ils ne vous payent, vous devrez introduire une requête à la justice de paix (ou Chambre d'Arbitrage?, voir votre bail)
Questions: vos locataires ont-ils signé (et donc reconnu) les constations de l'expert? Avaient-ils désigné cet expert pour réaliser l'eds?
N'oubliez pas de contacter les fournisseurs d'eau et d'électricité afin de leur signaler le départ de vos locataires.

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Panchito-9340 · #4 06-03-2010 12:52:06

Merci pour toutes ces réponses très précises.

Voici à mon tour quelques autres précisions:

Pensez-vous que la garantie couvrira l'ensemble des dégâts?

Non, je ne le pense pas

Pas de loyers à récupérer?

Miraculeusement (après plusieurs rappels et finalement sous menace de poursuites judiciaires), tout l'arriéré (loyers impayés et indemnité de rupture) a été réglé 3j avant la fin du bail

Un bail et un état des lieux d'entrée s'imposaient à eux, j'imagine...

Oui parfaitement

vos locataires ont-ils signé (et donc reconnu) les constations de l'expert?

Oui par Monsieur (Madame avait donné procuration à son compagnon car cet ELS risquait d'être "néfaste pour sa santé")

Avaient-ils désigné cet expert pour réaliser l'eds?

Oui, c'est la première chose que l'Expert nous a demandé de remplir et de signer avant de procéder à l'ELS (mandat à frais partagés)

N'oubliez pas de contacter les fournisseurs d'eau et d'électricité afin de leur signaler le départ de vos locataires.

Oui, tel est bien mon soucis car tous les relevés d'index figureront dans ce rapport et ne sont donc pas encore en ma possession. Or moi, je n'ai que 8 jours pour reprendre les compteurs...

skywalker · #5 06-03-2010 13:47:03

Votre dossier me semble solide. Il ne vous reste plus qu'à attendre le rappot de l'expert et d'agir...

Erico · #6 07-03-2010 12:11:47

Les joies de la location quoi !

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