liberation de la garantie locative

Il m'est déjà arrivé de devoir attendre pratiquement un an pour avoir les décomptes eau et chauffage du Syndic (qui ne sont produits qu'une fois par an).
J'avais proposé aux locataires de procéder par approximation sur base du relevé des calorimètres et compteurs d'eau. Je suis en effet vérificateur aux comptes et aurais donc pu procéder ainsi.
Ils ont refusé, car ils voulaient avoir les décomptes officiels...ils ont donc attendu pratiquement un an avant de pouvoir récupérer la partie de la garantie qui leur revenait (ils avaient un supplément eau et chauffage de plus de 1500€ à régler).

L'article 10 de la loi précise que la garantie est donnée par le preneur pour assurer le respect de ses obligations. Cela porte sur l'ensemble de ses obligations qui se déduisent du contrat de location, donc aussi le paiement des charges.

Le bailleur a l'obligation d'établir les décomptes de charges dans un délai raisonnable (ce qui est le cas ici).

Sous cette réserve, le bailleur est en droit de retenir la garantie locative jusqu'au décompte final des charges.

Etant donné la proximité de la date à laquelle le décompte doit être établi, il ne me semble pas abusif de la part du bailleur d'exiger le maintien de la garantie sur le compte individualisé, d'autant plus qu'il maintient, et la chose n'est pas négligeable, son privilège (c'est-à-dire une cause d'être préféré à d'autres créanciers de son débiteur) sur ce compte aussi longtemps qu'il répond au prescrit de l'article 10.

Si une libération du compte est autorisée, cela emporte à mon sens automatiquement la perte du privilège. Dans ce cas, il me semble prudent d'exiger la remise d'une provision en espèces, directement entre les mains du bailleur (qui devient donc débiteur d'une dette, mais propriétaire des sommes, ce qui est un avantage énorme si d'autres créanciers devaient pointer le bout du nez), ce qui ne me semble pas interdit dès après que le bail a pris fin (mais il faudrait creuser car l'idée vient de jaillir).

Les juges ne sont pas la pour apprécier, mais pour appliquer la loi, y compris celle des parties. Ils le savent parfaitement bien.

Il est par ailleurs peu probable que les banques entendent participer à des libérations par paliers d'une garantie locative.

Le point de vue exprimé (libération de la garantie après dernier décompte des charges, qui doit intervenir dans un délai raisonnable) est celui défendu par une doctrine majoritaire et que je n'ai pas encore vu démenti par les tribunaux.