Personnalité juridique des ACP partielles

luc · #1 01-06-2010 08:10:45

virago a écrit :

(...)
- Personnalité juridique des ACP partielles: il y a des choses contradictoires dans la rédaction des articles. Il est dit Art 577-3 que dorénavant des ACP partielles sont créees et que les art 577-3 et s s'appliquent. A l'art 577-5 par conséquent dès lors que la transcription sera opérée, l'ACP "P" bénéficiera de la PJuridique.
Plus loin Art 577-6 et -7 il est évoqué la création d'ACP"P" sans personnalité juridique.
(...)

Cette discussion sur la personnalité ou non d'une ACP partielle est une des zones grises restantes de la nouvelle loi. Les textes sont cryptiques.

Je sais qu'au moins SEPT articles de la nouvelle loi doivent être comparées avec les statuts de votre ACP.

En plus il faut lire les 2 rapports des la commissions parlementaires.

On y verra plus clair dès que des auteurs éminents ont pris position. Donc en pratique vers début octobre.

En tout cas la réponse ne sera pas simple, et dépendra fortement des statuts concrets des ACP actuels.

Mais dépendra aussi de la défintion exacte d'un bâtiment. Qui peut-être une responsabilité régionale ... .

La loi est par contre très claire pour les ACP à créer après la date de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi. Le promoteur doit faire le choix et l'inscrire explicitement dans les statuts.

luc · #2 01-06-2010 09:06:49

ABSA a écrit :

Au niveau des sous-assemblées, la loi prévoit 2 possibilités: avec ou sans la personnalité juridique. C'est aux ACP de faire leur choix.
(...)

Les "sous-assemblées" doivent disparaître à la date de la mise en vigueur de la nouvelle loi et

- soit être remplacés par un des deux solutions proposés par la nouvelle loi, si ces dispositions sont applicables ET si l'AG donne son accord (y compris les modalités de conversion).

- soit ils doivent être supprimés avec effet immédiat.

Francis · #3 01-06-2010 10:53:45

Luc a écrit: " on verra plus clair lorsque les auteurs auront pris position. "

C'est quand même assez grave que nos politiques ne peuvent pas faire une loi simple et non sujette à des lectures différentes. Cette nouvelle loi me laisse perplexe !

luc · #4 01-06-2010 11:28:45

Francis a écrit :

C'est quand même assez grave que nos politiques ne peuvent pas faire une loi simple et non sujette à des lectures différentes. Cette nouvelle loi me laisse perplexe !

La version de la Chambre était encore beaucoup plus grave. Elle permettait de créer une ACP partielle par niveau pour par exemple l'entretien du palier, la peinture du palier, ... .

Maintenant c'est redevenu plus logique, mais une audition d'architectes, ... aurait été utile pour éviter cette zone grise. La tenu d'auditions aurait ralenti fortement le vote de la loi. L'extraire de la loi était impossible vu les cas soumis lors des auduitiosn de janvier 2009 (lisez l'anexe du rapport de la Chambre).

L'AR "BCE" devra définir la liste les statuts concrets et les abréviations de les statuts (ACP partielle, principale ou normale san ACP partielles), ainsi que avec personnalité juridique (= entreprise) ou sans (= établissement).

N'oublions pas que chaque ACP devra avoir son syndic propre, qui devra être un syndic différent, pour éviter des conflits d'intérêts.

virago · #5 01-06-2010 12:47:43

Je ne comprends pas trop les interrogations des rapporteurs car en 1924 le droit de la copropriété belge connaissait la notion de parties communes spéciales qui permettaient de ne convoquer par exemple que tel ou tel bâtiment.

Le législateur français a crée avec la loi de 1965 la possibilité de créer des syndicats secondaires ayant par définition la personnalité juridique.
La notion qui entre en ligne de compte étant celle de "BATIMENT", il faut qu'il y ait pluralité de bâtiment.
Il est vrai que la doctrine, la jurisprudence, les réponses ministérielles y vont de leur interprétation mais au final on parvient à la définir.

En résumé on peut le définir comme: une construction se composant de parties techniquement indépendantes (ex joint de dilatation), de parties ou tranches verticalemnt distinctes d'un édifice unique, dotées d'entrées séparées, sans communications internes à l'immeuble...

En jurisprudence la notion est plus restrictive: "dès lors qu'une cage d'escalier dessert 2 bâtiments formant un ensemble architectural unique nécessitant une gestion commune"==>Pas de pluralité de bâtiment

Il faudra y voir 2 modes de création:
- Prévu par le réglement de coprorpiété: on applique les statuts
- Par une décision d'AG: il faudra prévoir un certain nombre de choses ==> Présence ou non de plusieurs bâtiments/une décision d'AG/une spécialisation des parties communes qui sera la résultante de la création d'une ACP partielle ainsi qu'une spécialisation des charges.

La loi manque de précision et de clarté sur ce point.

luc · #6 01-06-2010 16:49:57

virago a écrit :

Je ne comprends pas trop les interrogations des rapporteurs car en 1924 le droit de la copropriété belge connaissait la notion de parties communes spéciales qui permettaient de ne convoquer par exemple que tel ou tel bâtiment.

Avec la première loi concernant la copropriété "normale" en 1924 l'article 577bis CC a été ajouté (l'actuel 577-2). Il n'existait pas d'autres dispositions dans la loi Belge.

Dans les usages les parties communes spéciales existaient, mais ce principe n'a pas été intégré ni dans la loi de 1924 (qui permettait la cogérance), ni dans la loi de 1994 (qui remplaçait la cogérance par l'ACP comme gérant de la copropriété "forcée").

virago a écrit :

Le législateur français a crée avec la loi de 1965 la possibilité de créer des syndicats secondaires ayant par définition la personnalité juridique.
La notion qui entre en ligne de compte étant celle de "BATIMENT", il faut qu'il y ait pluralité de bâtiment.
Il est vrai que la doctrine, la jurisprudence, les réponses ministérielles y vont de leur interprétation mais au final on parvient à la définir.
En résumé on peut le définir comme: une construction se composant de parties techniquement indépendantes (ex joint de dilatation), de parties ou tranches verticalemnt distinctes d'un édifice unique, dotées d'entrées séparées, sans communications internes à l'immeuble...
En jurisprudence la notion est plus restrictive: "dès lors qu'une cage d'escalier dessert 2 bâtiments formant un ensemble architectural unique nécessitant une gestion commune"==>Pas de pluralité de bâtiment.

Voir aussi l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris de 2007 (texte & commentaire d'un juriste-syndic français).

virago a écrit :

Il faudra y voir 2 modes de création:
- Prévu par le réglement de copropriété: on applique les statuts
- Par une décision d'AG: il faudra prévoir un certain nombre de choses ==> Présence ou non de plusieurs bâtiments/une décision d'AG/une spécialisation des parties communes qui sera la résultante de la création d'une ACP partielle ainsi qu'une spécialisation des charges.

Il faut au moins adapter les statuts de l'ACP principale, dans tous les cas, avec une majorité de 80%.

Puis il faut vérifier si les ACP "P" ont un acte de base séparé.
Si oui il faut l'adapter, avec la majorité requise.
Si non, il faut en faire un, qui devra être signé par tous les CP de cette ACP partielle, sans aucune exception (acte de disposition) et en payer le prix (y compris des taxes probablement de l'ordre de 1% du montant assuré).

Dans le cas d'une ACP partielle du type "bâtiment", il faudra en créer un acte de base par bâtiment, sans exception. Donc en pratique TOUS les CP devront être d'accord, si un acte de base est nécessaire.

virago a écrit :

La loi manque de précision et de clarté sur ce point.

D'accord, mais la méthode de la française a été nettement refusé. Ce sont les juges qui devront trancher (aux frais des CP).

Francis · #7 01-06-2010 17:53:23

On va bien rigoler…. Petit exemple réel et dans lequel je ne suis ni syndic, ni copropriétaire, ni locataire.

Petits immeubles de 3 étages et 4 appartements chacun, construits sur une dalle commune avec des garages dessous. Un jardin qui est aussi commun avec un 4ème immeuble plus grand (12 appartements) et qui a son propre sous-sol de garage. On va se retrouver avec combien de syndics qui devront chacun être suffisamment rémunérés que pour s’en sortir alors qu’un seul syndic gère cela actuellement pour pas trop cher et à la satisfaction de tout le monde (sauf l’emmerdeur de service qu’on trouve dans toute acp qui se respecte).

Je leur souhaite bien du plaisir.

grmff · #8 01-06-2010 18:11:13

Je connais une copropriété avec 23 parties communes spéciales. On va se retrouver avec 24 syndics?

luc · #9 02-06-2010 14:04:34

Une ACP ne doit pas se scinder, même si les autres conditions sont remplies par les ACP "P" qu'on veut créer, sous condition qu'un acte de base exécutable pour cette ACP "P" n'existe pas.

C'est le choix souverain des copropriétaires, s'ils ont la majorité requise: 80% de l'AG de l'ACP principale, 100% des CP de l'ACP "P", ... .

Le système de fait des parties communes spéciales gérées par une AG unique (SANS sous-ensembles) n'a pas été interdit. C'est parfaitement gérable, sous condition que l'AR sur la comptabilité le permet.

Et c'est moins cher en honoraires de syndic, .... .

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