Bail oral constaté par écrit, et indexation

grmff · #1 12-04-2010 10:25:59

J'ai fait un contrat écrit de bail en février 2010 avec une locataire entrée dans l'appartement en septembre 2008.

Le loyer initial était de 435€.

Quel est le loyer actuel? Comment et quand indexer?

Le calculateur d'indexation est de particulièrement mauvaise composition sur ce coup-là... hmm

SNPC · #2 12-04-2010 12:48:12

La réponse traditionnelle à cette question était de prendre comme indice de départ celui qui précédait l'entrée en vigueur du bail.
Ne pas perdre de vue toutefois que depuis 1997 la loi interdit l'indexation de baux verbaux relatifs à la résidence principale du preneur.

L'avis du SNP est qu'il faut commencer à indexer à partir de la signature, comme si le bail avait démarré à ce moment là... Autrement dit, l'indice de départ est celui du mois précédant la signature. A moins que l'on puisse considérer que la signature du bail a un effet de régularistation pour le passé, ce que nous ne pensons pas (même si nous le regrettons).

Cette quiestion est devenue d'actualité du fait qu'il est en principe interdit aujourd'hui d'avoir des baux verbaux concernant des logements et qu'une procédure est prévue pour contraindre le co-contractant à se plier à cette règle, même en cours de bail.

Gof · #3 12-04-2010 18:16:18

Deux petites observations.

Si la loi interdit l'indexation des baux verbaux, la Cour constitutionnelle a estimé que l'interdiction était inconstitutionnelle lorsque les parties sont d'accord sur le principe de l'indexation.

Personnellement, je ne dirais pas que la loi interdit le recours à des baux verbaux, car cela voudrait dire que ces baux ne sont pas valides. Je nuancerais donc, en disant que la loi oblige les parties à constater le bail par écrit, étant entendu que la Cour constitutionnelle a reconnu, fût-ce de manière incidente, que les baux verbaux conservent leur validité. Tout au plus donnent-ils le droit aux parties de poursuivre qu'ils soient constatés par écrit et, à défaut, par jugement, la compétence du juge étant strictement limitée aux quatre éléments déterminés par la loi (identité, montant du loyer, description de l'objet du bail et .... (roulement de tambour) "date de prise en cours".

Vous noterez que non content d'introduire une nouvelle notion en matière de baux de résidence principale, "la date de prise en cours" est une locution substantive qu'il aurait fallu décliner comme "la date de prise de cours", qu'il convient évidemment de ne pas confondre avec "la date de la reprise d'encours".

La date de prise en cours, qu'il convient donc de lire comme date de prise de cours, est la date où le bail prend cours. Mais est-ce la date de conclusion du bail, ou sa date d'entrée en vigueur ? En néerlandais, la loi parle de "begindatum van de overeenkomst", que l'on pourrait distinguer de "datum van de overeenkomst".

Il semblerait donc que la date de prise de cours corresponde à la date d'entrée en vigueur du bail.

Ceci confirme que l'acte constatant le bail verbal n'est pas en soi un nouveau bail, en sorte que le bail est réputé avoir été conclu à la date du bail verbal.

Il suffit donc d'appliquer l'indexation selon la formule de l'article 1728bis, étant entendu que l'indice de base est celui du mois qui précède la date de la conclusion du bail et, à défaut de pouvoir prouver que le bail a été conclu à une date antérieure à son entrée en vigueur, du mois qui précède cette dernière date.

J'espère avoir été cohérent, mais il faut avouer que l'on ne nous rend pas toujours la vie simple.

Gof · #4 12-04-2010 18:19:34

Je vous remercie au passage pour le tuyau qui, je le sens, va m'inspirer dans les mois qui viennent.

grmff · #5 12-04-2010 20:21:45

Merci à Gof et au SNP pour leurs analyses respectives, toutes contradictoires qu'elles fussent...

Mais quel paresseux je fais. En fait, il est simple de se référer à la loi. Que nous dit la loi sur l'indexation?

Loi sur la résidence principale:

Le code civil a écrit :

Art. 6. Indexation.
(Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le <bail> ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.) <L 1997-04-13/43, art. 8, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

On nous remballe à l'article 1728bis, que je ne connais ni des lèvres, ni des dents.
Une courte et accorte recherche nous dit ceci:

Le code civil a écrit :

Art. <1728>bis. <Inséré par L 29-12-1989, art. 1> § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
(Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.) <L 1997-04-13/43, art. 3, 004; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
(L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.)<L 24-12-1993, art. 16>.
Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
§ 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.

Je lis donc que l'indice de base est l'indice du mois qui précède la convention. Pourquoi ne pas avoir utilisé le mot "bail", je présume que c'est parce que cet article est utilisé pour plein d'autres indexations...

Le bail ayant commencé au plus tard le premier jour de location, la convention ne peut pas être récente que cette date, que je retiendrai pour les baux verbaux, à défaut d'éléments autres que celui-là.

En résumé, je rejoins la thèse de Gof: Indice de base = indice du mois qui précède le commencement du bail verbal.

L'indexation est due dès qu'il y a bail constaté par écrit, sur base ce cet indice initial, pour autant que la constatation fait état d'un contrat de bail avec une date de début.

Personnellement, je trouve qu'un bail verbal est source de tous les maux, parce qu'au bout de 15 ans et de 3 changements de propriétaires, plus personne ne sait quand le bail a commencé, et quand le propriétaire peut donner le congé!

En relisant le contrat écrit, je constate que la date de départ est septembre 2008, que la garantie locative est mentionnée à une date bien antérieure à ma prise de possession de l'appartement concerné (je ne fais pas de baux verbaux!!!), mais que le contrat en mentionne pas explicitement que ce bail est le constat écrit d'un bail préexistant. C'est le seul manquement qui pourrait éventuellement faire que la thèse du SNP s'applique dans mon cas.

SNPC · #6 13-04-2010 10:20:35

Malgré quelques précisions nécessaires, que je remercie Gof d'avoir suggérées, je pense que l'avis du SNP reste pertinent.

Il est exact qu'il n'est pas "interdit" d'indexer un bail verbal car le locataire peut en effet accepter de payer l'indexation. La loi est toutefois impérative, de sorte que le preneur, qui est protégé par celle-ci, peut en théorie revenir sur un accord qu'il aurait donné et récupérer les sommes payées en trop, pendant 5 années.
On peut donc craindre que le locataire qui a accepté l'indexation pendant la période où le bail n'était pas constaté par écrit, revienne sur ces paiements. De même, on peut craindre qu'il refuse, pour l'avenir, de calculer l'indexation en fonction de la date de début de la location mais exige de s'en tenir, pour l'indice de départ, à celui du mois qui précède la signature du bail.
Qu'en dirait la Cour de Cassation?
Je retiens l'argument de Gof selon lequel le bail écrit qui intervient après le début de la location n'est que la régularisation d'une situation et qu'il faut donc se référer à la date de prise de cours, comme c'était toujours le cas avant 1997.
Cela demande toutefois une confirmation, en tout cas par rapport à cette question précise de l'indexation.

Pierre_Kiroule · #7 13-04-2010 10:26:03

Et, au fond, lorsque vous faites un bail écrit qui "régularise" un bail verbal, vous indiquez quel montant dans ce bail écrit ?:

- celui qui est en vigueur au moment de la dite régul (cad un montant qui a éventuellement déjà fait l'objet d'indexations)
ou
- le montant initial (convenu au début du bail verbal) ?....

Pour illustrer mon propos:

grmff a écrit :

J'ai fait un contrat écrit de bail en février 2010 avec une locataire entrée dans l'appartement en septembre 2008.
Le loyer initial était de 435€.

Loyer initial de 435 € = février 2010 ou septembre 2008 ?

grmff · #8 13-04-2010 10:54:29

435€: loyer de septembre 2008

Gof · #9 13-04-2010 17:01:18

Il me semble qu'en ce qui concerne l'indexation des baux verbaux, il faille tenir compte de l'interdiction à la lumière de la jurisprudence de la Cour constitutionnelle :

- Interprété comme interdisant d'indexer le loyer d'un bail verbal même si le bailleur et le preneur sont d'accord sur cette indexation, l'article 6, alinéa 1er, de la section II du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil viole les articles 10 et 11 de la Constitution.
- Interprété comme permettant au bailleur et au preneur d'un bail verbal de convenir d'une telle indexation, l'article 6, alinéa 1er, de la section II du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution.

Arrêt 65/2007 du 26 avril 2007, consultable ici.

A la lumière de cet arrêt, il me semble qu'un locataire ne pourrait pas se prévaloir de l'interdiction, alors qu'il aurait admis le principe de l'indexation de son loyer, fût-ce tacitement.

Gof · #10 13-04-2010 17:07:56

En ce qui concerne la validité d'un bail verbal, la Cour constitutionnelle estime que :

B.39. Le juge qui prononce un jugement ayant valeur de bail écrit ne peut le faire que lorsqu'il considère qu'il existe suffisamment de preuves de l'existence d'un contrat de bail verbal.
En outre, un tel jugement ne peut porter que sur les quatre éléments limitativement énumérés dans la disposition attaquée, à savoir l'identité de toutes les parties contractantes, la date à laquelle la convention prend cours, la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble qui font l'objet de la location ainsi que le montant du loyer. Le juge ne peut prendre ces éléments en considération dans son jugement que pour autant qu'il considère que leur existence est prouvée selon les règles de droit commun en matière d'administration de la preuve. La tâche du juge se limite par conséquent à consigner par écrit les droits et obligations convenus oralement par les parties concernant les éléments précités. Il n'appartient pas au juge de substituer sa volonté à celle des parties contractantes.
Il résulte de ce qui précède que la disposition attaquée est compatible avec le principe d'égalité et de non-discrimination, dès lors qu'elle n'aboutit pas à ce qu'un jugement ayant valeur de bail écrit ne présenterait pas des garanties analogues à celles d'une convention conclue par les parties contractantes elles-mêmes. Dans les deux cas, la volonté de ces parties sera déterminante pour fixer ou faire fixer leurs droits et obligations respectifs.

Arrêt 93/2008 du 26 juin 2008, consultable ici;

La Cour paraphrase de cette manière l'article 1715 du Code civil.

Si elle admet incidemment la validité des baux verbaux conclus après l'entrée en vigueur de la loi du 25 avril 2007, elle affirme que le jugement valant bail n'est jamais que la constatation d'un bail que les parties ont conclu avant le début du litige.

Il s'en déduit que lorsque les parties conviennent à l'amiable de constater le bail par écrit, la date d'entrée en vigueur du bail ne s'en trouve pas altérée, ni la date de conclusion du bail verbal d'ailleurs.

Mais il faut admettre que la Cour de cassation pourrait en décider autrement, bien que je ne vois pas très bien sur base de quel motif.
Cette Cour admet, de cette manière, la validité des baux verbaux, puisqu'elle ne f

PIM · #11 13-04-2010 17:20:46

Gof a écrit :

Cette Cour admet, de cette manière, la validité des baux verbaux, puisqu'elle ne f

2 hypothèses pour expliquer cette phrase inachevée:

- Gof, en manque de chocolat, nous a fait une syncope
ou
- Gof vérifie qu'il est lu

Gof · #12 13-04-2010 18:22:31

grmff · #13 13-04-2010 18:40:38

Il peut savoir que je le lis avec attention...

Allez GOf, ne vous faites pas prier... continuez votre pensée...

Gof · #14 13-04-2010 19:13:12

Non non, pas du tout, c'était, je pense un reliquat, un déchet qui, par une inadvertance sans doute inadmissible, mais néanmoins excusable, a échappé à l'action combinée du shift flèche del.

Pim a raison, c'est certainement un cas de manque de

(D'ailleurs, n'est il pas que on

Bail oral constaté par écrit, et indexation

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