Charges comprises dans le loyer

A mon sens et à vous lire, il n'en a pas le droit non plus, mais laissons les pros répondre....

La convention fait la loi des parties. Elle s'impose à elles, à moins d'une disposition légale impérative ou d'ordre public contraire. Même dans ce cas, la nullité de la clause illicite doit être constatée par un juge pour produire quelque effet.

Dans le présent cas, il s'agit, j'imagine d'un bail de résidence principale.

Du point de vue des charges, l'article 1728ter précise textuellement : "Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles."

Les parties ont opté pour le forfait, ce qui est parfaitement conforme à la loi. Je dirais que la seule limite, est que la convention doit être exécutée de bonne foi. S'il devait dès lors y avoir abus de charges (consommation sans compter, qui ne serait pas celle d'un bon père de famille - p.ex. robinet qui coule en permanence, chauffage continu, etc.), je suis d'avis que le bailleur pourrait réclamer ce qui excède une consommation normale, qui serait celle d'un bon père de famille.

Une astuce tout de même, l'article 7 de la législation sur les baux de résidence principale précise tout de même ce qui suit : "A tout moment, chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur base de l'évolution des dépenses réelles. Il décide la conversion si elle est possible."

Chaque partie peut donc demander la conversion de charges forfaitaires en charges réelles, qui sont préférées par la loi. Ce n'est cependant que le juge qui peut modifier la convention. Il faudrait vérifier, mais je pense que cela doit être possible, que les parties peuvent en convenir de commun accord, sans avoir à faire entériner cette nouvelle convention par le juge. La conversion doit en outre être possible, ce qui suppose une infrastructure de comptage.

Sans doute pourquoi il est prévu que le juge décide la conversion, si elle est possible.

Bonjour à tous et merci pour vos commentaires qui réconfortent  ma position.

Une seule remarque dans ce cas, c’est que le locataire en question n’est pas domicilié à cette adresse mais chez sa mère.

Cela porte t-il à conséquence?

Pour votre information complémentaire ce propriétaire (qui devrait également nous consulter pour bien faire! lol)

1.    N’a jamais indexé son loyer
2.    Il n’a pas demandé d’état des lieux d’entrée
3.    Il réclamait la garantie locative en main propre (2 mois) le locataire lui a soumis les document bancaire de blocage et il n’a donné aucune suite donc pas de garantie locative constituée!

Enfin le locataire n’a aucune objection de passer aux charges réelles, mais le propriétaire doit passer aux compteurs individuels (à ces frais) et effectivement comme le souligne Grmff comment définir le loyer réel sans répartition loyer/charges dans le contrat de bail.

La résidence principale est une question de fait. C'est le lieu où l'occupant vit les principales activités de sa vie privée (manger, dormir, se détendre, etc.). Le domicile participe à la démonstration de la question, mais n'est pas une condition en soi.

En ce qui concerne la garantie locative, la loi est claire. Il s'agit d'une garantie sans dépossession du locataire. En conservant la somme d'argent, le bailleur est néanmoins tenu d'un intérêt, au taux normal du marché. S'il est en demeure de placer la somme sur un compte individualisé ouvert au nom du preneur, le taux est porté au taux légal (actuellement 5,50 %) jusqu'à ce qu'il ait satisfait à l'obligation. Pour la Cour d'appel d'Anvers, l'obligation de placer la somme d'argent qu'il détiendrait sur un compte individualisé, repose exclusivement sur le bailleur (bien qu'à mon avis, l'intervention du locataire est indispensable).

En ce qui concerne l'indexation, elle ne peut se faire qu'une fois l'an et au plus tôt à la date anniversaire du bail. Si le bailleur (ou le locataire) néglige de poursuivre l'indexation à la date anniversaire, il peut encore la poursuivre, avec un effet rétroactif limité à maximum trois mois (hormis le mois en cours). Exemple : date anniversaire = 01/02. Le bailleur veut indexer en juillet --> il peut remonter jusqu'en avril maximum.

L'absence d'état des lieux d'entrée, enfin, profite au locataire, puisqu'il est présumé restituer les lieux dans l'état où il les a reçus. Il s'agit cependant d'une présomption réfragable, c'est-à-dire qu'elle peut être renversée par des preuves contraires (factures de travaux, ...).

Il y en a qui essayent. Ils sont étonné que certains locataires leur résistent.... tellement les locataires sont habitués à payer en râlant...

Sur de son bon droit de pouvoir réclamer n'importe quoi, le priopriétaire oublie qu'il est lui aussi tenu par un bail...

En cas de menaces (ou de craintes) précises ou pas, vous pouvezles signaler à la police en demandant qu'il y ait une trace de votre demande.  Ensuite vous signalez au proprio que la police est prévenue.  Cela devrait le calmer.

Moi pareil. Mais le gars est à l'asile, et pas prêt d'en sortir...

Bon c'est pas très gentil tout çà....

A part engager Rico et cie, un psy ou des albanais, vous n'avez pas une solution plus démocratique ?
Sinon pour résumé, que risque ce propriétaire s'il expulse son locataire et quels sont les recours de ce locataire s'il se retrouve à la rue?

J'ai en un, contacté préalablement la police (merci Francis).
D'autres solutions?